Собственность земли в индии

Собственность земли в индии

Купить в частную собственность землю в Гоа иностранец может, если он прожил в Индии безвыездно и на законных основаниях более 180 дней , имея при этом сертификат резидента (сертификат резидента — это справка о прописке — не более того — которая выдается по месту пребывания всем иностранцам, въехавшим по визе сроком более полугода, и подавшим заявление в полицию на регистрацию).
Ни статус гражданина Индии, ни вид на жительство — не являются обязательным условием для покупки недвижимости в Гоа. Иностранец не может покупать землю в фермерском хозяйстве, купить пахотную землю может исключительно гражданин Индии.

У кого есть серьезный интерес, мне пишите.
[email protected]

очень интересно !
до этого у меня была информация что землю в гоа может купить только индус. были мысли о поиске честного индуса есть очень интересный бизнесс концепт. ищю партнеров!
пишите

Он и купит-на ваши деньги.А вас потом выкинут вон из «рогов и копыт»,на которые эта земля или собственность зарегистрированы.Благо в Гоа сейчас целое политическое движение набирает очки на том, что отбирают собственность у глупых форинеров.
А вы утешитесь тем, что вы не первый и дай Бог не послдедний. для чЭсных индусиков и их русских подельников.

Не правда Есть и честние индуси.Я живу в москве уже 20 лет.Пишите мене я помагу.Можно и совместно что то делать.
Кумар

Без разрешения Резервного Банка Индии иностранцы не могут покупать недвижимость. Иначе она может быть конфискована.
Что и происходит в Гоа. Людям деньги девать некуда, вот они и вкладывают их в незаконно приобретенную недвижимость.
А что мешает обратиться за разрешением в Центробанк?
Только одно: если деньги не хотят засветить.
Люди! Не покупайте кота в мешке! Оформляйте покупку как полагается. Если нужна помощь, пишите: [email protected]
Я все время в Индии.

Наверное все таки тот кто может купить недвижимость за границей должен иметь деньги на собственного юриста, что бы не путаться в догадках и не переписывать на форумах.

Правилный ответ знаете здесь все хотят бесплатный совет.у каждого человека своя ситуация.здесь нужен консультант.
еще многие русские думают в Индии земля копееки стоит.тобишь принесу 100т баксов полстрану куплю.Они непонимают в Индии тоже экономический бум средный класс растет.в Городах сеичас кв.фут может стоит от 150$ и выше тоишь нормалная 3-шка может стоит неменее 100Т баксов(без отделки и мебели) а в бомбей квартира дороже чем в москве.

такОе ошушение тут все русские честные а вот ЧЕСТНОГО ИНДУСА НАИТЫЙ НЕКАК.
зАЧЕМ ВАМ ГОА ПОКУПАИТЕ У СЕБЯ НА ЧЕРНОМ МОРЕ.У ВАС ЖЕ ВСЕ ЧЕСТНО.
есть очень интересный бизнесс концепт. ищю партнеров!

что же этот бизнес концепт купить закопееки а потом перепродавать в 10 раз дороже.вас москвичей в самой россии нелюбят.
Индия вам непроходной двор.

Он и купит-на ваши деньги.А вас потом выкинут вон из «рогов и копыт»,на которые эта земля или собственность зарегистрированы.
чтоже такое предубеждение.сначала русские дожны провлять честность и доказать законное ли нет их средство.в Индии нет мест для спекулятивного капитала.

как вы обясните на каком основание форд,хундай построили завод в городе ченнай тоже через «Рогов и копыт»?.
сначала вы русские научитесь вести бизнес честно и цивилизованно а потом других упрекать.Даже вашего мордашева(миллирадер) непустили в Европу (Арселор) зато наш Миттал купил Их заводов.

Благо в Гоа сейчас целое политическое движение набирает очки на том, что отбирают собственность у глупых форинеров.
а если в точнее у русских которые окулными путями это все сделали а сеичас в Гоа земля стоит очень дорого что местные жители немогут себе позволит.Привычка московская(а невсе россиская). купи за рубуль а потом перепродавай за 100 рублей.
вся россия задыхаеться от этих спекулятивных москвичей.как только москвоская строителная компания приходит в регион цена сразу в 4 раза дороже.Вы мне скажите сколько из русских могут позволит 3000 баксов за кв.м.

для чЭсных индусиков
а это какие люди.

Собственность земли в индии

Главы из книги: История стран зарубежной Азии в средние века. М., 1970.

Феодальная собственность на землю

Образование в Северной Индии Делийского султаната привело к некоторым изменениям в аграрном строе. Значительно усилилась по сравнению с предшествующим периодом одна из форм феодальной собственности — государственная собственность на землю. В условиях незавершенности в

Северной Индии до XIII в. процесса феодального закабаления крестьянства эксплуатация его тюркскими и другими чужеземными феодалами могла осуществляться благодаря применению наиболее организованных форм внеэкономического принуждения, которые обеспечивала собственность на землю феодального государства. Усиление государственной феодальной собственности определялось также и политическими интересами чужеземной знати, стремившейся под давлением сопротивления местных феодалов к консолидации и созданию своего сильного государства.

Огромный фонд государственных земель в Делийском султанате образовался в процессе завоевания Северной Индии чужеземцами, в руки которых перешли земли многих изгнанных или истребленных в войнах местных индийских феодальных родов.

Земельная собственность государства реализовалась в присвоении им ренты-налога, т. е. поземельного налога, который при отсутствии на данных землях частных феодальных собственников охватывал всю сумму крестьянских платежей.

Государственная земельная собственность в Делийском султанате в XIII—XIV вв. распространялась в основном на две категории земель — на земли халиса и икта. В собственности феодального государства была также часть невозделанных земель, лесов и лугов.

Земли халиса находились в ведении чиновников фиска. Доходы государства с таких земель шли на содержание должностных лиц и воинов, получавших свое жалованье в виде натурального или денежного вознаграждения из казначейства.

Собственность государства распространялась также на краткосрочные (иногда пожизненные) феодальные держания, пожалование которых обусловливалось службой (обычно военной). Феодалы-держатели — «иктадар» (перс., имеющий икта), или «мукта» (араб.), «ваджхдар» (перс., имеющий пожалование) — сами или через своих агентов собирали доходы с пожалованных им деревень и округов, где нередко проживали со своими семьями. Однако мукта присваивали себе лишь небольшую часть собираемых ими доходов. Львиная доля поступлений с пожалованных в икта земель доставалась государственной казне. Доход мукта с пожалованной территории в Делийском султанате оставался, таким образом, всего лишь долей государственной ренты-налога и не дифференцировался еще в феодальную ренту.

Как феодальный собственник государство не только присваивало «харадж» или ренту-налог с огромных массивов земли — халиса и феодальных держаний икта, но и определяло размер и форму его, а также способ изъятия (посредством дачи земли в откуп или сбора налогов чиновниками фиска).

Наряду с государственной собственностью существовали различные категории частной феодальной собственности: «мильк» или «мюльк» (собственность, имение), «инам» (дар), «вакф» (дар). Феодалы-собственники присваивали феодальную ренту, охватывавшую всю (или почти всю) сумму крестьянских платежей. Размер ренты не определялся государством, а устанавливался в соответствии с существовавшими обычаями и традициями.

Земли частных феодальных собственников свободно передавались по наследству, завещались, закладывались; некоторые из категорий этой формы собственности могли отчуждаться путем продажи. Наконец, владение ими не было связано с исполнением службы государству.

Частными феодальными собственниками земли помимо мечетей и храмов, мест захоронений правителей и святых— мазаров, а также

суфийских обителей были шейхи, улемы (ученые-богословы), жрецы- брахманы, придворные историографы, поэты, некоторые представители служилой чиновной и военной знати, наряду со своими икта владевшие и землями мильк, а также купцы.

Важным источником образования частной феодальной собственности кроме дарений было возделывание нови; естественно, этот источник приобретал все большее значение по мере развития производительных сил в стране.

Во многих областях Северной Индии и Декана значительные массивы земель оставались во владении феодалов-индусов из касты раджпутов, являвшейся своеобразной формой сословной организации местных феодалов. Разложение у раджпутов системы вотчинного землевладения («грае»), в основе которой лежал принцип принадлежности к данному роду, и развитие служебного феодального землевладения начались до установления власти делийских султанов, хотя формировавшемуся феодальному землевладению раджпутов были все еще присущи некоторые черты раннефеодальных отношений. Мусульманское завоевание ускорило разложение вотчинного землевладения. В войнах с мусульманами представители многих раджпутских родов были истреблены; многие утратили свои наследственные владения или были вынуждены покориться завоевателям и сохранили свои земли, но уже в качестве ленных владений, обусловленных несением военной службы и уплатой тех или иных налогов в пользу государства.

Известно, например, о длительной борьбе гуджаратского султана Ахмад-шаха с раджпутекими феодалами, которые долго сопротивлялись ему, но в конце концов вынуждены были покориться. Они согласились на несение военной службы («нукери») и уплату налога («мал-гузари»). И тогда, по словам налогового чиновника и историка Али Мухаммад-хана Бахадура, «четвертая часть их вотчин („ватан») и деревень, с которых они кормились, именуемая по-гуджаратски бантха, была оставлена за ними, а три четверти [их владений], которые называют талпад, утвердили за падишахским саркаром», т. е. за государством.

Центральная власть более или менее успешно боролась с усилением частной власти феодалов, держателей государственной земли и даже частных феодальных собственников.

Еще Гийяс-уд-дин Балбан предпринял неудачную попытку отобрать в халиса деревни в двуречье Ганга и Джамны, пожалованные за 50 лет до того 2 тыс. всадников в качестве икта. Более последовательно политику укрепления государственной собственности проводил Ала-уд-дин Хилджи. Воинам и военачальникам взамен полученных ими икта было установлено выплачиваемое из казны денежное вознаграждение. Одновременно в халиса, по словам историка Барани, «одним росчерком пера» были отобраны мильки, инамы, вакфы. Но эта реформа не пережила султана; в дни правления его преемников центральная власть не предпринимала более серьезных шагов к укреплению государственной собственности. Такая политика, хотя и отражавшая в определенные периоды интересы феодальной верхушки государства в целом, приходила в явное противоречие с объективно развивавшимся процессом усиления частной власти феодалов, укреплением их экономической и военной мощи, базировавшемся на растущей эксплуатации крестьян. Одновременно увеличивалась доля мукта в государственной ренте-налоге при сокращении доли государства. Эти явления нашли свое выражение в развитии налогового иммунитета мукта. В середине и во второй половине XIV в. часть икта с санкции верховного прави-

теля или без нее превращалась в иммунитетные в налоговом отношении владения (инам). Эти тенденции продолжали развиваться в XV в. При Сикандар-шахе Лоди держателям жаловалась обычно вся сумма доходов с предоставленной в икта территории и доход ленника не выступал, как прежде, фиксированной долей ренты-налога.

Со второй половины XIV в. большинство средних и мелких феодальных служебных держаний стали, как правило, наследственными. По свидетельству историка Афифа, делийский султан Фируз-шах, раздав своим воинам «деревни, селения и города», учредил правило, согласно которому земельное держание переходило к сыну умершего ленника; в случае, если кто-либо из служилых не имел сына, земля закреплялась за его зятем, гулямом, каким-либо родственником-мужчиной или, наконец, за женой. Аналогичный указ был издан гуджаратским султаном Махмудом Бегара в XV в.

Фонд земель халиса в XV в. сократился, и, по-видимому, лишь небольшая часть земель находилась под непосредственным управлением чиновников государственного фиска.

Собственность земли в индии

Главы из книги: История стран зарубежной Азии в средние века. М., 1970.

Формы собственности

Особенностью экономического строя в Индии в древности и в раннее средневековье было то, что земля одновременно принадлежала и государю и общиннику (общине), но принадлежала по-разному. Права общинника на землю реализовались в том, что его нельзя было согнать с земли, а свой участок он мог не только хозяйственно использовать, но заложить и продать. Права государства проявлялись в сборе ренты-налога с этой земли и в возможности передать ренту-налог в пожалование феодалу вместе с юрисдикцией в налоговых вопросах. И те и другие права могут быть названы собственническими, но государь имел верховную, а общинник — подчиненную собственность.

Когда в первые века нашей эры стали все более усиливаться частные землевладельцы, они пытались узурпировать как ту, так и другую форму собственности. Верховную собственность знать захватывала, получая от государя право на сбор налога с того или иного участка, деревни или группы деревень. Это отразилось в надписях VI—XII вв.„ представлявших собой грамоты о дарениях. Подавляющее большинство грамот фиксирует дарения в пользу брахманов с целью приумножения религиозных заслуг государя.

Но дарения в пользу светских лиц производились, вероятно, на тех

же условиях и были не менее многочисленными, хотя и не фиксировались на долговечном материале.

Как светская, так и духовная знать получала право взимать в свою пользу налоги, а также требовать с общинников выполнения трудовой повинности (вишти) при организации охоты, перевозок грузов на строительстве и т. д. Получатели земли наделялись, кроме того, административным и судебным иммунитетом — государственным чиновникам запрещалось не только вмешиваться в дела новых собственников, но и вообще вступать на территорию их имений. Иногда пожалованная деревня официально совершенно исключалась из ведения царских властей, управлявших этой областью. Государство сохраняло за собой лишь право на суд по крупным уголовным делам, остальные судебные функции передавались феодалу.

Чаще всего пожалование считалось «вечным», т. е. имение переходило по наследству. Впрочем, существовали и другие владения, предоставлявшиеся лишь пожизненно или на срок службы. Возможно, их было больше, чем позволяют судить сохранившиеся до нашего времени надписи.

Частное феодальное землевладение создавалось и другим путем — снизу. Разбогатевшие члены общины, особенно принадлежавшие к ее административной верхушке, могли приобретать много земли путем захватов, покупок и т. п. Некоторое время они владели землей на «крестьянском» праве, т. е. продолжали платить за нее налоги. Затем они могли получить царскую грамоту, освобождавшую их от повинностей и наделявшую другими иммунитетными правами.

Создалась очень сложная система отношений собственности. На одних землях государство осуществляло лишь верховную собственность (взимало налоги с общины или с частных феодалов), другие же земли принадлежали лично радже (причем приобретались часто покупкой), их обрабатывали арендаторы или полукрепостные работники. Один и тот же феодал на одних землях мог выступать как верховный, на других — как подчиненный собственник (т. е. имел полное право распоряжения своей землей, но должен был платить с нее ренту-налог сюзерену).

Ознакомьтесь так же:  Заявление на очную ставку

Судя по возрастанию числа земельных дарений, соотношение между государственными и частными землями на протяжении VI—XII вв. менялось в пользу частных. Однако случаи конфискаций земельной собственности в казну, упоминающиеся в источниках, заставляют подходить к этому выводу с осторожностью.

К концу раннего средневековья большое распространение, особенно в Южной Индии, получила земельная собственность индуистских храмов. Они приобретали земли как в результате пожалований государей и благочестивых феодалов и крестьян, так и путем покупки, принятия земли в заклад, ипотеки и т. д. Возможно, что на части этих земель храм вел собственное хозяйство с помощью рабов, закабаленных крестьян и наемных работников, однако натуральная рента преобладала и на храмовых землях.

Храмовым хозяйством обычно руководил совет, состоявший из брахманов и старейшин ряда других каст, иногда землевладельцев, иногда торговцев или ремесленников. При храме кормился большой обслуживающий персонал, включавший писцов, ремесленников, певцов, танцовщиц и т. п.

В этот период земля уже стала объектом купли-продажи. Покупали и продавали земли все слои общества: государи, частные землевладельцы, сельские общины, ремесленные и купеческие корпорации. Име-

ниями, составленными исключительно скупкой земли, владели в это время многие индийские купцы.

В VI-VII в Индии образовалось около 70 самостоятельных княжеств. Земля в Индии была собственностью государства, но владели землей князья ( раджи ) — презентация

Презентация была опубликована 5 лет назад пользователемfestival.1september.ru

Похожие презентации

Презентация на тему: » В VI-VII в Индии образовалось около 70 самостоятельных княжеств. Земля в Индии была собственностью государства, но владели землей князья ( раджи )» — Транскрипт:

2 В VI-VII в Индии образовалось около 70 самостоятельных княжеств. Земля в Индии была собственностью государства, но владели землей князья ( раджи )

3 Завоевание Индии В VIII веке арабы захватили Синд. В XIII в. мусульмане заняли центр страны и создали Делийский султанат. Султаны смогли объединить почти всю страну. Местная знать, признавшая завоевателей, стала наместниками. Укрепившись, они отделялись от султаната. В 1389 г.в Индию вторглись войска Тимура. Разграбив страну, монголы заняли Дели. В Самарканд Тимур отправил несметные сокровища, а Индия на долгие годы пришла в запустение.

4 Завоевание Индии В 1526 г. В Индию вторгся Бабур. Его войско из узбеков и афганцев было хорошо вооружено. Он разгромил последнего Делийского султана, овладел Дели и образовал империю Великих Моголов. Преемники Бабура захватили весь Индостан. Под их властью междоусобицы на время прекратились.

5 С начала нашей эры в Индии использовалась десятичная система. Математики использовали дроби вычисляли площадь и объем фигур. Арьябхата вычислил число Пи и высказал предположение, что земля — шар, вращающийся вокруг своей оси. Медики, изучив внутренне строение человека, могли делать до 200 операций. Колесо Солнца. Каменные часы.

6 Архитектура страны отличалась удивительным разнообразием. Сначала храмы высекались в скалах. Они возводились веками. Их стены расписывались фресками. С VII в. индуистские храмы стали возводиться в виде башен. Их стены покрывались рельефами, статуями и каменной резьбой. Ворота Райя в Мадураи.

7 С XIII в. в искусстве Индии появляются мусульманские мотивы — строятся мавзолеи, мечети, дворцы. У них отсутствовали статуи, но эти постройки поражали четкостью линий. Особую известность получил Тадж — Махал в Агре. При моголах достигла своего расцвета живопись, особенно искусство книжной миниатюры.

МИРОВАЯ ЭКОНОМИКА

ФИНАНСЫ и ИНВЕСТИЦИИ

Рынок недвижимости Индии

Цены на недвижимость в Индии

финансовая столица Индии Мумбаи является одним из самых дорогих мест в мире. Цены на квартиры в Южном Мумбаи колеблются в пределах от 9000 до 10 200 долл. за кв. м, а такие заоблачные цены можно наблюдать только в нескольких самых крупных городах мира. В остальных городах Индии цены на недвижимость значительно ниже, чем в Мумбаи. В столице Индии Нью-Дели цены на вторичное жилье колеблются в пределах от 2000 до 3000 долл. за кв. м. В Бангалоре, индийской Силиконовой долине, стоимость квадратного метра жилья составляет от 950 до 2000 долл.

Рынок аренды недвижимости в Индии пока что ограничен социалистическими законами, защищающими права аренда торов. Хотя на смену этим законам посте пенно приходят новые законы, больше ориентированные на рынок, до полной реализации всех возможностей рынку аренды пока что далеко. В тех городах Индии, в которых существуют законы, ограничивающие размер арендных ставок, доходы от аренды ниже.

Размеры арендных ставок в Мумбаи так и остались на уровне 1947 года вследствие действия Закона об аренде штата Махараштра от 1999 года. Этот закон, продливший действие предыдущего бомбейского Закона о регулировании аренды от 1947 года, ориентирован на защиту интересов арендодателей в несколько большей степени, чем предыдущий закон, но все же он пока не в состоянии в полной мере защитить их права.

Как ни парадоксально, эти законы, регулирующие аренду, способствуют созданию дефицита жилья, в результате чего цены на недвижимость неуклонно растут.

Цены на аренду жилья в Мумбаи весьма высоки и составляют от 8000 до 10 000 долл. в месяц. В то же время доходы от сдачи жилья в аренду достаточно низкие и составляют от 3 до 4,7%. Сдача в аренду более новых и небольших по площади объектов недвижимости, расположенных в Нью-Дели, в среднем приносит доход в размере до 8,4% в год. Но в целом доходы в Дели колеблются в пределах от низких до средних, то есть от 4 до 5,8%. В Бангалоре рынок аренды не движимости контролируется довольно слабо, и поэтому доходы там несколько выше, чем в остальных городах, и составляют от 7 до 10% в год.

Покупка недвижимости в Индии

Иностранец, не являющийся выходцем из Индии и живущий за её пределами, не имеет права на приобретение какого либо недвижимого имущества в Индии. Закон запрещает иностранным гражданам владеть недвижимостью в Индии, за исключением тех случаев, когда они в соответствии с положениями законов о проживании проводят в Индии 183 дня финансового года (срок действия туристической визы составляет 180 дней). Также противозаконным является приобретение недвижимости лицом, приехавшим в страну по туристической визе. Более того, недвижимость не может быть куплена лицом, имеющим право на её приобретение, совместно с лицом, не имеющим такого права. Это значит, что индиец, не являющийся гражданином Индии, или иностранный гражданин индийского происхождения не могут приобрести не движимость совместно с иностранцем.

Бизнес структуры также не могут помочь обойти эту проблему. Тем не менее иностранцу, проживающему в Индии, не требуется разрешение Резервного банка Индии на покупку какого-либо недвижимого имущества на её территории, потому что если он проживает в стране, то обладает такими же правами, как и любой другой житель. Однако эти правила не распространяются на граждан Пакистана, Бангладеш, Шри-Ланки, Афганистана, Китая, Ирана, Непала и Бутана.

Правила, касающиеся аренды недвижимости, тоже весьма разнообразны. «Неправомочные лица» (например, иностранные граждане неиндийского происхождения, а также граждане отдельных государств, перечисленных выше) могут арендовать жилую недвижимость (не для коммерческих целей) на срок, не превышающий пять лет, без получения разрешения от Резервного банка Индии. Однако большое количество недвижимости было «продано» иностранцам на пять лет, в особенности в Гоа, где цены на недвижимость низкие, а девелоперы – весьма преуспевающие. Эти покупатели не смогут оформить владение собственностью, пока не полу чат гражданство, которое большинство из них намеревается со временем получить. Но их ждет разочарование – похоже, что новые визовые правила все чаще запрещают иностранцам находиться в Индии более 180 дней непрерывно.

Уже было множество случаев, когда люди давали взятки, чтобы обойти закон. В настоящее время премьер-министр Гоа Пратапсингх Раоджи Рэйн проводит первоначальное расследование по ряду дел, касающихся сделок с недвижимостью. Самая большая неприятность, которая может случиться с правонарушителями, это конфискация их частной собственности, в соответствии с Законом об управлении иностранной валютой от 1999 года. В соответствии с законами FERA/FEMA, иностранная компания, основавшая свой филиал или какое-то другое предприятие в Индии, может приобрести там и недвижимость. И хотя такие действия должны в обязательном порядке сопровождаться формулировкой «это необходимо для бизнеса, или это является непременной дополнительной мерой», все больше людей используют эту схему как лазейку для получения жилой недвижимости с целью проживания в ней или сдачи её в аренду.

Индийцы, не проживающие в Индии, будь то индийские граждане или иностранцы индийского происхождения, не нуждаются в получении разрешения от Резервного банка Индии на приобретение недвижимости, в случае если продавец является гражданином Индии. Иностранным гражданином индийского происхождения в соответствии с За коном индийского Правительства от 1935 года считается «любой человек, который родился в Индии, или у которого в Индии родились родители или кто-то из бабушек и дедушек», а также тот, у кого в любой период времени имелся индийский паспорт. Не существует никаких ограничений, касающихся площади или количества по купаемых объектов недвижимости.

При покупке недвижимости покупателю рекомендуется найти поверенного по недвижимости, который будет защищать права покупателя во время совершения сделки. Как только будет выбран объект недвижимости и покупатель договорится с продавцом о цене, поверенный составляет соглашение о продаже. Подписав соглашение, покупатель, как правило, выплачивает депозит в размере от 10 до 20% от покупочной стоимости. Затем юрист проверяет благонадежность финансового состояния недвижимости, и покупатель получает от продавца документы на право собственности. Этот документ необходимо проверить на наличие закладных.

Перед подписанием документа по передаче собственности на нем необходимо по ставить печать в Бюро по государственным пошлинам. После этого можно урегулировать вопросы по оставшимся выплатам, а затем сделка регистрируется в Регистрационном бюро по передаче прав на имущество и платится государственная пошлина. Размер государственной пошлины зависит от того, где расположена конкретная недвижимость. Размер регистрационного сбора в Регистрационном бюро по передаче прав на имущество обычно составляет 1% от стоимости недвижимости. Однако в разных регионах размер этого сбора может варьироваться. Весь процесс регистрации собственности состоит из шести процедур и может занять порядка 67 дней.

Аренда недвижимости в Индии

В Индии существует два типа арендных соглашений: арендное соглашение, которое составляется в соответствии с законами, регулирующими вопросы аренды, и арендно-лицензионное соглашение, которое не регулируется этими законами. Арендное соглашение подчиняется ограничительным законам, регулирующим вопросы аренды. Размер взимаемой арендной платы основывается на рас четах, произведенных органами местной исполнительной власти, законодательной или судебной государственной структурой. В Дели максимальный размер годовой арендной платы составляет 10% от стоимости здания и рыночной цены на землю, но цена на дом, так же как и цена на землю, основаны на исторически установленной, а не на реальной рыночной стоимости. Таким образом, чем старее объект недвижимости, тем меньше размер аренд ной платы.

Стоимость аренды может быть увеличена только на ту сумму, которую арендодатель потратил на улучшение жилищных условий. Арендное соглашение подразумевает передачу права владения собственностью арендатору на неопределенный период времени, что грозит стать довольно серьезной проблемой, так как может спровоцировать арендатора потребовать предоставления ему этой недвижимости в собственность для постоянного проживания. Во многих случаях арендаторы отказывались выселяться. А для того чтобы ре шить эти дела в суде, может потребоваться 10–20 лет.

Большинство арендодателей предпочитают заключать арендно-лицензионное соглашение. Такое соглашение дает арендатору право занимать недвижимость только на срок, равный 11 месяцам с возможностью периодического продления контракта. Из-за того, что законы, регулирующие вопросы аренды (которые в большей мере защищают права аренда торов), применяются только к арендным соглашениям сроком действия не менее 12 месяцев, заключение договора сроком на 11 месяцев предоставляет больше преимуществ. Чтобы избежать сложностей и путаницы, а также по причине того, что арендодатели предпочитают заключать такие соглашения, мы рассмотрим только арендно-лицензионные соглашения.

До того как заселиться, арендаторы обычно платят гарантийный депозит в размере, равном арендной плате за три месяца. Как правило, эта сумма им возвращается, когда истекает срок соглашения, если за это время не возникло никаких нарушений финансовых обязательств. Депозит должен быть возвращен в течение месяца после окончания срока арендного соглашения или в течение срока, оговоренного в контракте. Обычно согласно условиям соглашения, пока не будет возвращен депозит, с арендатора взыскиваются проценты с депозитной суммы из расчета суточной ставки. Довольно распространенной практикой являются оплата за шесть месяцев вперед и полностью выплаченная сумма аренды за 11 месяцев.

Права арендодателей и арендаторов в Индии, особенно в отношении сроков действия контрактов и выселения. Так как арендно-лицензионные соглашения заключаются для того, чтобы избежать ограничений, наложенных законодательством, все условия аренды определяются согласованностью, достигнутой арендодателем и арендатором. Помимо наличия самого главного условия, заключающегося в том, что срок действия соглашения не превышает 11 месяцев, существует еще ряд условий, которые обязательно фиксируются в контракте. По условиям типовых контрактов, в случае преждевременного прекращения действия контракта одной из сторон, эта сторона обязана уведомить о своем решении за три месяца. Как правило, соглашение запрещает субаренду.

Для того чтобы арендаторы не оставались на снимаемой ими жилплощади дольше оговоренного срока, специалисты по недвижимости рекомендуют включить в договор пункт, который обяжет арендаторов платить сумму в четыре раза больше первоначальной, в случае если они по истечению срока действия контракта не освободят помещение.

Налогообложение при владении недвижимостью в Индии

Подоходный налог. С лиц, не являющихся гражданами страны и получающих доход от сдачи недвижимости в аренду, взимается налог по прогрессивной ставке. В случае совместного владения собственностью с каждого собственника взимается отдельный налог. Размер налогооблагаемого дохода рас считывается исходя из реальной стоимости аренды недвижимости или из размера стоимости аренды, установленной государством, в зависимости от того, которая из этих сумм выше. За ремонтные работы и затраты на сбор страховых взносов полагаются стандартные налоговые льготы в размере 30%.

Помимо этого полностью вычитаются процентные выплаты по займам, взятым для целей строительства, приобретения и ремонта недвижимости. Налог на образование (сбор на нужды общеобразовательных учреждений) С общего дохода взимается налоговый сбор на нужды общеобразовательных учреждений в размере 2%.Налог на личное имущество Если налогооблагаемая сумма чистых активов превышает 1,5 млн. индийских рупий (32 307 долл.), размер налога на личное имущество составляет 1% от стоимости чистых активов.

Ознакомьтесь так же:  Договор розничной продажи в рассрочку

Чистые активы рассчитываются путем вычитания задолженностей, связанных с имуществом, из его совокупной стоимости. Оценка стоимости личного имущества находится в компетенции чиновников, занимающихся подоходными налогами. Также разрешается производить самостоятельную оценку стоимости имущества, но в случае обнаружения каких либо несоответствий вам придется выплачивать проценты и штрафы.

Налог на имущество. В Индии нет единой системы налога на имущество. Разные системы налогообложения существуют не только в разных штатах, но даже и в разных муниципалитетах в пределах одного штата. В отношении аренды недвижимости с суммы раз мера годовой аренды взимается налог на имущество.

Налог на прирост капитала. Доход, полученный от продажи собственности, облагается налогом на при рост капитала. При определении размера суммы приобретенного капитала, подлежащего налогообложению, закон различает два вида прироста капитала: краткосрочный (когда недвижимость находилась в собственности менее трех лет) и долгосрочный (в случае если недвижимость находилась в собственности более трех лет). Краткосрочный прирост капитала приравнивается к обычному доходу и облагается налогом по стандартной прогрессивной ставке.

Долгосрочный прирост капитала облагается налогом в размере твердой ставки 20% и дополнительным налогом в размере 2%, что в итоге дает фактическую налоговую ставку в 20,4%. Размер налогооблагаемого прироста капитала определяется путем вычитания покупочной цены недвижимости или её предполагаемой рыночной стоимости, а также затрат на улучшение жилищных условий и издержек, связанных с пере дачей имущества, из продажной цены. По отношению к долгосрочному приросту капитала действуют вычеты с поправкой на инфляцию, в соответствии с изменениями индекса инфляции цен в период владения недвижимостью.

Для освобождения от уплаты налога на прирост капитала гражданам Индии, проживающим за пределами страны, дается шесть месяцев на реинвестирование полученных от продажи недвижимости финансовых средств в другую жилую не движимость, хотя обычно это правило действует в течение двух лет после совершения сделки или же в течение года перед сделкой. Индийцы, проживающие за пределами Индии, могут переводить денежные средства в свою страну только по прошествии трех лет с момента приобретения недвижимости и только в том случае, если данная собственность была куплена в иностранной валюте. Кроме того, разрешается приобрести максимум два объекта недвижимости. Но если недвижимость была куплена за индийские рупии, эти деньги не разрешается переводить за пределы страны.

Наследование и дарение недвижимости в Индии

В Индии отсутствует единая законодательная система в отношении наследования Конституция Индии предоставляет свободу совести (то есть свобода вероисповедания является неотъемлемым правом индийских граждан). Семейный кодекс всегда являлся частью свода религиозных законов. А это означает, что в Индии не существует унифицированного гражданского законодательного кодекса, но при этом в Конституции Индии имеются такие понятия, как директивные нормы государственной политики. Так как законы, связанные с супружеством и наследованием, являются наиболее сложными в религиозном законодательстве, все, что связано с вопросами наследования в Индии, очень запутано.

Основные законы, касающиеся вопросов, связанных с передачей и получением наследства иностранными гражданами в Индии следующие: Закон об иностранных гражданах (дающий право государственным структурам отдавать распоряжения по ограничению или лишению прав в отношении иностранных граждан) и Закон об управлении иностранной валютой (приобретение и передача не движимой собственности в Индии).

В Индии различные религиозные группы подчиняются разным законам. У индусов имеется свой свод законов (индусский закон о наследовании), а также ряд некодифицированных законов; мусульмане имеют свой закон о наследовании (исламский закон о наследовании); парсы, как и христиане, и другие религиозные группы, подчиняются индийскому закону о наследовании (например, супруги, исповедующие разные религии и заключившие брак в соответствии с индийским брачным законодательством).

Выбор применяемого закона о наследовании зависит от персонального права покойного. В Индии вопросы наследования решаются в соответствии с персональным правом покойного. Это право может представлять собой закон, относящийся к религии покойного, или кодифицированный закон страны, гражданином которой являлся покойный на момент своей смерти. Если иностранный гражданин получает наследство от гражданина Индии, то при меняется закон соответствующей индийской религиозной группы, к которой принадлежал покойный.

Если покойный являлся гражданином другой страны, тогда применяется персональный закон его религиозной группы или закон страны его гражданства. В случаях, когда закон страны, гражданином которой являлся покойный на момент смерти, обязывает рассматривать вопросы наследования в соответствии с индийским законодательством (т. е. когда недвижимость находится в Индии), тогда применяется закон, регулирующий вопросы наследования в Индии.

Все дела, связанные с наследованием, рассматриваются окружным гражданским судом. Вопросы, связанные с наследованием, рассматриваются в гражданском суде той юрисдикции (при участии окружного судьи), на территории которой расположена недвижимость, или там, где проживал покойный незадолго до смерти либо до своего отъезда из Индии. Разрешение спорных вопросов, касающихся порядка наследования, может длиться столько же, сколько и любое другое гражданское дело, и в каждом конкретном случае отличаться от других дел такого же плана, в зависимости от сложности предъявляемых требований, различной интерпретации закона и количества поданных апелляций. Первоначальное судебное разбирательство может продолжаться от 4 до 7 лет, а на каждую апелляцию требуется еще 2–3 года. В исключительных случаях судебные разбирательства, касающиеся наследования в Индии, могут тянуться более 20 лет.

Ограничения на приобретение и передачу недвижимости в Индии

На приобретение и передачу собственности в Индии существуют ограничения. Иностранец, проживающий за пределами Индии и желающий приобрести недвижимость в разрешенной зоне (например, на морском курорте Гоа, который по большей мере предназначен для этих целей), нуждается в получении предварительного одобрения Резервного банка Индии. Иностранцы, не являющиеся лицами индийского происхождения, которые приобрели недвижимость в Индии, получив на это специальное одобрение RBI, не могут передать эту недвижимость без предварительного разрешения RBI. Никто из лиц, проживающих за пределами Индии, не может передавать недвижимую собственность, находящуюся в Индии, за исключением особых случаев, когда это может быть разрешено в соответствии с законодательством. В особых случаях RBI может дать разрешение на такую сделку.

Ни иностранный гражданин, ни любой другой человек, проживающий за пределами Индии, не имеет права на приобретение сельскохозяйственного участка земли. Власти каждого из штатов могут ввести дополнительные ограничения. Например, нельзя приобрести землю в штате Джамму и Кашмир, в северо-восточных штатах, за исключением особых случаев, оговоренных законодательством данного штата.

По материалам статьи «Индия на мировом рынке недвижимости», Журнал «Портфельный инвестор», №12, 2008 год

Купить недвижимость в Индии

Интернет наполнен противоречивой информацией о том, что купить недвижимость в Индии можно легко; можно, но сложно; наверно, нельзя; абсолютно невозможно; попробуйте, вдруг получится, и т.д.
И ведь пробуют. Едут в Индию с настроем «другие были не такие целеустремленные, а я смогу!»
Даже на англоязычных форумах об Индии ходят анекдоты:
— Почему русская мафия «скупает» Гоа?
— Распределяется!

Как русские строят в Гоа

Вот, например, описание «оформления документов» от «владельца» бунгало-отеля:
«. у знакомых индусов узнал по поводу земли, они свели меня с нужным человеком, он назвал мне цифру, я подумал, что дороговато, но всё-таки согласился. Не было никакого оформления, официальных бумаг… Я просто договорился и начал строить.
. При желании индус может, конечно, попросить меня убраться со своей земли, но тут всё зависит от того, насколько порядочный человек попался. С юридической точки зрения, в принципе, тоже можно подкопаться. Сейчас у меня есть договор аренды на эту землю, а всё остальное оформлено на этого индуса.
. Выяснить, кто владелец, довольно просто: приходишь и спрашиваешь у соседей, кому принадлежит близлежащий свободный участок, узнаешь координаты. Всегда найдётся человек, который свяжет тебя с хозяином земли, даст телефон, адрес или просто договорится о встрече. »
То есть по факту нужно выложить тысячи долларов (этот бизнесмен потратил около 100 000 долларов) за строительство на земле, которая не передается в собственность, за аренду у человека, который просто назвал себя хозяином. Пока индиец на таком бизнесмене зарабатывает, все будет в шоколаде, но однажды такого бизнесмена могут попросить удалиться восвояси. Закон и суд в Индии всегда будут на стороне индийца и распоряжаться иностранец такой недвижимостью не сможет.

Есть три способа: купить на индийца (когда все документы оформлены только на него), на себя, на юридическое лицо, вступить в брак с индийцем.
Как рождаются покупки на индийцев:
«Я буду рад помочь любому купить землю в Маяпуре и построить дом. Поскольку я местный, я могу гарантировать безопасность и свести к минимуму риски, связанные с тем, что
местные индусы стараются обмануть западных и русских на каждом шагу, обсчитать их.
. состовляется нотариально заверенное письмо в котором индус пишет, что никогда не будет претендовать на эту землю. свидетелями берете друзей, все друг друга должны хорошо знать, чтобы не было сюрпризов. »
Странно, почему местный не знает, что индийцы – это не индусы, но случаев, когда такие помощники забирают себе недвижимость и забывают про богатого белого, очень много.
Такая схема означает, что недвижимость не ваша и в любой момент подставное лицо может прийти с полицией и попросить освободить незаконно занимаемое помещение.
Я знаю удачные случаи регистрации на индийцев только когда покупатели с ними искренне дружат много лет. Во всех остальных случаях иностранцев часто оставляют ни с чем.
Покупка на свое имя
Занимательный текст с сайта http://india.ru : «Купить в частную собственность землю в Гоа иностранец может, если он прожил в Индии безвыездно и на законных основаниях более 180 дней , имея при этом сертификат резидента (сертификат резидента — это справка о прописке — не более того — которая выдается по месту пребывания всем иностранцам, въехавшим по визе сроком более полугода, и подавшим заявление в полицию на регистрацию). Ни статус гражданина Индии, ни вид на жительство — не являются обязательным условием для покупки недвижимости в Гоа».
Прелесть интернета в том, что никто за свои слова не несет ответственности, а тексты, не соответствующие реальности, называются собственным мнением.
Во-первых, сертификат, о котором здесь написано — всего лишь бумажка о временной регистрации вас в качестве прибывшего иностранца, которая выдается, если вы приехали с Х (энтри) визой, бизнес или рабочей визой, но не с туристической визой. Эта бумажка индийцами за документ, по которому можно что-то оформить, вообще не считается.
Было бы разумнее узнать, что говорят о покупке иностранным физическим лицом законы Индии.
Здесь нас порадует и согреет душу то, что законы в Индии написаны также, как и в России – невнятно и с пробелами, оставляющими простор для творчества чиновников.
Находим разъяснения Резервного Банка Индии, участвующего в регулировании покупки недвижимости и выдающего один из видов разрешений (http://www.rbi.org.in/scripts/FAQView.aspx?Id=33):
Вопрос 5: Может ли иностранный гражданин быть вторым собственником недвижимости, купленной гражданином Индии или иностранцем индийского происхождения (это вопрос для умных и изощренных покупателей 😉 )?
Ответ: Нет.
Примечание: иностранец индийского происхождения – человек, родившийся в Индии, но у которого родители – граждане другой страны, или тот, у кого хотя бы один из родителей, бабушек или дедушек был индийцем.
Вопрос 6: Может ли иностранный гражданин, не являющийся резидентом Индии, купить недвижимость в Индии?
Ответ: Нет. Иностранный гражданин, не являющийся резидентом Индии, не может купить какую-либо недвижимость в Индии, за исключением приобретения недвижимости, унаследованной от резидента Индии. Однако такой гражданин может взять/передать недвижимость в лизинг сроком максимум на 5 лет. В данном случае нет необходимости получения разрешения от Резервного банка Индии.
Вопрос 7: Может ли иностранец, являющийся резидентом Индии, купить недвижимость в Индии?
Ответ: Да (наконец-то! Но всегда же есть «но», а именно. ), иностранец, являющийся резидентом Индии в смысле, вкладываемом в это понятие Секцией 2 (v) FEMA (это законодательный акт) от 1999 года, может купить недвижимость в Индии, но он должен будет получить все необходимые подтверждения и удовлетворить всем требованиям, предъявляемым Правительством Штата.
«Так это ж закон 1999 года, а в 2006-м все изменилось! И всем разрешили покупать в Гоа!»
Разрешили в 2006-м так же, как и раньше, только резидентам Индии! Поправок в закон, изменяющих данное условие, не вносили.
Скачиваем FEMA (Foreign Exchange Management (Acquisition and transfer of immovable property in India) и cмотрим, что такое «резидент Индии».
Секция 2(v): Резидент Индии — физическое лицо, пребывающее в Индии более, чем 182 дня подряд (то есть безвыездно) в течение текущего финансового года (финансовый год длится с апреля по март!), И прибывшее в Индию в качестве наемного работника, с целью бизнеса или с другой целью, явно свидетельствующей о его намерении остаться в Индии на определенный срок.
Это «И» обязательно, соблюдение одного условия о 182-х днях не сделает вас резидентом. В рунете цитируют только первую часть про 182 дня (иногда, правда, 180, 184, 186 дней, кому как захочется) и забывают про вторую.
Также надо иметь в виду, что бизнес должен уже существовать и работать, одного намерения его открыть недостаточно, а недвижимость должна быть связана с ведением бизнеса (во всяком случае официально).
Исчерпывающего перечня доказательств, говорящих о вашем желании остаться, нигде нет, поэтому власти разных штатов могут трактовать закон по-своему (все, как в России, чтобы чувствовать себя в Индии, как на Родине).
Однако чудесная фраза в ответе Резервного банка на 7-й вопрос «. он должен будет получить все необходимые подтверждения и удовлетворить всем требованиям, предъявляемым Правительством Штата» — еще один ключик.
Здесь имеются в виду требования для получения статуса резидента, они часто меняются. Индийцы спонтанны и совершенно свободно себя чувствуют при изменении правил своей работы, вот, например, истории людей, об этом не знавших (статья на английском).
Как было сказано выше в ответе на 6-й вопрос, иностранец может также арендовать недвижимость. Что происходит на практике? Индийцы «продают» имущество иностранцу под соусом заключения договора аренды на 20-30 лет. Очевидно, такой договор ничтожен, так как максимально разрешенный законом срок аренды – 5 лет.
Получается, что одним из способов приобрести статус резидента является открытие и ведение бизнеса.

Открыть бизнес или филиал

Иностранец может приобрести недвижимость в Индии на юридическое лицо (компанию) и не важно, регистрируется ли компания, чтобы учредитель получил статус резидента или открытие бизнеса не связано с таким намерением. Почему? Потому что такая компания уже будет резидентом Индии. А ограничений на покупку для резидента, будь он физическим или юридическим лицом, в Индии нет.
Само наличие компании не означает, что учредитель становится резидентом, это помогает только получить бизнес визу.
Понятие учредителя в Индии отсутствует, его заменяет директор, но я употребляю слово «учредитель», чтобы было привычнее.
• Можно открыть в Индии филиал иностранной компании (но не представительство) и приобрести недвижимость на него, но такая недвижимость должна быть необходима для ведения бизнеса или связана с ним. Такое разъяснение дано в ответе на Вопрос 8 здесь.
• Можно купить недвижимость на уже созданную кем-то компанию, таких частный объявлений достаточно много в интернете и на форумах. По сути этот способ не отличается от покупки на индийца.
• Можно зарегистрировать с помощью консалтинговой фирмы компанию, где вы сами будете одним из учредителей. Так спокойнее, но ненамного 🙂
Существует два способа: создать юридическое лицо коммерческое (Company) или некоммерческое (Trust). Как минимум одним из учредителей обязательно должен быть гражданин Индии (иностранец индйиского происхождения с PIO картой вместо гражданина Индии не подойдет), размер его доли в компании регулируется законом штата и везде разный.
В данном случае недвижимость принадлежит не вам, а компании. Не известно, что с ней будет, тем более что в ней вы не единственный учредитель. В коммерческой компании должно быть минимум 2 учредителя, а в некоммерческой – 3. Каждый из них является собственником.
Такая недвижимость должна использоваться компанией в целях ведения бизнеса.
Нельзя недвижимость просто купить и жить (или не жить), а нужно иметь некое основание для покупки. Таким основанием является деятельность на территории Индии: коммерческое или некоммерческое оказание услуг (выполнение работ), то есть бесплатно и без дохода (например, собак на улицах кормить). Не обязательно на постоянной основе, можно приезжать-уезжать.
Регистрация компании через юрисконсульта будет стоить около 1 лака в Пондичерри (100 000 рупий). В каждом конкретном случае свои расценки, зависящие от вида деятельности и города (Штата).
Срок регистрации компании: 2-6 месяцев.
При регистрации компании нужно найти юридический адрес, это может быть обычная квартира, которую вы официально арендуете по договору. В будущем можно перенести юридический адрес на адрес купленной недвижимости.
Компания должна ежегодно сдавать отчетность в соответствующие инстанции, не зависимо от того, есть прибыль или нет. Теоретически отчеты могут быть нулевыми, но если это будет длиться долго – вами заинтересуются.
Нужно платить налоги, платить бухгалтеру за отчеты в налоговые органы, за лицензию, если она нужна для выбранного вида деятельности. По данным Interestate поддержка компании в Индии обходится примерно в $750 в год.

Ознакомьтесь так же:  Налоговая декларация енвд 2018 порядок заполнения

У наших соотечественников также очень велико желание остаться по полугодовой туристической визе в Индии на пару дней подольше, чтобы пробыть заветных 183 дня (то есть более, чем 182) и подать документы на статус резидента.
Во-первых, нарушение визового режима влечет за собой неприятности (в Консультсве РФ в Ченнае до сих пор рассказывают о парне, которого 4 года судят за просроченную визу и процессу конца не видно, индийцы очень терпеливые).
Во-вторых, все документы, подписанные по туристической визе, ничтожны. Исключение составляют только документы на регистрацию своей компании.
Чтобы открыть фирму, нужно иметь туристическую, Х (энтри) или бизнес визу.
По туристической визе купить недвижимость нельзя, поэтому после того, как компания зарегистрирована, нужно будет выехать и въехать с бизнес визой, дающей вам право как учредителю компании купить недвижимость. Цель туристической визы без выезда из Индии поменять нельзя, то есть из туристической сделать бизнес визу не получится.

Консультант, с которым я общалась по поводу покупки недвижимости, постоянно повторял самый простой и легкий способ покупки — жениться на индианке или выйти замуж за индийца. И очень многие, действительно, так делают.
Белых женщин здесь считают очень красивыми, если они еще и приличные, то даже жениться можно, а девушек из индийских семей стараются передать в руки мужу, так как тяжелую работу в семье они не выполняют, денег не приносят и после свадьбы уходят в семью мужа в обмен на приданое. А если не просить приданое – цены такому мужу не будет.
О кармических последствиях такого человекопользования говорить не приходится.

Иностранец не может покупать землю в фермерском хозяйстве.
Иностранец не может продать недвижимость раньше, чем через 3 года с даты покупки.
В Индии дома не продаются вместе с землей, на которой они стоят. В России такая глупость тоже была, но ее отменили несколько лет назад. То есть землю в Индии надо покупать отдельно от дома, если продадут 🙂

В рунете можно встретить тексты с таким содержанием:
«Самый быстрый и безопасный способ обзавестись жильем – купить таунхаус на земле, которая принадлежит застройщику. Но планировка такого жилья – индийская. Оно будет приемлемого качества, но с маленькими комнатами»
Не совсем понятно, для кого этот способ быстрый и безопасный, учитывая, что земля, на которой стоит здание, вам принадлежать не будет.
В другой статье на уважаемом сайте мы находим объяснение этому быстрому способу покупки. Как бы невзначай там написано:
«Средства по графику перечисляются застройщику со счета фирмы, открытого покупателем. Право собственности на объект получает фирма»
То есть речь идет о покупке жилья на открытую специально для этого в Индии компанию.
Стандартный процесс, не быстрый и не безопасный.
Более того, индийские застройщики любят повышать цену в процессе строительства. Иногда в несколько раз.

Раз невероятное удалось — приступаем к покупке
Чтобы купить недвижимость в Индии, нужно найти хорошего юриста (в Индии его называют адвокатом), который разбирается не только в вопросах недвижимости, но и в миграционном законодательстве. Очень часто индийские специалисты по недвижимости просто не в курсе специфики покупки недвижимости иностранцем.
После тщательной проверки адвокатом документов на недвижимость и проверки чистоты сделки оформляется договор купли-продажи, оплачивается аванс (10-30%), подается объявление в газеты о совершении сделки, подаются документы на изменение владельца в реестре, которое может занять около года.
От вас потребуется личное присутствие на всех стадиях покупки недвижимости. Конечно, адвокат будет сопровождать вас, но копаться в архивах собственности, стоять в очереди в регистрационные органы, оплачивать гербовый сбор и т.д. вы будете сами.
В процессе оформления документов у вас даже снимут отпечатки пальцев, которые вместе с фотографией занесут в базу данных в целях безопасности.
Нужно будет собрать учредительные документы на компанию, личные документы на вас, на недвижимость, сделать государственную оценку стоимости недвижимости, выдаваемую территориальной налоговой службой.
Исходя из продажной цены определяются размер госпошлины на сделку (1-2%), нотариальные и гербовый сборы. Гербовый сбор выплачивается до начала регистрации сделки и составляет от 4% до 10% в зависимости от Штата, где покупается недвижимость. В случае невыплаты гербового сбора начисляется пени – 2% в месяц.
Договор купли-продажи регистрируется в Страховом Регистрационном Бюро.
Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимость в Индии заверяется у нотариуса.

Местные обычаи и государственная система

Фактор, о котором нельзя забывать ни при каких обстоятельствах, это особенности местного уклада жизни и поведение чиновников – все сильно напоминает Россию начала 90-х. Индия – страна большая, штатов – много. Пусть общегосударственные законы едины для всей страны, но законы Штатов, нравы и устои в разных концах страны серьезно различаются. Например, самый популярный среди россиян штат — Гоа. Но люди, которые ведут дела в этом штате, говорят, что здесь много возможностей потерять свои деньги. И это притом, что криминала в привычном для нас понимании здесь нет.
Индия – взяточная страна. Местным и иностранцам всегда надо будет за что-то платить. Практически весь бизнес, который сейчас существует, и у индийцев, и у иностранцев, наполовину нелегальный. В большинстве случаев приходится «идти в обход». Однако за взятку может последовать наказание в виде конфискации имущества.
Индийцы не верят в то, что в природе существуют не богатые белые.
Индийцы – очень необязательные люди, если дело касается договорённостей по времени, по срокам. Вы можете договориться о встрече через полчаса, в результате он придёт через час и это абсолютно нормально, он даже спешить не будет. Когда индусы что-то обещают, гарантия того, что они это действительно сделают, не больше пятидесяти процентов, при этом вам придётся неоднократно напоминать им об этом и всё контролировать.

В Индии много хитрых и жадных, но большинство из них добродушны, что сбивает с толку) Поэтому рекомендуется проявлять здоровую недоверчивость и очень щепетильно относиться к законности своих сделок.
Например, неприятную неожиданность могут подкинуть агентства недвижимости. У них есть сайты, каталоги, действуют они абсолютно законно до того момента, пока вы не определитесь с местом, не скажете «покупаю» и не внесете аванс. Начинается оформление документов, которое длится год, два, три… Постоянно возникают какие-то новые сложности, например, один метр чужой земли в центре вашего участка. Это будет длиться, пока вам не надоест. Терпение у индийцев в таких ситуациях никогда не кончится. Вам будут с улыбкой, доброжелательно и спокойно говорить: «Все нормально, сделка-сделка, ok-ok». Но предоплату вернуть не удастся.
Так же надо знать, что вилла у самого моря – это незаконно. По индийскому законодательству запрещено любое фундаментальное строительство ближе 500 метров к линии берега. Но большинство индийцев игнорируют этот закон, откупаясь небольшими деньгами от чиновников. Они знают, что иностранцев интересует как раз море и вид на него. Но стоит иностранцу купить этот дом, как очень скоро его прижмут местные власти – простой взяткой в этом случае не отделаешься, будет продолжаться постоянное вымогательство денег (мы же помним, что бедных белых в природе не бывает).
Другой опасный «подводный камень» – если не все родственники дали разрешение на отчуждение той или иной земли, то сделка считается незаконной. Даже если при совершении сделки родственники дают согласие на продажу, не известно, кто из родственников остался и такого согласия еще не дал. Бывает, что через год или даже через несколько лет после совершения сделки обнаруживается неучтенный родственник и предъявляет свои права. Тогда земля отчуждается на вполне законных основаниях. У индийцев очень большие семьи, родственников может быть много, и данные о некоторых они вполне могут скрыть. Были случаи, когда в дом, купленный, перестроенный, облагороженный иностранцами, пришел чиновник и сказал: «Появился собственник – землю нужно вернуть». Деньги потом востребовать крайне сложно. Судиться можно годами и ничего не добиться.
Перед сделкой дается объявление в газету о намерении приобрести недвижимость, чтобы выяснить претендующих на нее. Но в суде, если появятся проблемы, это не поможет и не будет основанием и аргументом не возвращать недвижимость объявившемуся родственнику.
В Гоа надо проверять 60 лет истории участка. Когда португальцы уходили, они раздали землю индийцам и это считается началом владения земли семьей. Если муж и жена (первые владельцы) живы — это отлично. Если кто-то из них умер, то в права вступают их дети и жены/мужья этих детей, то есть вам нужно получать согласие всей этой многочисленной семьи. Зачастую половина этих родственников живет за границей. В данном случае лучше вообще не рисковать и поискать другой вариант. Если первоначальные владельцы продали этот участок кому-то, то надо проверять этих владельцев по той же схеме и т.д.
Например, в ауровильском лесу, в котором мы живем, есть три акра тамильской земли, которые принадлежат двум братьям. Один из братьев продал свой участок, Ауровиль заплатил за него деньги, все документы были оформлены и проверены, но потом пришел второй брат и сказал, что не хочет отдавать участок своего брата Ауровилю. Вот и использует он теперь свой участок и ауровильский, который ему не принадлежит. Договориться мирно с ним оказалось невозможно, теперь он просит за свою землю цену, превышающую реальную в три раза.

Выгода приобретения здесь жилья разве что в низких издержках на его обслуживание. Реальные цены на недвижимость сравнимы с некоторыми европейскими странами, но ни в какое сравнение не идут расходы на обслуживание, уход и ежегодные налоги. Если в Испании вы заплатите тысячи долларов, то тут это будет $500, начиная с бухгалтерских услуг, заканчивая покраской дома.
Инвестиционные цели вряд ли кто преследует. За счет сдачи в аренду можно вернуть лишь часть вложений, так как арендная плата невысокая, а стоимость самой недвижимости немаленькая.
Как правило, люди покупают в этом своеобразном «раю» дом для жизни, но не для материальной выгоды.

Почему такие сложности

Земля в Индии – самый ценный актив. Для них это подушка безопасности, которая обязательно должна быть, ее могут передать в качестве приданого за дочь, открыть на ней бизнес (в деревнях все еще царит натуральный обмен, а деньги, полученные от бизнеса, для небогатых индийцев – это нечто очень ценное) и даже если земля где-то в пустыне, они, скорее всего, пожелают ее обменять на землю у дороги, чтобы открыть там бизнес, чем продавать. А есть те, чья мечта – фильм «Миллионер из трущоб». Они ждут, что наступит прекрасный день, когда они продадут свою землю за миллион долларов и уедут жить в другую страну.
Кроме того, Индия — самая населенная страна на Земле после Китая, подавляющее большинство жителей на грани нищеты. И если раздавать земли иностранцам, то индийцам однажды жить будет негде)

Единственный вариант защитить себя от нервотрепки – это не просто делать все законно, но знать точно, с кем вы работаете, изучить всю историю недвижимости. Сделку должен сопровождать адвокат именно из той местности, где приобретается недвижимость, так как в каждом Штате свои законы и особенности. Все юридические моменты нужно перепроверить много раз.
Однако все эти преграды наводят на мысль, что в раю, в который вы будете время от времени приезжать и в котором вы не собираетесь постоянно жить, лучше снимать жилье, чем покупать его.
Читайте законы и не верьте тем, кто рассказывает сказки, они преследуют свои интересы заработать на вас.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *