Пленум вас залог

Пленум вас залог

Рассматриваемое Постановление (далее — Постановление о залоге), опубликованное на сайте ВАС РФ 11.03.2011, отвечает на многие вопросы, возникшие в арбитражной практике в отношении внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и ипотеки. Данные в нем разъяснения существенно корректируют сложившиеся подходы к определению добросовестности в залоговых правоотношениях.

Содержательно это Постановление направлено в большей степени на защиту интересов залогодержателей.

Последствия изменения основного обязательства

Ключевое разъяснение: изменение основного обязательства, обеспеченного залогом, само по себе не означает прекращение действия соглашения о залоге

Пленум ВАС РФ указал, что залог, несмотря на свою акцессорную (дополнительную) природу, не во всех случаях автоматически становится недействительным при изменении основного обязательства.

В п. 13 Постановления о залоге разъясняется, что при изменении размера обеспеченного обязательства или срока действия основного обязательства соглашение о залоге продолжает действовать на тех условиях, на которых было заключено.

Таким образом, при увеличении основного обязательства залоговое обеспечение без дополнительных согласований будет продолжать обеспечивать ту его часть, которая имелась в виду при заключении соглашения о залоге. Так же и при увеличении срока действия обеспеченного обязательства требование об обращении взыскания на предмет залога будет действительно лишь до истечения срока исковой давности изначально согласованного срока основного обязательства.

Тем самым Пленум ВАС РФ поддержал практику, сложившуюся главным образом в ФАС Западно-Сибирского и Поволжского округов (Определения ВАС РФ от 04.03.2011 N ВАС-18385/10, от 09.12.2010 N ВАС-13910/10, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 18.01.2011 по делу N А70-5570/2009, от 10.05.2007 N Ф04-1896/2007(33058-А45-13), ФАС Поволжского округа от 11.11.2010 по делу N А12-25359/2009, от 08.11.2010 по делу N А12-25344/2009, от 01.11.2010 по делу N А12-25358/2009, от 01.11.2010 по делу N А12-25342/2009).

В Постановлении о залоге также разъясняется, что при отсутствии в соглашении о залоге указания на то, что обеспечение распространяется, в том числе, на проценты по кредиту, следует считать, что залогом обеспечивается только обязательство по уплате основной суммы долга. Данный вывод был сделан Пленумом ВАС РФ на основании толкования ст. 337 ГК РФ и сложившейся судебной практики по данному вопросу (Определение ВАС РФ от 16.12.2010 N ВАС-16329/10, Постановление ФАС Центрального округа от 24.11.2009 N Ф10-4995/09).

Кроме того, Пленум ВАС РФ в п. 14 анализируемого Постановления указал, что уступка основного обязательства, обеспеченного ипотекой, влечет и переход к новому кредитору всех прав по ипотеке. Однако до государственной регистрации перехода права, если таковая требуется в соответствии с п. 4 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), требования нового залогодержателя не подлежат удовлетворению. Необходимо, чтобы сначала в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) была отражена смена залогодержателя (см., к примеру, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2009 по делу N А56-13856/2008).

В Постановлении о залоге уточняется, что приведенное правило не распространяется на отношения, обеспеченные закладной.

Расторжение договора, обеспеченного залогом

Ключевое разъяснение: расторжение договора, обеспеченного залогом, само по себе не означает прекращения соглашения о залоге

Пленум ВАС РФ указал, что расторжение договора, обеспеченного залогом, еще не означает прекращения залогового правоотношения. В п. 26 Постановления о залоге разъясняется, что залог продолжает обеспечивать те обязательства, которые не прекратились при расторжении обеспеченного залогом договора (это могут быть, к примеру, любые неисполненные денежные обязательства).

Ранее суды пришли к аналогичному выводу в спорах по поводу договора поручительства (Определение ВАС РФ от 22.03.2010 N ВАС-1059/10, Постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 по делу N А19-24486/2009, от 18.06.2010 по делу N А19-24517/2009). Данная позиция основана на п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств».

Согласно упомянутому пункту расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и применить имущественные санкции в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, если иное не вытекает из соглашения сторон. Следовательно, факт расторжения основного договора не является основанием прекращения договора поручительства.

Необходимо отметить, что данная позиция применялась и к договору залога (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2010 N 17АП-8848/2010-ГК), так как и поручительство, и залог являются способами обеспечения обязательств. Теперь же данный подход непосредственно закреплен в Постановлении Пленума ВАС РФ.

Более того, согласно пояснениям Пленума стороны в соответствии с положениями ст. 337 ГК РФ вправе предусмотреть, что договор залога обеспечивает также требования о возврате полученного в случае признания основного договора недействительным.

Отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя

Ключевое разъяснение: по общему правилу при отчуждении залогодателем предмета залога третьему лицу залогодержатель не может требовать признания такой сделки недействительной

В п. 23 Постановления о залоге разъясняется, что продажа или иное отчуждение залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя не признаются недействительными по иску залогодержателя. Для подобных случаев в законодательстве (пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ) предусмотрены иные специальные последствия — залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного обязательства и обратить взыскание на предмет залога (см., к примеру, Определения ВАС РФ от 09.03.2010 N 2232/10, от 14.03.2007 N 299/07, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.09.2009 по делу N А56-22793/2008).

Однако существуют и исключения. Пленум ВАС РФ определил, что по инициативе залогодержателя последующий договор ипотеки в отношении заложенного недвижимого имущества может быть признан недействительным, если залогодержатель докажет, что последующая ипотека нарушает его права. К такому выводу ВАС РФ уже приходил ранее (Определение ВАС РФ от 19.11.2010 N ВАС-12216/10).

Подобный договор будет признан недействительным независимо от осведомленности последующего залогодержателя о существовании первоначального договора. Это правило так же ранее встречалось в практике ВАС РФ (Определение ВАС РФ от 08.02.2010 N ВАС-1055/10).

Внесудебный порядок взыскания (..)

Запрет на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Ключевое разъяснение: если на отчуждение заложенного имущества требуется согласие третьих лиц, то внесудебный порядок обращения на него взыскания невозможен

В п. 2 Постановления о залоге предусматриваются случаи, в которых недопустим внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В частности, условие о внесудебном порядке не может быть включено в договор залога доли (части доли) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, заключенный одним из участников общества с залогодержателем, который не является участником общества.

Также такое условие не может предусматриваться в отношении права аренды земельного участка, не занятого зданиями, строениями и сооружениями. Данные ограничения были установлены Пленумом ВАС РФ в связи с тем, что распоряжение указанными предметами залога возможно только с согласия третьих лиц — иных участников общества и арендодателя земельного участка соответственно.

Эта позиция поддержала сложившуюся судебную практику в отношении арендованного земельного участка (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.06.2008 по делу N А39-5213/2006-425/5).

В п. 3 Постановления о залоге разъясняется, что залогодержатель не обязан разыскивать фактическое местонахождение залогодателя для того, чтобы убедиться в возможности применения внесудебного порядка взыскания на заложенное имущество (пп. 3 п. 6 ст. 349 ГК РФ).

Форма соглашения (согласия) на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

В п. 4 Постановления о залоге установлено, что соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может быть заключено в любое время — как одновременно с заключением договора о залоге, так и после его заключения. Такое соглашение может содержаться в отдельном документе или в договоре о залоге в качестве одного из его условий.

Определено, что соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, содержащееся в отдельном документе, должно совершаться в той же форме, что и договор о залоге. Так, соглашение о внесудебном порядке взыскания в отношении предмета ипотеки может быть исполнено только после его государственной регистрации в соответствии с п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке.

Указанное соглашение как двустороннюю сделку следует отличать от одностороннего согласия физического лица на внесудебный порядок отчуждения предмета залога, которое должно быть нотариально оформлено (п. 4 ст. 349 ГК РФ и п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке). Согласие не требуется только в том случае, если соглашение о внесудебном порядке взыскания так же было оформлено у нотариуса (п. 6 Постановления о залоге).

Такое согласие не может быть отозвано залогодателем и не может быть оспорено в суде отдельно от соглашения о внесудебном порядке взыскания на предмет залога.

В п. 7 Постановления о залоге указано, что подобное соглашение могут оспаривать его стороны и иные лица, права которых могут быть нарушены при реализации предмета залога. Особо оговаривается, что к таковым не относятся те лица, чьи права в отношении заложенного имущества сохранятся при обращении на него взыскания.

Незаконное отчуждение предмета залога

Ключевое разъяснение: при неправомерном отчуждении залогодержателем предмета залога залогодатель вправе предъявить виндикационный иск, чтобы изъять это имущество из чужого незаконного владения

В случае отчуждения предмета залога залогодержателем, не имеющим права на внесудебный порядок обращения взыскания, имущество может быть виндицировано его собственником (залогодателем). Таким же образом залогодатель может потребовать возвращения предмета залога, если залогодержатель неправомерно оставил его у себя.

В соответствии с п. 5 Постановления о залоге в описанных случаях виндикация заложенного имущества не исключает обязанности залогодержателя возместить залогодателю дополнительные расходы, связанные с восстановлением нарушенного права, и иные убытки.

Если заложенное имущество не может быть виндицировано у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) либо залогодатель не воспользовался своим правом на виндикацию, он вправе требовать от залогодержателя полного возмещения причиненных убытков, включающих, в том числе, стоимость предмета залога.

Ипотека (залог недвижимости) (..)

Сохранение ипотеки при разделе заложенного земельного участка

Ключевое разъяснение: при разделе земельного участка, находящегося в залоге, ипотека сохраняется в отношении каждого из этих участков

В п. 10 Постановления о залоге ВАС РФ ответил на вопрос, сохраняется ли ипотека при образовании и изменении земельных участков (в соответствии с правилами гл. I.1 ЗК РФ). Ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или при выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя и залогодержателя. В связи с этим возникает вопрос, вправе ли стороны договора ипотеки предусмотреть «иное», если ипотека возникает в силу закона. В судебной практике встречается позиция, согласно которой ограничение (обременение), возникшее не из договора, а в силу закона, учитывая положения п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ, должно быть сохранено (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 11.01.2011 по делу N А32-9273/2010, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2009 по делу N А21-1906/2008).

Однако данная практика относится к публично-правовым ограничениям использования земельных участков (запрет на приватизацию, определение «красных линий») и не относится к правам, возникшим в силу закона.

Необходимость залога земельного участка под зданием, находящимся в ипотеке

Ключевое разъяснение: при залоге здания, строения и сооружения требуется одновременный залог прав на земельный участок, на котором находится данный объект недвижимости, а при залоге помещения — не требуется В п. 11 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ указал, что при залоге нежилого помещения в нежилом здании (многоквартирном доме) не требуется передавать в залог земельный участок, на котором расположено здание, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка. Такой вывод обоснован тем, что к приобретателю заложенного помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания. Данное разъяснение повторяет выводы, изложенные в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 10438/10. Однако сложившаяся судебная практика была основана на п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» и Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 6697/99. В соответствии с последними актами при ипотеке помещения одновременно закладывается и право на земельный участок под соответствующим зданием (Определения ВАС РФ от 22.10.2009 N ВАС-13778/09, от 17.09.2009 N ВАС-11374/09, Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2010 N КГ-А40/3268-10).

Ознакомьтесь так же:  Агентский договор на техническое обслуживание

Представляется, что указанное разъяснение Пленума ВАС РФ вызвано сложностями в оформлении прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома. Данная проблема частично решена в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П и п. п. 66 — 68 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В соответствии с данными документами упрощено оформление прав на земельные участки, находящиеся под многоквартирным домом:

— собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен этот дом, с элементами озеленения и благоустройства;

— по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом;

— земельный участок под указанным домом бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Также не требуется государственной регистрации перехода права собственности на этот земельный участок.

Данные разъяснения применяются и к нежилым помещениям в силу п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Однако в п. 12 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ указал, что ипотека здания или сооружения (то есть при залоге здания целиком, а не отдельного помещения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Также в анализируемом Постановлении разъясняется, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на этих земельных участках. Исключение составляют случаи, когда из закона вытекают ограничения либо запрет ипотеки самих зданий или сооружений.

Данное разъяснение направлено на разрешение ситуации, когда ипотека земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, невозможна. Например, такая ситуация возникает, если залогодатель обладает краткосрочным правом аренды земельного участка (то есть на срок менее года) или если договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок. Права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, который не подлежит государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Соответствующие указания даны в п. 10 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

Следовательно, если залогодатель является арендатором по договору аренды земельного участка, не подлежащему государственной регистрации, то передача в ипотеку здания или сооружения без передачи в ипотеку указанного права аренды на земельный участок не нарушает п. 3 ст. 340 ГК РФ и абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2010 по делу N А38-6761/2009).

В то же время существует позиция, в силу которой право краткосрочной аренды земельного участка может быть объектом ипотеки, но не самостоятельным, а вместе с ипотекой здания (сооружения) (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 17.11.2010 N КГ-А41/12456-10).

Кроме того, п. 12 Постановления о залоге может быть применим к ситуации, когда договор, на котором основаны права залогодателя на земельный участок, признан недействительным или незаключенным. Исходя из указанного пункта, можно сделать вывод, что договор ипотеки здания или строения останется действительным.

Необходимо отметить, что и ранее судебная практика придерживалась того мнения, что факт признания недействительным договора, которым был оформлен переход права на земельный участок, не влияет на действительность договора ипотеки здания или сооружения, расположенного на этом участке (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 8354/10, Определение ВАС РФ от 10.12.2010 N ВАС-8356/10).

Обращение взыскания на заложенное имущество, переданное в аренду

Ключевое разъяснение: залогодержателю необходимо представить доказательства уведомления всех лиц, имеющих права пользования в отношении предмета залога, чтобы иметь возможность получить заложенное имущество без обременений

Как указано в п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке, в случае обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества прекращаются. Для защиты прав и законных интересов арендаторов и иных лиц, имеющих права пользования в отношении такого имущества, Пленум ВАС РФ предусмотрел следующие правила (п. 22 Постановления о залоге).

При судебном порядке обращения взыскания указанные лица должны быть привлечены к участию в деле. При внесудебном порядке залогодержатель обязан их письменно уведомить. Если доказательств таких уведомлений не предоставлено, залогодержателю может быть отказано в погашении записей о правах пользования в отношении соответствующего недвижимого имущества.

Обращение взыскания на предмет залога (..)

Момент возникновения права на обращение взыскания на предмет залога

Ключевое разъяснение: право на обращение взыскания на предмет залога возникает в день неисполнения обеспеченного обязательства

В п. 17 Постановления о залоге определен момент времени, в который у залогодержателя возникает право обратить взыскание на предмет залога. Такое право появляется в день неисполнения обеспеченного обязательства, если законом или договором не предусмотрено иное.

Бессрочное обязательство или обязательство до востребования считается нарушенным (для целей возникновения права на обращение взыскания на заложенное имущество) в семидневный срок со дня предъявления кредитором соответствующего требования. Иные сроки возникновения этого права могут быть предусмотрены законодательством или соглашением сторон.

Право на взыскание заложенного имущества, которым обеспечено обязательство, исполняемое периодическими платежами, возникнет, если в течение 12 месяцев сроки внесения платежа будут нарушены более чем три раза. Указанные нарушения должны быть допущены до обращения кредитора в суд или направления уведомления об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.

Ключевое разъяснение: незначительность нарушения обязательства, обеспеченного залогом, должен доказывать залогодатель

В п. 19 Постановления о залоге установлено, что положения п. 2 ст. 348 ГК РФ о незначительности нарушения основного обязательства, обеспеченного залогом, следует также применять и к залоговым отношениям, возникшим в силу закона. В соответствии с этим правилом незначительным следует считать такое нарушение основного обязательства, которое не превышает 5 процентов рыночной стоимости предмета залога. Бремя доказывания незначительности нарушения возложено на залогодателя.

Общая оценка нескольких предметов залога

Ключевое разъяснение: допускается общая оценка нескольких вещей (прав), являющихся предметом залога Пункт 27 Постановления о залоге предусматривает, что в договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога. Данное разъяснение обобщенно повторяет правовую позицию Президиума ВАС РФ, сформулированную в Постановлении от 01.06.2010 N 2620/10. Согласно этой позиции ни ст. 339 ГК РФ, ни ст. 9 Закона об ипотеке не содержат указания на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть определена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Поэтому определения в договоре залога (в том числе залога недвижимости — ипотеке) общей стоимости заложенного имущества достаточно для того, чтобы считать условие об оценке залога согласованным.

В указанном Постановлении Президиум ВАС РФ поддержал преобладающую позицию в судебной практике (см., к примеру, Определение ВАС РФ от 07.06.2010 N ВАС-3228/10, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2010 по делу N А74-1986/2009, ФАС Московского округа от 21.05.2010 N КГ-А40/4990-10, ФАС Северо-Кавказского округа от 25.09.2008 N Ф08-5272/2008, ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2009 по делу N А56-5616/2009, ФАС Центрального округа от 20.04.2010 N Ф10-242/09(3), Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по делу N А09-1982/2009).

Следует также отметить, что данная правовая позиция об оценке имущества применяется судами к лизинговым отношениям (Постановление ФАС Поволжского округа от 24.08.2010 по делу N А57-2244/2010) и к отношениям по переводу долга (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.08.2010 по делу N А33-1657/2010).

Добросовестность в залоговых правоотношениях (..)

Ключевое разъяснение: не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога

Разъяснения, данные в п. 25 Постановления о залоге, носят принципиальный характер. Позиция Пленума ВАС РФ направлена на развитие принципа добросовестности (п. 1.1 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, которая была одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009).

В названном пункте Пленум ВАС РФ указал на то, что правила о добросовестном приобретении имущества могут по аналогии закона применяться и к приобретению заложенного имущества третьим лицом.

Ранее арбитражная практика исходила из того, что добросовестность приобретателя имущества, которое находится в залоге, не имеет правового значения, поскольку ст. 302 ГК РФ к залоговым отношениям не применяется (Определение ВАС РФ от 10.04.2008 N 4585/08, Постановления ФАС Центрального округа от 16.03.2007 по делу N А54-4126/2006, ФАС Поволжского округа от 18.11.2010 по делу N А12-23135/2009, ФАС Уральского округа от 23.07.2008 N Ф09-60/08-С5).

Так, например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 11.06.2010 по делу N А27-8060/2009 прямо было указано, что «добросовестность собственника имущества не влияет на установленное законом правило сохранения залога при переходе права собственности» и «следовательно, суд не должен был отказывать залогодержателю в праве обращения взыскания на имущество, находящееся у приобретателя, который не знал и не мог знать о том, что он приобрел заложенное имущество».

Противоположная позиция имела место в практике арбитражных судов, но не была окончательно сформулирована (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.06.2005 N Ф03-А16/05-1/193).

При этом следует отметить, что суды общей юрисдикции также не рассматривают добросовестность приобретателя в качестве препятствия для взыскания имущества, находящегося у приобретателя, но являющегося предметом залога (Постановления президиума Московского областного суда от 30.06.2010 N 212, Президиума Челябинского областного суда от 17.02.2010 по делу N 44-Г-10/2010, Определения Пермского краевого суда от 09.11.2010 по делу N 33-9770, Воронежского областного суда от 18.03.2008 по делу N 33-794, Санкт-Петербургского городского суда от 29.11.2010 N 33-16100, Московского городского суда от 18.11.2010 по делу N 33-35753, Верховного суда Республики Коми от 11.11.2010 N 33-6911/2010, Свердловского областного суда от 02.11.2010 по делу N 33-13714/2010, Пензенского областного суда от 25.03.2008 по делу N 33-495).

Данная практика основана на Определении Верховного Суда РФ от 10.04.2007 N 11В07-12, в котором указано, что «такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, не указано и в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей прекращение залога». Следовательно, переход права собственности не прекращает право залога, поскольку правопреемник залогодателя становится на его место. При этом не предусмотрено каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей из договора залога на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на имущество обременениях.

Ознакомьтесь так же:  Ликвидация ооо в сочи

Данная позиция и ее обоснование были восприняты и арбитражными судами (Постановления ФАС Поволжского округа от 18.11.2010 по делу N А12-23135/2009, ФАС Уральского округа от 12.05.2008 N Ф09-3242/08-С5, Второго арбитражного апелляционного суда от 12.11.2010 по делу N А29-3544/2009-(3-42223/2010), Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2010 N 09АП-11562/2010-ГК).

Приведенное толкование Верховного Суда РФ согласуется с правовой позицией Конституционного Суда РФ, согласно которой сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу составляет конституирующий элемент этого института, без которого залог не может выполнять функции обеспечения. Соответственно, сохранение залога в этой ситуации не нарушает права приобретателя, даже если тот не знал и не должен был знать о том, что имущество обременено залогом (Определение Конституционного Суда РФ от 15.04.2008 N 319-О-О).

Как было отмечено выше, Пленум ВАС РФ пришел к прямо противоположному выводу, что существенно изменит позицию арбитражных судов по данному вопросу. Однако позиция судов общей юрисдикции, вероятнее всего, останется неизменной.

Реализация предмета залога (..)

Способы реализации заложенного имущества

Ключевое разъяснение: способ реализации предмета залога при ипотеке является существенным условием соглашения о залоге, а при залоге движимого имущества — не является

В п. п. 28 — 29 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ перечислил все способы реализации заложенного имущества, указав их основные особенности.

В отношении недвижимого имущества могут применяться следующие способы:

1. продажа на открытом или закрытом аукционе;

2. приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены обеспеченных ипотекой требований к должнику.

В отношении движимого имущества могут применяться следующие способы:

1. продажа на открытых или закрытых торгах залогодержателем;

2. продажа на открытых или закрытых торгах, организованных комиссионером, который действует на основании договора комиссии, заключенного с залогодержателем;

3. реализация ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, на торгах организатора торговли рынка ценных бумаг;

4. поступление предмета залога в собственность залогодержателя;

5. продажа предмета залога третьему лицу залогодержателем без проведения торгов;

6. продажа предмета залога третьему лицу комиссионером, действующим на основании договора комиссии, заключенного с залогодержателем, без проведения торгов.

При этом, как указывает Пленум ВАС РФ, способ реализации залога для ипотеки (залога недвижимости) является существенным условием договора, а для залога движимого имущества — не является. Если в договоре ипотеки не указан способ реализации заложенного имущества или указано несколько способов реализации, то он не может считаться заключенным. При отсутствии в договоре залога движимого имущества условия о способе реализации заложенное имущество будет реализовано посредством продажи предмета залога на открытых торгах (в том числе через комиссионера).

Ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, будет проданы на торгах организатора торговли рынка ценных бумаг.

Пропуск срока на реализацию предмета залога

Ключевое разъяснение: пропуск установленного в соглашении срока на реализацию предмета залога не влечет лишения права на реализацию заложенного имущества

В п. 30 Постановления о залоге указано, что реализация предмета залога по истечении срока для его реализации не означает невозможность последующего обращения взыскания на заложенное имущество. Такой срок может быть установлен в соответствии с п. 8 ст. 28.1 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге». Залогодатель вправе потребовать от залогодержателя возмещения убытков, вызванных задержкой.

Пленум ВАС РФ пояснил, что в качестве убытков могут быть определены, к примеру, разница между вырученной суммой от реализации заложенного имущества и стоимостью предмета залога при его продаже в надлежащий срок.

Оставление залогодателем предмета залога за собой

Ключевое разъяснение: залогодатель вправе оставить предмет залога за собой, только если он владеет этим имуществом

Пленум ВАС РФ в п. 33 Постановления о залоге указал, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой, если на момент обращения взыскания он владеет таким имуществом. Если предмет залога находится во владении залогодателя или третьего лица, то право собственности на него возникает только с момента приобретения владения.

В п. 36 Постановления о залоге разъяснено, что заложенное имущественное право перейдет к залогодержателю в момент получения залогодателем заявления о переводе такого права на себя. В этом случае залогодержатель должен уведомить должника по обязательству, имущественное право по которому является предметом залога. При неуведомлении должника новый кредитор несет риски исполнения обязательства первоначальному кредитору.

Обращение в суд

Ключевое разъяснение: допускается отдельное предъявление в суд требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства

В Постановлении о залоге указано, что наличие соглашения о внесудебном порядке взыскания не исключает возможность залогодержателя обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество. Однако при этом все судебные расходы возлагаются на инициатора судебного разбирательства (истца), если он не представит доказательств безрезультативности внесудебного порядка обращения взыскания (п. 8 Постановления о залоге).

В соответствии с разъяснениями Пленума ВАС РФ залогодержатель в таком случае по своему выбору может потребовать:

1) обращения взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном для реализации имущества, на которое обращается взыскание;

2) передачи ему заложенной движимой вещи для ее последующей реализации в соответствии с условиями заключенного с залогодателем соглашения.

В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ о залоге допускается возможность отдельного предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства. Если залогодателем является не должник по основному обязательству, а третье лицо, то к участию в деле об обращении взыскания на заложенное имущество в качестве третьего лица должен быть привлечен и должник по обеспеченному обязательству.

Пленум ВАС РФ уточнил, что при одновременном предъявлении в суд требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства требование об обращении взыскания оплачивается государственной пошлиной как заявление неимущественного характера. Если же такое требование предъявляется отдельно, то государственная пошлина уплачивается в соответствии с порядком и размером, предусмотренном для заявлений имущественного характера.

Иск о пресечении действий по реализации предмета залога

Пленум ВАС РФ в п. 20 Постановления о залоге разъясняет, что в случаях, когда залогодержатель незаконно обратил взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке, залогодатель может в соответствии с абз. 3 ст. 12 ГК РФ обратиться в суд с иском о пресечении действий по реализации предмета залога.

Ранее для приостановления реализации предмета залога участники оборота использовали механизм подачи ходатайства о принятии обеспечительных мер, направленных на приостановление реализации заложенного имущества (см., например, Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2010 N 15АП-11268/2010, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2010 по делу N А14-3450/201079/13).

Исполнительная надпись нотариуса

Ключевое разъяснение: при внесудебном порядке обращения взыскания залогодержатель вправе осуществить взыскание в порядке исполнительного производства, если залогодатель отказался от исполнения своих обязательств В п. 21 Постановления о залоге предусмотрена такая ситуация, когда залогодатель отказывается исполнять свое обязательство предоставить предмет залога во внесудебном порядке. В этом случае залогодержатель вправе обратиться к нотариусу за совершением исполнительной надписи на договоре залога или на закладной. Затем он вправе обратиться за принудительным изъятием предмета залога и (или) его принудительной реализацией в соответствии с положениями Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Однако такая надпись может быть совершена только в бесспорном порядке. Простое возражение залогодателя препятствует совершению исполнительной надписи.

Документы, являющиеся героями текущего обзора — Постановление пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», можно скачать.

Реформа ГК РФ: залог по новым правилам

Институт залога менялся уже три раза за последние пять лет. В 2009 году в связи с пиком финансового кризиса резко выросло количество должников по кредитам, и банки еще более активно начали обращаться в суды за взысканием заложенного имущества. Эксперты отмечают, что именно в этот период институт залога показал себя не с лучшей стороны: договоры оспаривались, признавались недействительными, а процедуры обращения взыскания на заложенное имущество затягивались. Законодатель был вынужден отреагировать на сложившуюся ситуацию, и вскоре был принят закон, который внес изменения в ГК РФ и другие нормативные акты в части залога (Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ). Поправки начали действовать с 11 января 2009 года.

Одним из самых заметных изменений было введение института внесудебного обращения взыскания на предмет залога. Этот институт позволяет кредитору обращать взыскание на заложенное имущество без участия суда посредством направления должнику уведомления о намерении обратить взыскание. Однако практика, которая сложилась после внесения поправок, показала, что эта модель работает только при желании должника сотрудничать с кредитором либо при нахождении заложенного имущества у кредитора. Кроме того, в целях обеспечения передачи должником заложенного имущества во внесудебном порядке была введена исполнительная надпись нотариуса. Такая надпись подтверждает факт неисполнения должником обязательства и является основанием для обращения к судебному приставу-исполнителю. Процедура нотариальной исполнительной надписи тоже себя проявила не с лучшей стороны: кредиторы практически не обращались за ее получением. Вероятно, это связано со стоимостью услуги совершения исполнительной надписи, которая составляет 0,5% от взыскиваемой суммы, но не более 20 тыс. руб. (подп. 19 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

С целью повысить популярность применения нотариусами исполнительной надписи был принят Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ. Этот документ ввел процедуру, которую можно условно назвать «нотариальное внесудебное обращение взыскания»: при совершении исполнительной надписи на договоре о залоге или закладной нотариус должен предложить залогодателю исполнить обеспеченное залогом обязательство, направив ему уведомление. Однако существенных изменений это не повлекло, поскольку процедура нотариального удостоверения договора залога остается достаточно дорогой.

В рамках реформы ГК РФ законодатель вернулся к совершенствованию института залога и принял закон, о практике применения которого и пойдет речь в данной статье (Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»; далее – Закон № 367-ФЗ). Новые правила вступили в силу с 1 июля 2014 года.

Залог: право или договор?

Вопрос о природе залога, а именно о том, является ли залог вещным правом или обеспечительным договором, имеет важное практическое значение. Например, лицо зарегистрировало ипотеку на объект незавершенного строительства. Когда долг был просрочен и кредитор приступил к обращению взыскания, выяснилось, что объект незавершенного строительства уже сдан и представляет из себя многоэтажный жилой дом. Если залог – это договор, то предметом договора был объект незавершенного строительства, которого больше нет. Значит, договор уже не действует, а с ним прекратился и залог.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

О позиции Экономической коллегии ВС РФ относительно судьбы залога после того, как его предмет прекратил существование, читайте в нашем материале Не залогом единым, или Взгляд ВС РФ на судьбу ипотеки после банкротства застройщика.

Именно такой точки зрения придерживались суды до того момента, пока в конце января 2005 года ВАС РФ не издал Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке. Согласно п. 1 этого документа, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Таким образом, ВАС РФ подтвердил, что залог – это вещное право или право на ценность вещи, а значит, он следует за вещью.

Ознакомьтесь так же:  Адвокат денис уфа

«Я подозреваю, что разработчики Закона № 367-ФЗ держали в голове, что залог – это вещное право, потому что решения, которые реализованы в ГК РФ, основаны на этом факте», – комментирует партнер юридической фирмы «Пепеляев Групп», член рабочей группы по подготовке реформы ГК РФ Роман Бевзенко. Действительно, данный принцип нашел отражение в новой редакции ГК РФ, например, в ст. 334-345 ГК РФ, о которых пойдет речь ниже.

Залог как право на ценность вещи

Залог, будучи правом на ценность вещи, следует за ней (ст. 334-345 ГК РФ). Все объекты, которые могут возникнуть в результате изменений этой вещи или после ее утраты, будут считаться находящимся в залоге. Этот принцип можно вывести из правил п. 2 ст. 334 ГК РФ, согласно которым залогодержатель имеет преимущественное право удовлетворения обеспеченного залогом требования не только за счет самого предмета залога, но также за счет:

  • страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества;
  • причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества;
  • причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;
  • имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.

На практике это можно проиллюстрировать самыми разнообразными ситуациями. Например, при утрате застрахованного автомобиля, находящегося в залоге, залоговое право переходит на деньги, которые залогодатель получит от страховщика в качестве страхового возмещения. Если выплата еще не была произведена, залогодержатель, по логике внесенных поправок, имеет право обратиться в страховую компанию и получить страховую сумму на свое имя – при этом залогодатель (страхователь, бывший собственник автомобиля) страховую сумму не получает.

Аналогично, если муниципалитет изымает для муниципальных нужд участок, находящийся в залоге: право на компенсацию в этом случае возникает не только у залогодателя, но и у залогодержателя. Можно, таким образом, сделать вывод, что залог, в отличие от права собственности, продолжает существовать и после гибели вещи, которая являлась его предметом.

Нормы ГК РФ vs закон об ипотеке

В п. 4 ст. 334 ГК РФ указано, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, – общие положения о залоге. Правила ГК РФ о вещных правах еще не приняты, а значит, в настоящий момент к залогу недвижимого имущества должны применяться нормы закона об ипотеке. При этом после реформирования ГК РФ изменения в данный закон внесены не были.

Поэтому появилось следующее противоречие. До 1 июля 2014 года ГК РФ определял, что в договоре залога должны быть указаны предмет залога, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (п. 1 ст. 339 ГК РФ в предыдущей редакции), то есть существовал жесткий стандарт описания обеспечения долга. Данное требование дословно совпадало с правилом ч. 1 ст. 9 закона об ипотеке.

Сегодня п. 1 ст. 339 ГК РФ содержит следующую норму: если в договоре залога имеется отсылка к другому договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство, условия основного обязательства считаются согласованными.

Таким образом, остается неясным, можно ли, например, в договоре об ипотеке не указывать предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а лишь сослаться на кредитный договор, из которого можно узнать все эти данные? С одной стороны, в самом ГК РФ прописано, что к залогу недвижимого имущества должны применяться нормы закона об ипотеке. Исходя из буквального толкования, а также правил о соотношении норм общих и специальных законов, следует, что применению подлежит норма специального закона, то есть закона об ипотеке. С другой стороны, данное правило противоречит замыслу поправок, центральными идеями которых были либерализация залоговых сделок, требований к содержанию договоров залога, режима последующего залога.

ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

Ознакомиться с внесенными изменениями в ГК РФ можно в системе ГАРАНТ. Для этого откройте кодекс, затем на панели инструментов выберите «Изменения в документе», а в нем – «Обзор изменений документа».

По мнению Романа Бевзенко, изначально норма ч. 1 ст. 9 закона об ипотеке не задумывалась как специальная, а лишь повторила положения, уже содержащиеся в ГК РФ. Поскольку позже законодатель изменил общее регулирование, с которого и была скопирована специальная норма, то и применяться она теперь не должна. «Особенность реформы гражданского законодательства состоит в том, что сначала меняется сам ГК РФ, а затем в соответствие с ним будут приводиться нормы специального законодательства. Поэтому и возникло описанное выше противоречие. Однако не стоит забывать о существовании принципа устранения конфликта норм, согласно которому закон поздний сильнее закона раннего. Я считаю, что именно этот принцип и должен использоваться в данном случае, хотя регистрирующие органы вряд ли со мной согласятся», – комментирует Роман Бевзенко.

Залог будущей вещи

В предыдущей редакции ГК РФ было указано, что залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения (ст. 335 ГК РФ). Залог будущей вещи применялся лишь в отношении урожая. Теперь договором залога или федеральным законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем (п. 2 ст. 336 ГК РФ). Например, если гражданин заказал за границей крупную партию товара, доставка которой займет несколько недель или даже месяцев, он может заложить это имущество банку еще до момента его получения. В этом случае полученный товар будет считаться обремененным залогом.

«Раньше суды считали, что если на момент подписания договора о залоге лицо не являлось собственником заложенной вещи, даже если речь шла о залоге будущего урожая, то такой договор должен признаваться недействительным. Мне кажется, что этот подход был очень поверхностным. К счастью, теперь заключить договор о залоге сможет и лицо, которое собственником не является», – рассказывает Роман Бевзенко.

По мнению адвоката Андрея Безрядова, такая конструкция призвана стимулировать финансирование крупных сделок, развивать долгосрочное планирование бизнеса. «Появление залога будущей вещи связано с необходимостью привлечения кредитного обеспечения при реализации масштабных проектов», – отмечает эксперт.

Добросовестный залогодержатель

Реформа ГК РФ решила вопрос защиты добросовестного залогодержателя. Еще в 2011 году Пленум ВАС РФ в своем Постановлении указал, что не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»). В данной ситуации приобретатель вещи, находящейся в залоге, не признается залогодержателем.

При реформировании ГК РФ законодатель закрепил аналогичную норму в п. 2 ст. 335 ГК РФ. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные действующим законодательством (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Однако это правило не распространяется на переданную в залог вещь, которая до этого была утеряна или похищена, либо иным путем выбыла из владения помимо воли владельца.

Как подытожил Андрей Безрядов, после внесенных изменений ограничились права собственника, у которого помимо его воли возникли права залогодателя по отношению к имуществу, находящемуся у добросовестного залогодержателя.

Реестр уведомлений о залоге

Если существует принцип добросовестности залогодержателя, то у залогодержателя должна быть возможность «опубличить» залог, то есть сделать данные о залоге той или иной вещи открытыми. Для этого законодатель ввел реестр уведомлений о залоге. Реестр уведомлений о залоге движимого имущества находится в открытом доступе и ведется в порядке, установленном законодательством о нотариате (ст. 103.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Поиск информации, содержащейся в реестре уведомлений о залоге, осуществляется по регистрационному номеру уведомления, идентификаторам объекта и данным залогодателя. Регистрация залога также происходит с использованием данного реестра.

В результате поправок можно говорить о двух видах регистрации залога. Первую из них можно условно назвать правоустанавливающей. При правоустанавливающей регистрации залог возникает с момента такой регистрации, то есть после внесения записи в реестр уведомлений о залоге. Правоустанавливающей регистрация является тогда, когда носит обязательный характер – например, при залоге недвижимости, исключительных прав, доли в обществе с ограниченной ответственностью и некоторых видов ценных бумаг (п. 1 ст. 339.1 ГК РФ).

Второй вид регистрации можно условно назвать правоподтверждающей (учетной). Она не является обязательной и лишь подтверждает право залога. При желании прибегнуть к правоподтверждающей регистрации залогодержателю придется обратиться к нотариусу, чтобы тот разместил уведомление о залоге в едином реестре уведомлений о залоге движимого имущества. Таким образом, при регистрации этого вида залог возникает до момента внесения записи в единый реестр.

Залог всего имущества

С 1 января 2015 года исчезнет необходимость описывать все имущество, находящееся в залоге у предпринимателей. Норма п. 2 ст. 339 ГК РФ дает возможность описывать предмет такого залога любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида. Например, договоре о залоге может содержать такую фразу: «Залогом является все имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности на момент заключения настоящего договора».

Очевидно, что данная конструкция снизит вероятность оспаривания залога со стороны недобросовестных должников. Между тем, у этой новеллы есть и недостатки. «При всей моей любви к кредиторам и нелюбви к должникам, которые не исполняют обязательства, мне кажется, что законодатель поторопился с закреплением данной нормы, – заявляет Роман Бевзенко. – Эта любопытная конструкция, которую можно условно назвать «тотальным залогом», опасна для обычных граждан. Например, вы покупаете в магазине кефир, даже не догадываясь, что весь товар в этом магазине заложен банку «Добрый». Теперь после покупки кефира вы не сможете его выпить, поскольку напиток будет являться предметом залога, а если все же выпьете, то совершите деликт, за что вам придется ответить по всей строгости закона».

Действительно, едва ли, отправляясь в магазин, покупатели будут каждый раз проверять, не находится ли товар данного продавца в залоге. Именно поэтому в зарубежной практике существует специальное изъятие из ответственности для потребителей, однако в ГК РФ такой нормы нет.

Не стоит путать залог всего имущества с залогом товаров в обороте. Залог товаров в обороте – это обеспечительная конструкция, которая устанавливает приоритет при удовлетворении требований кредитора (ст. 357 ГК РФ). Залог всего имущества не только дает залогодержателю приоритет перед другими кредиторами, но и обеспечивает любые долги, которые могут возникнуть между кредитором и должником.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *