Патент на сдачу жилья в екатеринбурге

Налог на сдачу квартир в аренду заменят патентом

МЭР и Минфин намерены включить в перечень видов деятельности самозанятых граждан, сдающих в аренду жилье. Они получат возможность оформления патентов на такую деятельность, пишут «Известия». Получение патентов позволит гражданам, зарабатывающим на аренде жилья, платить фиксированную сумму вместо 13% от общей суммы дохода.

Соответствующее предложение содержится в «дорожной карте» по развитию отечественных IT-технологий, подготовленной подгруппой «Интернет+Город» IT-комиссии при помощнике президента РФ Игоре Щеголеве. Бумага уже направлена в Минпромторг, и на ее основе ведомство должно составить собственную «дорожную карту».

Анализ собираемости платежей в Москве, показывает, что падение на рынке аренды недвижимости сделало ранее существовавшую стоимость патента неподъёмной для москвичей, и именно поэтому московские власти уже снизили стоимость патента, например, в пределах МКАД патент для арендодателя квартиры до 50 квадратным метров стоит 18 тысяч рублей, тогда как ранее он стоил 30 тысяч.

И уже существующая процедура покупки патента для арендодателя усложнена необходимостью получения статуса индивидуального предпринимателя, с выполнением соответствующих платежей и сдачей отчетности, комментирует предложение директор Центра экономических исследований Университета «Синергия» Андрей Коптелов. Без статуса индивидуального предпринимателя арендодатель обязан ежегодно подавать налоговую декларацию и уплачивать налог на доходы физических лиц в объеме 13% от поступивших платежей за аренду квартиры.

Сложность обеих процедур и отсутствие у ФНС действующих механизмов выявления случаев сдачи квартир в аренду приводит к нежеланию арендодателя «легализовать» свой доход, уверен эксперт. По его мнению, если в рамках сделанных предложений будет упрощена процедура покупки патента физическим лицом, без получения статуса индивидуального предпринимателя и подачи декларации в ФНС, при этом стоимость патента будет не более 5% среднегодового дохода, получаемого от сдачи жилья, то арендодатели начнут покупать патенты для легализации своего положения. Если арендодателям будет предоставлена возможность купить патент в электронном виде, количество легализовавших свой доход еще более увеличится.

Применение патентной системы для арендодателей жилых помещений в полной мере отвечает целям вывода из тени граждан, получающих доходы помимо основного места работы, полагает, в свою очередь, профессор Финансового университета при правительстве РФ, доктор юридических наук Иван Соловьев. Но, учитывая, что данная деятельность является пассивной, то отнести их к категории самозанятых, было бы не совсем справедливо. Это исключает возможность применения к ним двухлетних налоговых каникул, о которых говорил глава государства на заседании совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам в сентябре прошлого года.

Патентная система помимо учета и систематизации таких граждан обеспечит равномерное поступление доходов в федеральный бюджет от этой деятельности. Аргумент о том, что 90 % данной категории граждан не уплачивают налог на доходы в бюджет государства, заслуживает внимания, считает эксперт.

Есть и правоприменительный опыт противодействия уклонению от уплаты налогов в данной сфере с помощью мер принуждения, рассказывает профессор. Так, начиная с 2012 года мэрия Москвы проводила кампанию по выводу из тени арендодателей квартир и других мелких предпринимателей. Тогда, по оценке специалистов, в столице сдавалось не менее 300 тыс. квартир, при этом налоги с доходов от этого платили лишь около 5 тыс. человек. В активную стадию программа вошла с сентября 2012 г., когда к борьбе с теневой арендой были привлечены подразделения полиции, управляющие компании, товарищества собственников жилья. Кроме того, прозвучал призыв к гражданам сообщать об арендуемых квартирах. В итоге в Москве было выявлено более 133 тыс. фактов незаконной сдачи жилья в аренду. А общее количество поданных деклараций по уплате налога на доходы физических лиц за аренду квартир увеличилось почти в два раза.

Таким образом, заключает Иван Соловьев, сочетание мер поощрения (а патент скорее всего будет выгоднее 13% налога) с контрольными мероприятиями может дать наилучший эффект по выводу рынка аренды помещений в легальный сектор экономической деятельности.

В России могут ввести патенты на сдачу квартир в аренду

Россиянам, зарабатывающим на сдаче своего жилья в аренду, в скором времени, возможно, придется получать патент, который позволит платить в качестве налога фиксированную сумму вместо 13%, получаемых от дохода. Об очередной попытке государства легализовать по-прежнему серый рынок жилищной аренды в понедельник рассказали «Известия».

По данным издания, пункт о сдаче в аренду жилой недвижимости появится в новом перечне видов деятельности самозанятых граждан, подлежащих упрощенной форме налогообложения через выдачу патентов. Его составляют Минэкономразвития и Минфин.

Сейчас в России около 50 видов деятельности, в отношении которых действует система упрощенного налогообложения. В их числе ремонт и обслуживание бытовой техники, ремонт мебели, услуги фотоателье и так далее. Владелец патента ежегодно выплачивает не 13-процентный налог на доходы физических лиц, а фиксированную сумму, рассчитываемую из потенциально возможного для данного вида деятельности в конкретном регионе.

При этом индивидуальным предпринимателям надо вносить за себя и своих работников страховые взносы. От этого избавлены самозанятые граждане, если они не используют наемный труд. Это одна из причин, по которой граждане, сдающие свое жилье в аренду, не спешат выходить из тени, отмечают опрошенные эксперты. Предлагаемая сегодня в качестве единственного варианта форма регистрации в качестве индивидуального предпринимателя отпугивает целым рядом нюансов, которые приходится учитывать. Индивидуальный предприниматель не только должен платить соцзвносы и сдавать квартальную отчетность. Пугающей для многих выглядит предусмотренная законом перспектива для индивидуального предпринимателя ответить всем своим имуществом в случае банкротства.

Поэтому чиновники теперь готовы признать, что если гражданин сдает всего одну квартиру или дом и при этом не использует наемный труд, то его необходимо учитывать как самозанятого. С учетом того, что таких арендодателей — большинство, это даст стимул платить налоги. Сейчас только 3–5% арендодателей квартир платят налоги.

Правда, как предупреждают эксперты, при выводе этого рынка из тени, скорее всего, придется столкнуться и с другой проблемой. Справедливо, если стоимость патента будет варьироваться в зависимости не только от конкретного региона, но и от места расположения, площади и кадастровой стоимости сдаваемого в аренду объекта жилой недвижимости, а этот вопрос на сегодня — поле для дискуссий.

Добавим, для стимулирования перехода граждан, сдающих жилье, к патентам государство может задействовать репрессивный аппарат. За неуплату налогов предусмотрена уголовная ответственность (по статье 198 УК РФ): физическому лицу грозит штраф от 100 тыс. до 300 тыс. рублей и даже лишение свободы на срок до одного года.

© Информационное агентство «Znak»
Шеф-редактор Аксана Панова, [email protected]

Свидетельство о регистрации СМИ № ФС77-53553 от 04 апреля 2013 года. Выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор).

Адрес: 620026, г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 126
Тел.: +7 (343) 380-81-82, e-mail: [email protected]

Мнение редакции может не совпадать с мнением отдельных авторов.

При использовании материалов сайта ссылка обязательна.

Как собственнику избежать налоговых неприятностей, сдавая квартиру в аренду

Все чаще со стороны налоговой инспекции, мы слышим, что об ужесточении порядка уплаты налога при сдаче квартиры в аренду. Часть собственников продолжают игнорировать требования законодательства, хотя невнимание к налоговым платежам нередко заканчивается не самым приятным образом. Согласно последним данным, в г. Екатеринбурге в год сдается от 15 до 60 тысяч квартир, из них только 2% арендодателей указали доходы от сдачи квартиры в налоговой декларации.

Для выявления квартир, сдающихся в аренду, — городские власти будут работать совместно с участковыми. Процесс уже запущен. Участковые проводят обходы, проверяя прописку граждан, либо договор аренды. Управляющие компании и ТСЖ также отслеживают слишком многолюдные квартиры и передают информацию в миграционную службу и налоговые органы.

Если факт уклонения от отчисления налоговых платежей с доходов, получаемых от сдачи недвижимого имущества в аренду будет доказан, то это повлечет за собой ответственность, предусмотренную ст. 122 налогового кодекса РФ и грозит штрафом в размере от 5 до 30% от суммы налога, подлежащей уплате, за каждый месяц просрочки. В особых случаях штраф, может, составит 40%, если будет доказано умышленное уклонение от налога. Помимо этого, будет сделан перерасчет по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.

Уклонение от налогов в крупном (особо крупном) размере может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ, которая по мимо штрафов ведет к лишению свободы на срок до 1 года. При этом сумма неоплаченного налога должна составить более 600 тысяч рублей.

Но чтобы попасть под эту статью, надо ежегодно получать доход в не менее 1,54 миллиона рублей. Естественно, что человек, сдающий одну или даже три квартиры, столько получить не в состоянии.

В то же время отследить количество сдаваемых квартир практически невозможно. Обращения налоговых инспекторов в соответствующие правоохранительные органы не дают нужной информации и достаточной доказательственной базы для привлечения арендатора к уплате налогов, особенно если арендатор и арендодатель действуют согласовано и аккуратно.

Тем не менее, собственник жилья, может избежать пристального внимания правоохранительных органов, если будет соблюдать несколько простых правил сдачи квартиры в аренду. Во-первых, нужно заключать письменный договор с арендатором и оформить ему временную регистрацию. Во-вторых, фиксировать оплату коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учета. И в-третьих, декларировать доход от сдачи жилого помещения в аренду и платить с дохода соответствующий налог.

Собственники, часто не знают, как правильно оформить временную регистрацию. Сегодня это вопрос решается просто, для этого даже не требуется согласие всех собственников жилья. Единственное, что следует помнить, — прописать иностранного гражданина можно, только если у него есть вид на жительство или разрешение на временное проживание. Прописка такого жильца оформляется не в паспортном столе, а в районной миграционной службе.

Более сложным является вопрос уплаты налога с доходов от сдачи квартиры в аренду. Есть несколько вариантов решений:

  • ежегодно подавать налоговую декларацию (по форме 3НДФЛ) и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от дохода;
  • зарегистрировать ИП и платить налог по упрощённой системе (обычно 6% от дохода);
  • зарегистрировать ИП и платить налог через покупку налогового патента;
  • зарегистрировать ИП и платить единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
  • зарегистрировать ИП и платить налог по общей схеме.

Сразу заметим, что обычно два последних способа арендодатели жилья обычно не используют. Они больше подходят для иных видов бизнеса. Тем не менее, индивидуальный предприниматель, имеющий некое дело и работающий по общей схеме налогообложения, может попутно сдавать квартиру и отчитываться за этот побочный доход также по общей схеме. Но это, скорее, исключение из правил.

Обычно арендодатели используют три первых варианта. О них мы расскажем подробнее:

    • Подавать налоговую декларацию и платить налог в размере 13% Доход, полученный от аренды, как и любой другой доход физических лиц, облагается налогом 13% от суммы, заработанной на аренде. Декларация за прошлый год подаётся до 30 апреля года нынешнего.
      По Налоговому кодексу к декларации не надо прилагать документы, подтверждающие источник дохода, однако как показывает практика, лучше приложить к декларации копию договора аренды и копии расписок в получении арендной платы. В договоре обязательно должна быть прописана сумма арендной платы.
      В декларации налогоплательщик сам рассчитывает общий размер своего дохода за прошлый год и сумму налога. Её нужно внести не позднее 15 июля.
    • Регистрация ИП и оплата налога по упрощенной системе В данном случае, собственнику жилья нужно зарегистрироваться в качестве ИП.
      При использовании упрощенной системы налогообложения предприниматель платит 6% от дохода. Можно выбрать другой вариант – платить более высокую ставку, но не от дохода, а от прибыли (доходы минус расходы). Но чаще, всего расходы от сдачи квартиры невысокие, поэтому ставка 6% от дохода является общепризнанным стандартом.
      Преимущества регистрации ИП очевидны, но в отличии от простой подачи декларации, индивидуальный предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом). Также при регистрации ИП необходимо заплатить госпошлину в размере 800 рублей. Что касается платежей в пенсионный фонд, то для предпринимателя с доходом не более 300 тысяч рублей в год, они составляют в месяц 26% от МРОТ.
      С 1 января 2014 года МРОТ равен 5 554 рубля. Значит, годовой платёж в пенсионный фонд составит 17 328 рублей. Если доход составит более 300 тысяч рублей в год, то от суммы нужно будет заплатить в пенсионный фонд 1%. В результате, при доходе в 300 000 рублей в год, собственнику нужно будет заплатить 18 000 в виде налога и 17 328 рублей в пенсионный фонд. Общая сумма 35 328 рублей. При обычном подоходном налоге сумма составит 39 000 рублей.
    • Регистрация ИП и оплата налога через покупку патента На данный момент стоимость патента в Екатеринбурге на 1 год при сдаче в аренду одной квартиры составляет 15 тысяч рублей. За патент на два-пять объектов надо заплатить 45 тысяч. При сдаче свыше пяти квартир плата составит 90 тысяч рублей.
      Помимо патента ИП необходимо оплатить уже упоминавшийся взнос в пенсионный фонд. Вариант с патентом весьма выгоден при сдаче в наём дорогих квартир. Например, если квартира сдается за 40 тысяч в месяц, то годовой доход владельца составит 480 тысяч. Если он работает по упрощенной системе (6%), то заплатит 28,8 тысяч рублей. При покупке патента, сумма составить всего 15 000 рублей. Патент приобретается в районной налоговой инспекции. Его можно оформить на год или на несколько месяцев. Полугодовой патент на одну квартиру стоит 7,5 тысячи рублей.
Ознакомьтесь так же:  Пункт 5 осаго

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

Если у Вас остались вопросы по теме данной статьи, либо у Вас есть другие вопросы, Вы можете получить бесплатную юридическую консультацию у наших специалистов.

Патент на сдачу жилья в екатеринбурге

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы. Основными факторами роста рынка легализованной аренды, по их мнению, является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду. По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.

За последние два года объем поданных налоговых деклараций и приобретенных патентов в Москве вырос на 14% и 20% соответственно, приводит данные директор департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев. «По-прежнему среди людей, которые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%. В сегментах бизнес и элитном ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней. Примерно 85–90% арендодателей, стоимость аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят», — говорит руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля, по экспертным данным, составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.

Данные риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма различных сборов на сдачу квартир в аренду, которые в 2015 году (данных за 2016 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей. По сравнению с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов с аренды выросли в десять раз. Как уточняет столичный департамент экономической политики и развития, в бюджет поступило 905 млн руб. в виде налога на доход от сдачи жилья. Меньшую часть поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 млн руб. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс. квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заммэра Москвы Наталья Сергунина.

Как легально сдавать квартиру

В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует. При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.

На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы. «Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Какая система налогообложения выгоднее

На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.

Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.

По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.

Примеры расчета платежей

Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости квартиры. Например, стоимость аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

По данным Blackwood и «Азбуки Жилья»

Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие помимо ставки налога страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.

«Выгоднее всего приобрести патент или платить налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций», — поясняет Мария Жукова.

Другой вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса индивидуального предпринимателя, а патент на данный момент может приобрести только гражданин в статусе ИП, добавляет эксперт. «Обычное физическое лицо пока этого сделать пока не может. Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях. Возможность покупки патента упростила бы для многих эту процедуру», — считает Мария Жукова.

Ознакомьтесь так же:  Как оформить дарственную на дом с земельным участком

Правила съёма: в Екатеринбурге прошёл рейд против нелегальной аренды жилья

В Екатеринбурге вывели на чистую воду граждан, которые занимаются незаконной сдачей жилья посуточно. Сотрудники городской администрации в сопровождении общественников сегодня провели контрольную закупку.

Хозяин этой «однушки» на улице Чкалова заметно нервничает и не хочет показывать лицо. К визиту толпы журналистов он был явно не готов. Объявление о сдаче жилья в аренду мужчина разместил в интернете. Стоимость суточного пребывания в квартире оценил в две тысячи рублей. Но деньги у подставных арендаторов хозяин брать отказался и заявил: помещение не сдается.

Проверяющие пришли к выводу, что мужчина, сдающий квартиру посуточно, уклоняется от уплаты налогов. За теневой бизнес ему грозит штраф. Но, похоже, взыскания арендодателей не пугают: желающих позолотить руку в обход закона полно. Только в Екатеринбурге объявлений о сдаче жилья – тысячи.

Снять жилье на сутки можно в любом районе города – интернет пестрит предложениями. Цена – от тысячи рублей. В очередной квартире на Ботанике общественникам и сотрудникам мэрии женщина представилась посредником. Свое имя не озвучила и лицо на камеру показать не решилась. Но призналась, что в месяц зарабатывает на аренде десять тысяч рублей и налоги не платит:

«У меня нет работы. Для меня, если в планах пять квартир, – 50 тысяч, мне нормально. Не знаю, кому как, может быть, бешеные деньги, а мне чисто зарплата. Для меня в таком городе полтинник – нормально».

Однако законопослушные граждане всё же есть. Чтобы легально заниматься квартирным бизнесом, необходимо ежегодно отчитываться перед налоговыми органами или стать индивидуальным предпринимателем.

Алексей Силиванов, юрист: «Строго следуя требованиям законодательства, нужно платить с тех денег, которые человек получает в качестве арендной платы, налог на доходы физических лиц, который составляет 13 %. По итогам каждого финансового года подавать декларацию, указывать те деньги, которые он выручил с арендной платы квартир, исчислять налог и уплачивать его».

Есть и другой вариант – приобрести патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам. Его стоимость – около 15 тысяч рублей в год. Кроме того, собственник и съемщик должны заключить договор найма. Выявить же недобросовестных арендодателей возможно лишь с помощью контрольной закупки.

Дмитрий Чукреев, координатор федерального проекта «Народный контроль»: «Наша задача – рассказать предпринимателям: многие не знают, что это нужно как-то регистрировать, иметь патенты. Такие рейды носят больше предупредительный характер».

Представители городской администрации намерены проводить подобные рейды два раза в месяц. Это позволит вычислить нелегальных арендодателей и вразумить тех, кто еще не успел уйти в тень.

Три способа легальной сдачи жилья в аренду

По данным Департамента экономической политики и развития Москвы , сейчас в столице легально (с оформлением договора и уплатой налогов) сдают чуть больше 27 тыс. квартир.

Это примерно 5% от общего объема столичной аренды. По сравнению с прошлым годом рост составил 5%, а если сравнивать с 2012 годом, то число сознательных арендодателей увеличилось почти на 70%. С начала года сумма уплаченных налогов за аренду жилья превысила 1,3 млрд. рублей.

Платить налоги можно тремя способами. Как физлицо, по упрощенной схеме в качестве ИП и, наконец, с помощью патента. Считаем, что выгоднее.

1. Берем патент

Патент на сдачу квартиры это удобно. Купил и забыл. И никаких к тебе претензий от налоговой.

«Вот здорово», — подумала я.

И решила узнать на собственном опыте, как это работает. Легенда немудрящая: хочу сдавать свою квартиру и, желая рублем поддержать бюджет и легализовать свои доходы, пришла за патентом.

Трудности начались сразу же. Оформляется патент в налоговой, я приехала туда рано утром, минут за 20 до открытия. У двери уже выстроилось около сотни человек. Если бы на самом деле пришла, чтобы поделиться с государством частью прибыли, то отстаивать такую очередину ни за что бы не стала.

В 9 часов двери распахнулись и толпа перетекла к столу регистрации. Там сотрудница ФНС распределяла, кому в какое окно обратиться в зависимости от вопроса.

Через полчаса ожидания попадаю на прием. Девушка-инспектор удивилась моей сознательности и честно предупредила: «Намучаетесь вы с этим патентом». Оказывается, для того чтобы его оформить, сначала надо зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Надо ли говорить, что это лишнее время, хлопоты и деньги. Агитаторы за патенты об этом не предупреждали!

Расчет «КП»:

Для примера возьмем солидную двушку 80 кв. м в Замоскворечье (такие сдают по 100 тыс. руб. в месяц), достойную 35-метровую однушку в Выхине (30 тыс. руб.) и ухоженную однушку 40 кв. м в Троицке (20 тыс. руб.). Годовой патент на их сдачу будет стоить соответственно 90 тыс. руб., 18 тыс. руб. и 12 600 руб. (такие данные выдает калькулятор на сайте mos.ru).

Плюс обязательные ежегодные расходы на ИП, о которых говорили выше — по 30 990 руб. в двух квартирах в старой Москве и 27 990 — в Троицке. В итоге получим 120 990, 48 990 и 40 590 руб. соответственно. Не считая разовых трат на регистрацию ИП.

2. Старый добрый подоходный

Может, лучше просто заплатить обычный налог на доходы как физическое лицо? В этом случае ИП регистрировать не нужно — уже одной проблемой меньше. Платишь 13% от годового размера аренды. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ подается раз в год: не позднее 30 апреля. Налоги платятся за предыдущий год. Подать декларацию можно дистанционно — на сайте nalog.ru. Те, кому несложно лично прийти в налоговую, могут заполнить декларацию заранее, скачав ее на том же сайте. Там указываются ваши ФИО, ИНН, адрес регистрации, паспортные данные, доход от аренды (он должен совпадать с тем, что заявлено в договоре аренды) и сумма налогов.

Расчет «КП»:

За квартиру в центре Москвы при стоимости аренды 100 тыс. руб./мес. НДФЛ составит 156 тыс. руб. За выхинскую (30 тыс./мес.) — 46 800 руб. За троицкую (20 тыс./мес.) — 31 200 руб.

3. Просто ИП

Еще один вариант для арендодателей — зарегистрироваться как ИП, который работает по упрощенной системе налогообложения.

Налог с доходов будет 6% (а не 13%, как у физлица). Но прибавятся расходы на содержание ИП, как и в случае с патентом.

Расчет «КП»:

Налог при сдаче в аренду квартиры в центре составит 72 тыс. руб., однушки экономкласса в Выхине — 21 600 руб., а троицкой — 14 400.

Прибавим сюда расходы на ИП и получим соответственно 102 990, 52 590 и 42 390 рублей.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

✓ Взносы в Пенсионный фонд ИП должен платить, даже если за него их уже платит работодатель по месту основной работы. Предприниматели давно выступают за отмену этого двойного обложения, но их не слышат. Прибавку к пенсии это дает копеечную, а иногда и ее нет.

✓ Патент покупают на срок от одного месяца до года. Если срок менее полугода, то нужно заплатить все деньги сразу. Если более длительный, то можно сначала внести треть суммы, а остальное уже потом (но обязательно до конца срока действия патента).

✓ Стоимость патента зависит от района, где расположена квартира: чем престижнее район, тем дороже патент. И от метража.

✓ Рассчитать точную цену патента можно на сайте Департамента экономической политики и развития Москвы (mos.ru).

ТЕМ ВРЕМЕНЕМ

Минстрой предлагает предоставить налоговый вычет тем, кто снимает квартиры. Его максимальный размер — 2 млн. рублей. Для арендных расценок более чем достаточно. Например, при аренде однушки за 30 тыс. руб. в месяц (360 тыс. в год) можно будет вернуть 46 800 рублей.

Предполагается, что эта мера позволит вывести рынок аренды из тени. Ведь у налоговиков появятся подтвержденные данные о людях, которые сдают жилье и не платят налоги.

ОСТОРОЖНО!

По экспертным оценкам, только 5% арендодателей платят налоги. В основном это владельцы элитной недвижимости.

Неуплата налогов — нарушение закона. Конечно, все может обойтись, и о ваших доходах никто не узнает. Но может случиться иначе. Бывает, что участковые вместе с сотрудниками управы делают обходы квартир, выявляя случаи незаконной сдачи недвижимости. Отправиться в рейд они могут как по собственной инициативе, так и реагируя на жалобы ваших соседей или даже обиженных квартирантов.

— Арендаторов отвозят в отделение милиции, составляют протокол. Выясняют, сколько денег они платили за квартиру, и на основании этих данных стражи порядка подают заявление в налоговую, — рассказали « КП » знакомые с ситуацией люди.

Собственникам придется заплатить налоги за весь срок действия договора аренды. К тому же предусмотрена ответственность по статьям 119 и 122 Налогового кодекса в виде пеней и штрафа — до 40% от суммы неуплаченного налога.

ВМЕСТО ВЫВОДА

Арендодателям дорогих квартир выгодно платить как ИП, без патента.

При сдаче недорогих квартир, особенно в непрестижных районах, лучше выступать как физлицо, да и хлопот меньше.

Тем не менее именно патенты активнее всего набирают популярность. За первое полугодие 2017 года куплено около 2 тыс. патентов на сумму более 145 млн. рублей. Это на 8% больше, чем год назад. Возможно, причина в активном продвижении этой формы оплаты.

Председатель Центробанка Эльвира Набиуллина: «Наша задача — чтобы людям было выгодно хранить деньги в рублях»

«Комсомолка» отправилась в гости к главе Центробанка, чтобы задать все накопившиеся вопросы

Дневник сыровара: И себе под Новый год сырный приобрел завод!

Под занавес года подмосковный фермер Олег Сирота получает долгожданный кредит, подводит итоги и вывозит из Швейцарии уникальное оборудование, с помощью которого вновь собирается удвоить производство!

Парадокс: Своих продуктов много, а жить сытнее мы не стали

Эксперты рассказали, в чем изьян программы продовольственной безопасности

«Давно хотел получить рабочую специальность»

Новая примета времени: офисные работники идут на платные курсы, чтобы научиться хоть что-то делать собственными руками

Чем предприниматель Дмитрий Потапенко отличается от крокодила Гены

Популярный эксперт-экономист оказался успешным бизнесменом лишь на словах

Самые богатые люди планеты потеряли $511 миллиардов

Больше всех пострадал основатель соцсети Facebook Марк Цукерберг

Обнищание граждан и падение цен на нефть: что ждет российскую и мировую экономику в 2019 году

Известный экономист Владислав Иноземцев по просьбе «Комсомолки» отметил важнейшие экономические события уходящего года и дал свой прогноз на ближайшее будущее

Здравствуй, дедушка Бабай!: как регионы придумывают своих зимних волшебников

И сколько на них зарабатывают

Что подорожает в 2019 году: опубликован прогноз Центробанка

Больше всего не повезет автомобилистам и курильщикам. Рассказываем, что еще подорожает в 2019 году

В сети «Магнит» придумали, как справиться с предновогодним наплывом покупателей

Половина россиян потратят на подарки меньше 5 тысяч рублей

И встретит Новый год дома с семьей

Россия попала на 55 место по комфорту ведения бизнеса

Мы обогнали все страны бывшего СССР, кроме Прибалтийских, в рейтиге Forbes

Ознакомьтесь так же:  Судебные приставы бурятия кабанский район

Экономика России растет в два раза медленнее, чем весь мир

Но через пару лет мы можем догнать другие страны по этому показателю

«Роснефть» продвигает научные идеи и перспективные разработки

Состоялось первое заседание Технологического совета компании

Долги заемщиков ограничили законодательно

Госдума приняла закон об максимальном размере выплат по кредитам

Спецоперация «Биткоин»

Как американские спецслужбы утеряли контроль над криптой

Георгий Бовт, политолог, экономист: Президент не хочет менять лошадей на переправе

20 декабря Владимир Путин выступил с большой пресс-конференцией

Дорогой бензин на АЗС повсеместно заменят дешевым газом

Машины госкомпаний переведут на метан — выиграют от этого и простые автолюбители

Сервизы «Гжель» и паштеты из утки: федеральные чиновники потратят на новогодние корпоративы и подарки сотрудникам 141 млн рублей

К праздникам ведомства приобретают неординарные сувениры и деликатесы

Алишер Усманов признан бизнесменом года

Такова версия российского Forbes

Владимирец выжил на 3500 рублей в месяц, но ему это не понравилось

Федор Никулин проверил на себе, можно ли на эти деньги питаться «нормально», как предложил россиянам экс-министр

Рекомендуем: Город на Юге России, где для бизнеса создали особые условия

На Ставрополье появилась территория опережающего социально-экономического развития с льготами и привилегиями для предпринимателей

Четверть работодателей планируют сокращения штата в 2019 году

Каждый пятый, наоборот, будет его расширять

Ростовская область вновь стала лидером в РФ по темпам роста экспорта и намерена упрочить свои позиции в 2019-м

Вместе с тем, губернатор Василий Голубев в инвестпослании к бизнесу подчеркнул, что главный акцент будет сделан на вложения в «человеческий капитал»

С Нового года в Москве подорожает электричество

Цены на остальные коммунальные услуги ранее уже повысились

Коррупционный итог года: средняя взятка в России составляет 609 тысяч рублей

Генпрокуратура подсчитала: за год в России дали взяток на 2 млрд рублей

«Помогает экономить»: Финны вывозят из России бензин, шоколад и алкоголь

Жители Северной Европы все чаще приезжают в Выборг, чтобы закупиться товарами [видео]

Возрастная категория сайта 18+

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Уже более десяти лет налоговые власти регулярно обещают взять на карандаш все квартиры, сдаваемые в наём, и взыскать подоходный налог с их владельцев. Собственники жилья в ответ серьёзно кивают, но не торопятся держать отчёт. По данным администрации Екатеринбурга, в 2013 году две тысячи горожан указали в налоговой декларации доходы от сдачи жилья, тогда как реально в столице Урала арендуется от 10 до 50 тысяч квартир.

При этом есть некоторые симптомы, указывающие на то, что сегодня налоговики, при поддержке других госструктур, всё же начали закручивать гайки. Из разных районов Екатеринбурга поступают сигналы о том, что участковые проводят тотальные обходы своих территорий, при этом обращают внимание на прописку граждан и на число реально проживающих в квартире.

Ещё один тревожный симптом – управляющие компании стали брать на заметку слишком многолюдные квартиры. Уже были факты, когда представители УК составляли акты на такие объекты и передавали их в миграционную службу и в налоговые органы. Пойманного за руку владельца квартиры, сдаваемой в аренду, могут обязать заплатить налог с дохода и оштрафовать. Согласно статье 122 Налогового кодекса размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы. Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф составит 40%. Кроме того, для такой квартиры должен быть сделан перерасчёт по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.

Юристы замечают, что собрать данные, подтверждающие факт сдачи жилья в аренду, обычно непросто. Особенно если арендатор и арендодатель действуют аккуратно и согласованно. Тем не менее, прецеденты есть. Собственник квартиры, сдаваемой в аренду, может не бояться внимания госорганов, если будет выполнять несколько правил. Вот что по этому поводу говорит начальник отдела аренды компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Александра Федотова: «Если собственник заключил письменный договор с арендатором квартиры, контролирует своевременную оплату коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учёта, декларирует доход от сдачи в наем жилого помещения и платит с дохода соответствующий налог, то у него не возникнет в случае поступления от правоохранительных органов вопросов никаких проблем».

Если коротко, то арендодателю надо сделать следующее:
1. Оформить договор аренды.
2. Фиксировать получение денег от жильцов
3. Оформить временную регистрацию арендаторов.
4. Платить налог с дохода от аренды.

О том, как выполнить первые два пункта мы ранее подробно рассказывали в статье «Бумажные аспекты аренды жилья».

Оформление временной регистрации (прописки) — процедура достаточно простая. Единственное, что следует помнить, — прописать иностранного гражданина можно, только если у него есть вид на жительство или разрешение на временное проживание. Прописка такого жильца оформляется не в паспортном столе, а в районной миграционной службе. Ну и ещё один момент – для оформления временной регистрации не требуется согласие всех собственников жилья.

Отдельно рассмотрим вопрос уплаты налога с доходов от сдачи квартиры в найм. Как пояснила начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Управления ФНС по Свердловской области Лидия Исаева, выполнить свои налоговые обязательства арендодатель может пятью способами:
— ежегодно подавать налоговую декларацию (по форме 3НДФЛ) и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от дохода;
— зарегистрировать ИП и платить налог по упрощённой системе (обычно 6% от дохода);
— зарегистрировать ИП и платить налог через покупку налогового патента;
— зарегистрировать ИП и платить единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
— зарегистрировать ИП и платить налог по общей схеме.

Сразу заметим, что два последних способа арендодатели жилья обычно не используют. Они больше подходят для иных видов бизнеса. Тем не менее, индивидуальный предприниматель, имеющий некое дело и работающий по общей схеме налогообложения (пятый способ), может попутно сдавать квартиру и отчитываться за этот побочный доход также по общей схеме. Но это, скорее, исключение из правил. Обычно арендный бизнес использует три первых способа. О них и поговорим.

Способ 1: платим через декларацию 13%
Доход, полученный от аренды, как и любой другой доход физических лиц, облагается налогом. Если человек сдаёт жилплощадь частным порядком, не зарегистрировавшись в качестве предпринимателя (что вполне законно), то он должен подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ – 13% от суммы, заработанной на аренде. Декларация за прошлый год подаётся до 30 апреля года нынешнего.

Лидия Исаева поясняет, что по Налоговому кодексу к декларации не надо прилагать документы, подтверждающие источник дохода, однако на практике районная налоговая инспекция, как правило, затребует эти бумаги. Соответственно, арендодатели обычно прилагают к декларации копию договора аренды и копии расписок в получении арендной платы.

Как замечает юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, в договоре о сдаче жилья в аренду должен быть указан размер арендной платы (он является «существенным условием» договора).

В декларации налогоплательщик сам рассчитывает общий размер своего дохода за прошлый год и сумму налога. Её надо будет внести не позднее 15 июля.

Способ 2: «упрощённый» налог с «ипэшника» — 6%

Для того, чтобы пользоваться такой схемой, владелец арендуемого жилья должен зарегистрироваться в качестве ИП.

При использовании упрощенной системы налогообложения предприниматель платит 6% от дохода (объект налогообложения – «доходы»). Можно выбрать другой вариант – платить более высокую ставку, но не от дохода, а от прибыли (доходы минус расходы). Но у арендного бизнеса расходы, как правило, невысоки. Поэтому ставка 6% от дохода является общепризнанным стандартом.

Если сравнивать первый (без регистрации ИП) и второй способ по размеру уплачиваемого налога, то выгода гражданина, получившего статус ИП, очевидна. Но не следует забывать, что индивидуальный предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом).

Поэтому преимущества этого варианта в некоторых случаях теряются. Каждый конкретный случай необходимо считать отдельно.

Для справки сообщим, что регистрация ИП сегодня стоит от 800 рублей (размер госпошлины за регистрацию). Что касается платежей в пенсионный фонд, то для предпринимателя с доходом не более 300 тысяч рублей в год, они составляют в месяц 26% от МРОТ.

С 1 января 2014 года МРОТ равен 5 554 рубля. Значит, годовой платёж в пенсионный фонд составит 17 328 рублей. Если доход ипэшника более 300 тысяч рублей в год, то от суммы, превышающей 300 тысяч, он должен заплатить в пенсионный фонд 1%. Несложно посчитать, что предприниматель, заработавший на аренде жилья 300 тысяч в год, заплатит 18 тысяч в виде налога, плюс 17 328 рублей пенсионных взносов. Суммарно 35 328 рублей. Если бы этот же человек не регистрировался как ИП и платил обычный подоходный налог (13%), то он бы отдал бюджету 39 тысяч рублей. Вариант с ИП получается чуть более выгодным. Впрочем, совсем ненамного.

Способ 3: индивидуальный предприниматель покупает патент

В настоящее время стоимость патента в Екатеринбурге на 1 год при сдаче в аренду одной квартиры составляет 15 тысяч рублей. За патент на два-пять объектов надо заплатить 45 тысяч. При сдаче свыше пяти квартир плата составит 90 тысяч рублей.

Разумеется, помимо патента предпринимателю надо будет оплатить уже упоминавшийся взнос в пенсионный фонд. Вариант с патентом весьма выгоден при сдаче в наём дорогих квартир. Например, если некое жильё сдается за 40 тысяч в месяц, то годовой доход владельца составит 480 тысяч. Если он работает по упрощёнке (6%), то заплатит 28,8 тысяч рублей налога. А если купит патент, то отделается упомянутыми пятнадцатью тысячами. Патент приобретается в районной налоговой инспекции. Его можно оформить на год или на несколько месяцев. Полугодовой патент на одну квартиру стоит 7,5 тысячи рублей.

Санкции
Уклонение от налогов (в том числе, налогов с сумм, полученных от сдачи квартир) в крупном (особо крупном) размере может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей (для особо крупного – от 200 до 500 тысяч рублей) или даже лишения свободы на срок до 1 года (3 лет). Но не спешите сушить сухари. Попасть под уголовную статью может далеко не каждый арендодатель. Уклонение от налогов в крупном размере означает, что человек в течение трех лет подряд не заплатил в виде налога более 600 тысяч рублей. А особо крупный размер предполагает сокрытие в течение трех лет налогов на сумму более 3 миллионов рублей.

Чтобы попасть на «крупный размер», надо ежегодно получать доход в среднем не менее 1,54 миллиона рублей. И, разумеется, не платить налог с этого дохода. Понятно, что человек, сдающий одну или даже три обычные квартиры, столько получить не в состоянии. Стало быть, под уголовную ответственность может попасть только тот, кто сдаёт жильё в аренду в промышленном масштабе (например, 7-9 «двушек»).

Впрочем, и мелкие уклонения теоретически могут подпортить арендодателю нервы. Правда, тут дело ограничится выплатой суммы сокрытого налога и довольно щадящих пеней.

Фото: Артём УСТЮЖАНИН / E1.RU

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *