Обеспечительный залог аренды

Содержание:

Договором аренды предусмотрена уплата арендатором обеспечительного платежа в размере месячной арендной платы, которая по условиям договора вносится в качестве обеспечения обязательств по договору. В случае расторжения договора арендодатель обязуется вернуть арендатору обеспечительный платеж за вычетом задолженности по аренде (в том числе по возмещению ущерба), если таковая имеется. Является ли сумма полученного обеспечительного платежа для арендодателя авансом? Подлежит ли включению в состав доходов, облагаемых налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, сумма обеспечительного платежа? Или данный платеж следует считать задатком, который не учитывается при определении налоговой базы по указанному налогу на основании пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Сумма обеспечительного платежа не является доходом арендодателя (при условии ее возврата арендатору) и не включается в налоговую базу при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

В то же время, если обеспечительный платеж будет направлен на погашение задолженности арендатора (в том числе на возмещение убытков) или в счет уплаты за последние месяцы аренды, то сумма обеспечительного платежа включается в доход арендодателя на дату проведения зачета (удержания) указанных средств, в счет погашения задолженности по договору аренды.

При этом следует учитывать, что у налоговых органов может быть иная точка зрения.

Обоснование вывода:

Организации при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (далее — Налог), учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 249 и ст. 250 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), за исключением доходов, предусмотренных ст. 251 НК РФ (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Так, при определении налогооблагаемой базы по Налогу не учитываются, в частности, доходы в виде имущества, имущественных прав, полученных в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств (пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ).

По нашему мнению, сумма обеспечительного платежа не является задатком, если прямо не названа таковым в договоре, и при этом договором не предусмотрен возврат суммы обеспечительного платежа именно в двойном размере арендатору в случае неисполнения обязательств по договору арендодателем (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Вместе с тем денежные средства не могут быть предметом залога, в связи с этим обеспечительный платеж нельзя рассматривать в качестве залога (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26).

При этом гражданское законодательство предусматривает иные способы обеспечения обязательств, которые могут быть определены сторонами договора самостоятельно. То есть список способов обеспечения обязательств не является исчерпывающим (п. 1 ст. 329 ГК РФ). В связи с чем обеспечительный платеж следует рассматривать в качестве обеспечения обязательств арендатора по погашению задолженности (в том числе по возмещению убытков арендодателю в случае причинения таких убытков).

Следовательно, полученная арендодателем сумма обеспечительного платежа (при условии ее возврата по истечении срока действия договора аренды), на наш взгляд, не должна учитываться при определении налоговой базы по Налогу на основании пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Следует отметить, что данной точки зрения придерживается и Минфин России (письма Минфина России от 08.04.2013 N 03-11-06/2/11372, от 24.10.2012 N 03-11-06/2/135, от 13.08.2012 N 03-11-06/2/107, от 24.07.2012 N 03-11-06/2/94, от 12.05.2012 N 03-11-06/2/68, от 10.02.2011 N 03-11-06/2/19). Кроме того, существует судебная практика, поддерживающая данную позицию (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.12.2009 по делу N А29-11314/2008, ФАС Северо-Западного округа от 17.11.2009 по делу N А05-14474/2008, ФАС Поволжского округа от 11.09.2007 по делу N А65-28954/2006, ФАС Московского округа от 23.05.2006 по делу N КА-А40/4283-06).

В то же время рассматриваемый платеж помимо обеспечительной функции выполняет еще и платежную функцию, так как может быть направлен на оплату, в частности, аренды за последние месяцы. То есть обеспечительный платеж может рассматриваться еще и в качестве авансового платежа по арендной плате.

При упрощенной системе налогообложения для отражения доходов применяется кассовый метод, т.е. авансы, поступившие от покупателей, отражаются в доходах в том отчетном периоде, в котором они получены (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, письма Минфина России от 06.07.2012 N 03-11-11/204, от 18.12.2008 N 03-11-04/2/197 (п. 2), от 21.07.2008 N 03-11-04/2/108, Решение ВАС РФ от 20.01.2006 N 4294/05).

Соответственно, если рассматривать обеспечительный взнос в качестве авансового платежа, то указанную сумму следует включать в состав доходов в отчетном (налоговом) периоде ее получения.

Тем не менее, поскольку в момент поступления обеспечительного платежа нельзя однозначно утверждать, что эти денежные средства получены в счет уплаты последних арендных платежей или в счет погашения задолженности арендатора, то, на наш взгляд, он не подлежит включению в налогооблагаемую базу по налогу.

В том случае, если обеспечительный платеж будет направлен на погашение задолженности (в том числе на возмещение убытков) или в счет уплаты платежей за последние месяцы аренды, то указанная сумма должна быть включена в состав доходов арендодателя на дату проведения зачета (удержания) указанных средств, в счет погашения задолженности по договору аренды (смотрите также письмо Минфина России от 26.02.2010 N 03-03-06/1/93).

При этом, учитывая существование различных трактовок обеспечительного платежа (способ обеспечения или авансовый платеж), возможно возникновение споров с налоговыми органами. Для снижения вероятности возникновения разногласий с контролирующими органами рекомендуем организации зафиксировать в учетной политике порядок включения сумм обеспечительного платежа в налоговую базу по налогу. Кроме того, считаем возможным предусматривать в договоре аренды формулировки, не позволяющие двойную трактовку суммы обеспечительного платежа (например, назвать обеспечительный платеж задатком).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

член Палаты налоговых консультантов Алексеева Анна

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член МоАП Мельникова Елена

Обеспечительный платеж и залог в системе способов обеспечения исполнения обязательств (Акинфиева В.В.)

Дата размещения статьи: 16.08.2017

В результате модернизации российского обязательственного права получили нормативное оформление способы обеспечения исполнения обязательств, которые ранее относились к нетипизированным и подвергались исключительно договорному индивидуально-правовому регулированию. Законодательное закрепление способов обеспечения обязательств, успешно апробированных в общегражданской и деловой практике, полностью соответствует задачам отечественной гражданско-правовой политики .
———————————
Камышанский В.П. Некоторые аспекты российской гражданско-правовой политики // Власть закона. 2013. N 3 (15). С. 10 — 15.

К числу таких способов относится и обеспечительный платеж, законодательное признание которого справедливо названо «одним из прогрессивных новелл» гражданского законодательства. Новый способ укрепления прав кредитора ставит вопрос о его соотношении с другими способами обеспечения исполнения обязательств, в том числе с таким традиционным, как залог.
———————————
Голубцов В.Г. Обеспечительный платеж в системе способов обеспечения гражданско-правовых обязательств // Законность и правопорядок в современном обществе. 2016. N 29. С. 48.

В соответствии со ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).
———————————
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 28.12.2016) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.

Залог также передается одной стороной другой стороне для обеспечения основного обязательства.
Обеспечительный платеж имеет общие черты со всеми способами обеспечения исполнения обязательств, в том числе и с залогом, поскольку все способы в совокупности образуют единый институт обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. При этом одним из главных критериев, по которому сгруппированы в единый классификационный ряд все способы обеспечения исполнения обязательств, является выполнение обеспечительной функции.
Сходство обеспечительного платежа и залога проявляется прежде всего в том, что оба этих способа обеспечения исполнения обязательств с точки зрения концепции обеспечительного интереса следует признать «прокредиторскими» обеспечительными сделками, в отличие, например, от задатка, который обеспечивает интересы обеих сторон обязательства.
Кроме того, и обеспечительный платеж, и залог являются строго формальными сделками.
В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. В п. 1 ст. 339 ГК РФ указаны конкретные условия, которые должны содержаться в договоре о залоге: предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. По справедливому утверждению Ю.С. Харитоновой, «важной новеллой ГК стало указание на то, что в договоре залога теперь не обязательно указывать оценку или стоимость заложенного имущества, а также то, у какой стороны находится заложенное имущество» .
———————————
Харитонова Ю.С. Предмет и условия договора залога в российском законодательстве // Право и экономика. 2016. N 2. С. 30.

Ознакомьтесь так же:  Банк раунд лицензия

Обеспечительный платеж возникает на основании соглашения сторон. Хотя в законодательстве и отсутствуют нормы, специально посвященные форме и содержанию такого соглашения, мы разделяем мнение О.Г. Ершова о том, что, «если исходить из того, что сумма обеспечительного платежа должна засчитываться в счет исполнения договорного обязательства, а если обязательство не наступило, то обеспечительный платеж подлежит возврату, — сумма обеспечительного платежа должна быть зафиксирована письменно. В противном случае у сторон будут сложности в доказывании, поскольку само соглашение об обеспечительном платеже является сделкой» .
———————————
Ершов О.Г. Обеспечительный платеж и смежные юридические конструкции // Вестн. Омской юрид. акад. 2016. N 2. С. 24.

На наш взгляд, сходство между обеспечительным платежом и залогом обнаруживается и в предоставляющем их субъекте.
В соответствии с п. 1 ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо .
———————————
См. судебную практику по этому вопросу: Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2015 по делу N А14-3260/2013. Документ опубликован не был // СПС «КонсультантПлюс»; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.2006 N Ф04-6473/2006(27038-А75-21), Ф04-6473/2006(27405-А75-21) по делу N А75-3353/2005. Документ опубликован не был // СПС «КонсультантПлюс».

Что касается норм об обеспечительном платеже, то в них отсутствует разрешение вопроса о возможности предоставления предмета обеспечительного платежа не только должником, но и любым третьим лицом. Однако дозволительная направленность гражданско-правового регулирования позволяет указать такое условие — передача предмета обеспечительного платежа не должником, а указанным им третьим лицом — в договоре. Как верно отметил С.С. Алексеев, «участники имущественных отношений, регулируемых гражданским правом, обладают возможностью своей волей определять условия взаимного поведения. Поэтому значение договорных соглашений в области гражданского права состоит не только в том, что они распространяют нормы объективного права на договаривающиеся стороны, но и в том, что субъекты на основе юридических норм через договор в тех или иных пределах своей единой волей регламентируют содержание взаимных прав и обязанностей» . Кроме того, с учетом сходства в субъектном составе обеспечительного платежа и залога, отсутствуют препятствия к применению соответствующего правила о залоге к обеспечительному платежу по аналогии .
———————————
Алексеев С.С. Односторонние сделки в механизме гражданско-правового регулирования // Теоретические проблемы гражданского права: Сб. учен. тр. Свердл. юрид. ин-та. Свердловск, 1970. Вып. 13. С. 46 — 47.
См. о гражданско-правовой аналогии: Кузнецова О.А. Гражданско-правовые принципы и аналогия права // Российский юридический журнал. 2005. N 2. С. 84 — 91.

Обеспечительный платеж и залог роднит и судьба их предметов при прекращении основного обязательства. Как писал О.А. Красавчиков, «прекращение правоотношения является своеобразным антиподом его возникновения. Оно разрывает правовую связь субъектов — должник не обязан, а веритель не может требовать определенного поведения. Права и обязанности отпадают» .
———————————
Красавчиков О.А. Категории науки гражданского права: В 2 т. М.: Статут, 2005. Т. 2. С. 129.

Прекращение гражданско-правового обязательства следует рассматривать как должный и предполагаемый эффект, к достижению которого стремятся стороны обязательства.
Следует поддержать позицию М.А. Егоровой в том, что «прекращение обязательства не может иметь никаких юридических последствий, например, возмещение убытков, возврат исполненного или возникновение иного правоохранительного отношения» . Это означает, что прекращение обязательства полностью ликвидирует юридическую связь между его сторонами.
———————————
Егорова М.А. Правовая природа основания прекращения обязательств // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. N 12. С. 4.

В соответствии с п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, а также по иным основаниям, предусмотренным законом. Заложенное имущество возвращается залогодателю.
Согласно общему правилу, сформулированному в п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, при прекращении основного обязательства обеспечительный платеж также возвращается. К примеру, между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, одним из условий которого было внесение арендатором суммы депозита (обеспечительного платежа). Суд признал право арендатора требовать возврата суммы обеспечительного платежа, которое связано с отсутствием каких-либо обеспеченных платежом обязательств и прекращением договора аренды . Этот пример свидетельствует также о том, что обеспечительный платеж не выполняет платежную функцию, поскольку, при нормальном развитии отношений между контрагентами и надлежащем исполнении обязательств со стороны должника, обеспечительный платеж подлежит возврату, хотя, по условиям договора, может быть и зачтен в счет, например, очередного, последнего платежа по арендной плате.
———————————
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.01.2017 N Ф09-12072/16 по делу N А60-14326/2016. Документ опубликован не был // СПС «КонсультантПлюс».

Таким образом, по общему правилу предметы обеспечительного платежа и залога подлежат возврату в случае прекращения основного обязательства, в чем проявляется их существенное сходство в отличие от иных способов обеспечения исполнения обязательств.
При этом обеспечительный платеж и залог обладают и существенными различиями.
Согласно п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Предметом обеспечительного платежа выступает только денежная сумма или, при условии тождества предметов основного и обеспечительного обязательств, — вещи, определяемые родовыми признаками.
Следовательно, в отличие от залога, предмет обеспечительного платежа строго ограничен законодательством, что, как нам представляется, полностью соответствует функциональной сущности обеспечительного платежа.
В соответствии со ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Следовательно, одним из оснований возникновения залога необходимо признать закон. К примеру, в силу закона возникает залог предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или праве аренды, праве субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости . Залог на основании закона возникает и в иных случаях .
———————————
Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.
См.: О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон РФ от 21.12.2001 N 178-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2002. N 4. Ст. 251; Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1998. N 29. Ст. 3400, и др.

В отличие от залога обеспечительный платеж возникает только на договорной основе.
В ст. 337 ГК РФ, именуемой «Обеспечиваемое залогом требование», установлено, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
Конституционный Суд РФ отметил, что такое нормативное положение полностью коррелирует юридической природе рассматриваемых правоотношений, при которых обеспечительные права реализуются при просрочке должником исполнения, т.е. залогодателю изначально необходимо руководствоваться тем, что размер обеспечиваемого требования в момент реализации обеспечительных прав может быть выше суммы основного долга и процентов, подлежащих возврату при надлежащем исполнении, что дает основания залогодателю в разумных пределах предвидеть имущественные последствия предоставления обеспечения .
———————————
Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества «Фабрика производства платков» на нарушение конституционных прав и свобод статьей 337 и пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Определение Конституционного Суда РФ от 28.06.2012 N 1252-О. Документ опубликован не был // СПС «КонсультантПлюс».

Таким образом, контрагенты по договору, обеспеченному залогом, самостоятельно устанавливают конкретный объем и перечень требований, который будет обеспечен залогом.
В отличие от залога, обеспечительным платежом может быть обеспечено только денежное обязательство, нацеленное: возместить убытки; уплатить неустойку в случае нарушения договора; уплачивать денежные суммы в зависимости от изменения цен на товары, ценные бумаги, курса соответствующей валюты, величины процентных ставок, уровня инфляции или от значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей, либо от наступления иного обстоятельства, которое предусмотрено законом и относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (п. 2 ст. 1062 ГК РФ); возместить причиненный деликтный вред; возвратить неосновательное обогащение; иные денежные обязательства.
Согласно п. 1 ст. 341 ГК РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, ГК РФ и другими законами.
В контексте действующего законодательства решение вопроса о консенсуальном или реальном характере для поименованных в ГК РФ сделок Б.Л. Хаскельберг и В.В. Ровный предлагают рассмотреть исходя из буквального толкования текста ГК РФ. Судить о реальности обеспечительной сделки, по мнению названных ученых, можно «за счет использования в определении договора глагола в форме настоящего времени «передает» . По смыслу ст. 381.1 ГК РФ слово «передает» заменено словом «вносит», что позволяет заключить, что обеспечительная сделка, содержанием которой является обеспечительный платеж, является реальной.
———————————
Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 19.

Ознакомьтесь так же:  Госпошлина на апелляционную жалобу по административному делу

Кроме того, в силу п. 1 ст. 338 ГК РФ заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором. В п. 2 этой же статьи указывается, что предмет залога может быть оставлен у залогодателя или залогодержателя. Отечественное законодательство исходит из признания презумпции оставления заложенного имущества у залогодателя.
Подобная презумпция оставления заложенного имущества у залогодателя, разумеется, не распространяется на случай передачи предмета обеспечительного платежа, поскольку не соответствует его функциональному назначению. Напротив, передача предмета обеспечительного платежа (чаще всего денег) во владение кредитора является одним из конститутивных признаков обеспечительного платежа, поскольку позволяет доказать платежеспособность должника.
Таким образом, сходства обеспечительного платежа и залога заключаются в том, что они являются строго формальными, «прокредиторскими» обеспечительными сделками; субъектом их предоставления может быть как сам должник, так и третье лицо; по общему правилу предметы обеспечительного платежа и залога подлежат возврату в случае прекращения основного обязательства. Различия обеспечительного платежа и залога заключаются в их предметах и субъектах владения ими, основаниях и моменте возникновения, а также в характере обеспечиваемых обязательств.

Библиографический список

1. Алексеев С.С. Односторонние сделки в механизме гражданско-правового регулирования // Теоретические проблемы гражданского права: Сб. учен. тр. Свердл. юрид. ин-та. Свердловск, 1970. Вып. 13. С. 46 — 63.
2. Голубцов В.Г. Обеспечительный платеж в системе способов обеспечения гражданско-правовых обязательств // Законность и правопорядок в современном обществе. 2016. N 29. С. 47 — 52.
3. Егорова М.А. Правовая природа основания прекращения обязательств // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. N 12. С. 3 — 13.
4. Ершов О.Г. Обеспечительный платеж и смежные юридические конструкции // Вестн. Омской юрид. акад. 2016. N 2. С. 24 — 27.
5. Камышанский В.П. Некоторые аспекты российской гражданско-правовой политики // Власть закона. 2013. N 3 (15). С. 10 — 15.
6. Красавчиков О.А. Категории науки гражданского права: В 2 т. М.: Статут, 2005. Т. 2. 494 с.
7. Кузнецова О.А. Гражданско-правовые принципы и аналогия права // Российский юридический журнал. 2005. N 2. С. 84 — 91.
8. Харитонова Ю.С. Предмет и условия договора залога в российском законодательстве // Право и экономика. 2016. N 2. С. 28 — 32.
9. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М.: Статут, 2004. 124 с.

Особенности залога при аренде квартиры

Сегодня около 90% имущества на российском рынке сдаётся под залог. Его размер арендодатель обозначает самостоятельно. Квартиросъёмщик обязан оплатить залог в полном размере ещё до того, как въедет в квартиру, и станет ей пользоваться.

Залоговая оплата является своеобразной гарантией сохранности квартиры и расположенного в нём имущества.

Он выплачивается на случай того, если наниматель станет инициатором потопа, нанеся значительный ущерб как снимаемому, так и соседнему имуществу, восстановление которого нуждается в больших капиталовложениях.

Нередко выплаченная ранее денежная сумма идёт как оплата за последний месяц проживания. Так происходит, если принятые жильцы полностью устаивают хозяев. Тогда они могут посчитать внесённые средства как оплату за последний месяц проживания.

Большинство владельцев требуя залог объясняют своё решение дополнительной подстраховкой на случай, если арендаторы неожиданно съедут. Так, съёмщики квартиры за месяц до внезапного расторжения соглашения, обязаны предварительно уведомить хозяина об этом.

Причины могу быть разные — переезд в другой населённый пункт, не способность платить по счетам и т.д. Здесь залог и будет являться платой за последний месяц аренды имущества.

Иными словами, обеспечительный взнос является страхованием чистоты договорных отношений только в том случае, если момент его оплаты будет прописан в арендном соглашении, и выделен в отдельный пункт.

Возвращается ли залог при аренде квартиры

Российское законодательство объясняет залог как возвращаемую денежную сумму, которая выплачивается обратно при расторжении договорных отношений.

С точки зрения арендодателя, возврат желательно осуществлять только при личной встрече с квартиросъёмщиком в сдаваемой квартире, и только тогда, когда срок сдачи подойдёт к концу.

Это позволит избежать различных проблем, поскольку состояние квартиры может заметно ухудшиться, а некоторые предметы могут и вовсе отсутствовать.

Залоговые деньги рекомендовано отдавать исключительно под подпись обеих участников договора. В документе должна присутствовать формулировка о техническом состоянии ремонта квартиры, мебели, с приблизительным процентом износа.

Сведения о том, что задолженности отсутствуют. У сторон нет претензий друг к другу, а сам договор расторгнут. Также обязательна запись о сумме возвращённого залога, и т.д.

В жизни нередко происходят ситуации, когда собственники отказываются возвращать залог, даже когда наниматель полностью следовал условиям договора, и содержал жильё в отличном состоянии.

Более того, квартиросъёмщик может полностью быть уверенным в своей правоте, поскольку на протяжении всего действия договора аренды он выполнял все требования по сохранности имущества.

В тоже время, собственник жилья предоставляет внушительный список нарушений и причин, из-за которых он не желает возвращать залоговые деньги.

Чтобы вернуть деньги, вначале нанимателю следует составить претензию в письменном виде на инициалы собственника имущества.

Если же он её не признает, тогда добиться своего наниматель сможет только через суд. Тогда он сможет вернуть обратно хотя бы часть внесённых денег.

Если квартиросъёмщик добросовестно выполняет свои обязательства, обозначенные в соглашении, такие как своевременная оплата ежемесячного платежа, и аккуратное пользование жильём, тогда владелец обязан возвратить всю залоговую сумму в полном объёме.

Зачастую проблемы обосновываются расхождением мнений между владельцем и нанимателем имущества, по завершении времени действия договора. Здесь нужно обратить внимание на естественный износ имущества и амортизацию.

Например: застиранные паласы и расшатавшие от долгой эксплуатации вешалки для одежды. В таком случае о порчи не может быть и речи. А вот если в квартире прожжённая мебель или разбитое окно, здесь ситуация меняется в корне.

Если собственник объясняет своё нежелание возвращать залог тем, что имущество было подвергнуто порчи, но причины указывают на естественную природу износа, тогда квартиросъёмщик имеет право направиться в суд с иском. Главное, чтобы в нём шла речь о неосновательном обогащении собственника.

Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка вы можете найти в этой статье.

Особенности договора

Чтобы максимально обезопасить себя от проблем, желательно ещё на начальном этапе позаботиться о том, чтобы в соглашении были обозначены абсолютно все нюансы касательно возвращению залоговой суммы.

Как показывает практика, зачастую собственника отказывают в возрасте залога, поскольку им удаётся отыскать в квартире факты порчи.

Поводом служит немного поцарапанная поверхность мебели, даже если само покрытие было некачественным, а также загрязнённые занавески. Нанимателю желательно содержать квартиру в идеальном состоянии, чтобы хозяева не могли ни к чему придраться.

Опись имущества составляется участниками договора совместно. Если наниматель в процессе эксплуатации пожелает осуществить ремонтные работы или перестановку мебели, этот факт также должен фиксироваться в письменном виде с подписью обеих сторон.

Во время подписания соглашения найма имущества, стороны в обязательном порядке должны определить в нём различного плана требования и те либо иные обязательства, которые касаются исключительно залога.

В их число входят следующие условия и положения:

  • требования и обязательства по реализации оплаты аренды имущества;
  • условия и требования, касающиеся возмещения в результате причинённого по тем либо иным причинам вреда снимаемой квартиры;
  • одностороннее решение о досрочном расторжении соглашения;
  • условия договора другого плана.

В любом случае, составление этого документа нуждается в некоторых юридических познаниях.

Незнающему человеку сложно составить ценный договор, который максимально будет отвечать всем требованиям, и невозможно оспорить в судебном порядке. Следовательно, хорошо если стороны смогут воспользоваться услугами профессиональных юристов.

Они также могут помочь решить все вопросы, связанные с содержанием условий и требований к сторонам, которые непосредственно связанны с подписанием соглашения найма.

Между тем, российское законодательство не предоставляет чёткую структуру требований и условий, касательно возвращения залоговой суммы.

Из-за этого, внимание уделяется ст. 329 ГК РФ. В ней говориться, что стороны должны самостоятельно обозначать все условия, которые будут работать при внесении залога.

Для удобства участники договора могут использовать уже имеющуюся схему. На её основании составляется большая часть договоров.

Тогда внимание нужно заострить на нескольких моментах:

  • уплата найма, несоответствующая описанному времени;
  • порча, причинённая предметам интерьера, которые располагаются в имуществе;
  • условия отсутствия платы за аренду, коммунальные платежи и разговоры по телефону;
  • требования к расторжению договорным отношениям без предупреждения, и до момента окончания сроков его действия.
Ознакомьтесь так же:  Форма 13001 заявление в налоговую

Участники должны быть уверены, что арендное соглашение с залогом содержит все причины, из-за которых может не выплачиваться обеспечительный залог, и интересы всех участников соблюдены в полной степени.

Хорошо если квартиросъёмщик заранее проверит все требования возврата залога самостоятельно. К примеру, если владелец жилья будет настаивать на определении ответственности за преждевременное расторжение договорных отношений, квартиросъёмщик может потребовать аналогичных условий от владельца.

В соглашении должно чётко обозначаться назначение взноса и его сумма, при этом эти данные должны обозначаться как цифрами, так и прописью.

Если помимо подписей участников, в договоре также присутствует подпись риэлтора, тогда он является гарантом применения взноса по назначению. Обозначая свою подпись, посредник принимает на себя обязательства третейского судьи.

В будущем именно он будет принимать непосредственное участие в спорных ситуациях, касающихся депозитов и залога. Это входит в сумму оказания посреднических услуг.

Залоговая сумма может передана собственнику лично в руки либо перечислена на банковский счёт безналичным платежом.

Если деньги будут переданы вторым способом, тогда квитанция об уплате является дополнительным подтверждением оплаты. Конечно, если об этом будет прописано в назначении банковского платежа.

Как составить расписку и ее образец

Договор расписка некогда не заменяют друг друга. Предметом расписки выступает денежная сумма, обозначенная прописью и цифрами.

В отдельной графе обозначается возможность залогодержателя возмещения всевозможных убытков за счёт залога.

Так же обязательным является условие, конкретизирующее возможность жильца получить от владельца имущества залоговые финансы в полном количестве, если все требования и условия договора будут соблюдены.

Готовый документ подкрепляется подписями сторон, и обретает юридическую силу и может рассматриваться судебными органами как документ, в котором описаны обязательства всех сторон.

Вопрос оформления обеспечительного платежа нужно решать грамотно. Поэтому при получении средств, соответствующих сумме страхового депозита согласно договору, владелец квартиры должен написать расписку о том, что деньги были переданы.

Это избавит как арендатора, так и собственника жилья от возможных неприятных нюансов, связанных с оплатой депозита.

В расписке указываются следующие сведения:

  • информация паспорта собственника жилья;
  • размер принятого залога;
  • дата подтверждения соглашения.

Законодательство разрешает делить размер депозита платежа на несколько месяцев. Иными словами, залог выплачивается по схеме рассрочки.

Если участники договора имели подобную договорённость, тогда та сторона, которая принимает средства, составляет письменную расписку на каждую оплаченную часть залога.

Игнорировать это правило не рекомендуется, поскольку потом квартиросъёмщик ничего не сможет доказать даже в суде.

Собственники жилья стараются на максимум защитить своё жильё от недобросовестных квартиросъёмщиков. Иногда убытки, причинённые нанимателями, значительно превышают доход от аренды.

Нет никаких гарантий, что подписанный на год договор не будет преждевременно расторгнут, а это несомненно отразится на кошельке арендодателя. Здесь именно залог позволяет владельцам застраховать себя от подобных проблем, и повлиять на недобросовестных квартиросъёмщиков.

Образец договора аренды дома с земельным участком вы можете посмотреть тут.

Договор аренды земельного участка между физическими лицами рассматривается на этой странице.

Видео: Как правильно арендовать квартиру

Обеспечительный платёж по договору аренды

Заключение любого типа договора является своеобразным риском для любой его стороны. Потому максимальное предусмотрение в договоре всех возможных конфликтных ситуаций и своеобразная «страховка» — залог успешных договорных отношений. Для договора аренды такой «страховкой» может выступать обеспечительный платёж.

Понятие обеспечительного платежа по договору аренды

Законом предусмотрены разные способы обеспечения выполнения обязательства. Наиболее известным из них является залог. Неким подобием залога для договора аренды является обеспечительный платёж аренды. Анализ ст.381.1 ГК РФ позволяет определить обеспечительный платёж, как способ обеспечения выполнения обязательства, путём внесения определённой денежной суммы, одной стороною в пользу другой.

Указанный способ обеспечения может быть использован только при наличии денежных обязательств. После внесения платёж, как бы «замораживается» на счету стороны, которая его получила. После того, как обязательство исполнено, платёж засчитывается, как часть выполнения денежного обязательства арендатора.

Стороны в договоре предусматривают срок исполнения обязательства. В случае если в установленный условиями сделки срок обязательство не было выполнено – обеспечительный платёж возвращается стороне, которая его внесла. Те же последствия наступают, когда обязательство было прекращено на основаниях, установленных законом.

Руководствуясь принципом свободы договора, законодатель предусматривает возможность сторон установить иные условия, при которых обеспечительный платёж возвращается целиком или полностью внесшему его контрагенту. Также он может быть частично или полностью разделён между сторонами. В этой ситуации всё зависит от воли сторон.

Размер средств, вносимых контрагентом по договору, определяется также в соответствии с волей сторон. Для договора аренды размер обеспечительного платежа устанавливается в зависимости от того, какой тип арендной платы установлен условиями сделки. В зависимости от типа арендной платы для договора аренды могут быть установлены такие виды обеспечительных платежей:

  • платёж в размере месячной (квартальной, годовой) арендной платы;
  • платёж в фиксированной сумме.

Первый тип привязан к периодичности и размеру арендных платежей, вносимых постоянно. То есть, это может быть не только месячный арендный платёж, например. Это вполне могут быть несколько месячных платежей (или другие вариации, приемлемые для сторон). В свою очередь, обеспечительный платёж в фиксированной сумме не привязан к арендной плате. Это может быть любая произвольная сумма.

Форма обеспечительного платежа по договору аренды – исключительно денежная. Даже если сторонами оговорен расчёт по договору в натуральной форме или в форме продукции, получаемой в результате найма. Связано это с тем, что Гражданским кодексом РФ обеспечительный предусмотрен исключительно, как способ обеспечения денежного обязательства. В свою очередь, форма внесения денежных средств может быть любой – как наличной, так и безналичной.

Момент внесения обеспечительного платежа

Существенным моментом является срок внесения денежных средств стороной договора, предпочтительным является определение такого срока в самих условиях сделки. Кроме того, необходимо определить момент, с которого будет начинаться отсчёт срока для внесения платежа.

Так, примером удачно определённого срока может быть такой фрагмент договора: «Арендатор обязан внести обеспечительный платёж по договору аренды в течение десяти календарных дней с момента получения счёта от Арендодателя». Указанный пункт выполняет сразу несколько важных функций:

  • установление срока для внесения платежа;
  • определение момента начала отсчёта срока для перечисления денежных средств;
  • детерминирование способа внесения средств (безналичный, на счёт Арендодателя).

К моменту внесения обеспечительного платежа может быть «привязан» другой фундаментальный момент по договору аренды – момент предоставления имущества в непосредственное пользование арендатора. Так, условиями сделки может быть предусмотрена возможность арендатора, получить имущество в пользование только в день внесения обеспечительного платежа.

Возврат денежных средств, внесённых в качестве обеспечения

Кроме функции исполнения обязательства, обеспечительный платёж имеет ещё одну – он может стать своеобразным «резервным фондом» обязательства. Так, условиями сделки может быть предусмотрено право стороны, на счёт которой внесены средства, осуществлять издержки из обеспечительного платежа, в случае ненадлежащего выполнения контрагентом обязательства. Например, если арендатор не внёс очередной месячный арендный платёж, арендодатель может денежные средства, внесённые ранее засчитать, как именно этот арендный взнос.

В таком случае в договоре целесообразно будет предусмотреть порядок, уведомления арендатора об обращении взыскания за обеспечительный платёж. Предпочтительным является письменное уведомление контрагента об использовании денежных средств. Уведомление об обращении взыскания на обеспечительный взнос, также может быть включено в текст уведомления о нарушении договора аренды.

Как отмечалось выше, после окончания срока действия договора найма обеспечительный взнос, может быть засчитан в качестве арендной платы за последний арендный период, либо возвращён на счёт нанимателя. Однако на этом этапе могут возникнуть трудности именно у арендатора. Если арендодатель – не совсем добросовестно исполняет условия сделки и нормы закона, возвратить средства будет проблемно. При этом наймодатель может мотивировать свой отказ возвратить денежные средства мнимыми или настоящими нарушениями условий договора.

Если арендодатель отказывается возвращать денежные средства, а договор аренды выполнялся неукоснительно (или даже при наличии небольших нарушений), лучший выход для нанимателя – обращение в арбитражный суд. Судебная практика по этому поводу не совсем однозначна. Однако большинство судов склоняются к тому, что право на обращение взыскания на обеспечительный платеж в случае нарушения договора, должно быть прямо предусмотрено условиями сделки. Если же такое право прямо не предусмотрено сделкой – действия арендодателя могут быть признаны неправомерными.

Также суды склоняются к тому, что письменное уведомление контрагента об обращении взыскания на денежные средства по обеспечительному взносу, является обязательным фактором. Закон не предусматривает императивной обязанности стороны отправить письмо об этому своему контрагенту. Однако такой шаг может свидетельствовать о добросовестности стороны и склонить чаши весов в суде в ту или иную сторону.

В целом обеспечительный платёж, может стать хорошей практикой принуждения стороны договора к его надлежащему их исполнению. Однако при составлении договора необходимо особое внимание обратить именно на этот пункт, ведь он может стать, как дискриминирующим, так и абсолютно справедливым.

Пример условий договора об обеспечительном платеже

Удачным примером пункта об обеспечительном платеже в договоре аренды является нижеприведённый.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *