Купля продажа арбитражный суд

Содержание:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22 октября 2007 г. N А56-15741/2007 Иск КУГИ к ОАО и ООО о признании недействительным договора купли-продажи здания и земельного участка не удовлетворен, так как истец пропустил срок исковой давности

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 22 октября 2007 г. N А56-15741/2007

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 мая 2008 г.

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2007года. Полный текст решения изготовлен 22 октября 2007 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Новиковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чекед С.Г.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга ответчики:

1- ОАО «Киностудия «Ленфильм»

2- ООО «Алькор» о признании сделки ничтожной при участии

— от истца: представитель Баженова Ю.С. доверенность N 9628-42 от 28.12.2006г.

1- представитель Богданов СИ. доверенность N 83-1 от 20.03.2006г.

2- представитель Бычков Г.Б. доверенность N 14 от 07.09.2007г.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее КУГИ Санкт-Петербурга, истец) обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Открытому акционерному обществу «Киностудия «Ленфильм» (далее ОАО «Киностудия «Ленфильм», Общество) и Обществу с ограниченной ответственностью «Алькор» (далее ООО «Алькор») о признании недействительным договора купли-продажи здания по адресу: Санкт-Петербург, пос. Лисий Нос. Деловая ул., д. 16/26, лит. Б и земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, пос. Лисий Нос, Деловая ул., д. 16/26, лит. А. заключенного 22.06.2005г. между ОАО «Киностудия «Ленфильм» и ООО «Алькор».

Истец поддержал заявленные требования, настаивая на недействительности указанного договора, в виду отсутствия одобрения его заключения собственником.

ОАО «Киностудия «Ленфильм» не согласно с исковыми требованиями, полагая, срок исковой давности, установленный для предъявления требований о признании оспоримой сделки недействительной, истекшим, просит применить последствия истечения срока исковой давности и отказать в иске.

ООО «Алькор» поддержало позицию ОАО «Киностудия «Ленфильм». просит в исковых требованиях отказать в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

22.06.2005г. между ОАО «Киностудия «Ленфильм» и ООО «Алькор» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно нежилого здания, кадастровый номер 78:4417:16:20 расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Лисий Нос. Деловая ул., д. 16/26. лит. Б и земельного участка, кадастровый номер 78:4417:16, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Лисий Нос, Деловая ул., д. 16/26, лит. А.

Заявляя настоящее требование, истец ссылается на пункт 1 статьи 78 Федерального Закона «Об акционерных обществах» и пункт 20.2 Устава ОАО «Киностудия «Ленфильм» которым установлено, что на совершаемые данным Обществом сделки, связанные с отчуждением либо возможностью отчуждения Обществом недвижимого имущества, распространяется порядок одобрения крупных сделок.

Оспариваемый договор был заключен в нарушение порядка одобрения крупной сделки. Для принятия советом директоров Общества и общим собранием акционеров решения об одобрении крупной сделки в данном случае обязательно должно было быть привлечено Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (далее Росимущество), поскольку владельцем 100% акций ОАО «Киностудия «Ленфильм» являлась на момент заключения оспариваемого договора Российская Федерация, что подтверждается выпиской из реестра акционеров.

ОАО «Киностудия «Ленфильм» и ООО «Алькор» возражают против требований истца утверждая, что Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, осуществляющее права акционера ОАО «Киностудия «Ленфильм» от имени Российской Федерации в соответствии с постановлением Правительства РФ N 691 от 27.11.2004г., было поставлено в известность об оспариваемом договоре купли-продажи письмом Общества ису N 03 от 13.03.2006г. Получение Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом указанного письма подтверждено его письмом исх. N 02-977 от 31.07.2007г. в адрес ОАО «Киностудия «Ленфильм». Исковое заявление предъявлено КУГИ Санкт-Петербурга по поручению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом 29.05.2007г., то есть за пределами установленного законом срока исковой давности.

Кроме того, Росимущество, будучи поставленным в известность о совершенных ОАО «Киностудия «Ленфильм» сделках купли-продажи объектов недвижимого имущества и земельных участков, 09.06.2006г. участвовало в проведении Совета директоров Общества, а 28.06.2007г., являясь собственником 100% обыкновенных голосующих акций Общества, издало распоряжение N 2673-р «О решениях годового общего собрания акционеров ОАО «Киностудия «Ленфильм», где утвердило годовой отчет Общества за 2005г. и годовую бухгалтерскую отчетность за тот же период, в том числе отчет о прибылях и убытках.

КУГИ Санкт-Петербурга считает заявление о применении срока исковой давности необоснованным, Росимущество и КУГИ могли узнать об основаниях признания рассматриваемого договора недействительным не ранее даты ознакомления с текстом данного договора. Срок исковой давности КУГИ не пропущен, поскольку письмо от 13.03.2006г. было адресовано в Росимущество и в Комитет до подачи настоящего иска указанное письмо не поступало.

Изучив позиции сторон, с учетом представленных дополнений и материалов дела, суд полагает иск подлежащим отклонению.

Требование заявлено истцом в порядке статьи 166 Гражданского кодекса РФ и является требованием о недействительности оспоримой сделки.

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет 1 год, Течение срока исковой давности начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как следует из материалов дела ОАО «Киностудия «Ленфильм» было направлено в адрес Федерального агентства по управлению федеральным имуществом письмо N 03 от 13.03.2006г. содержащее информацию о заключении оспариваемой по данному иску сделки.

Из текста письма Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 31.07.2007г. N 02-977 следует, что оригинал письма N 03 от 13.03.2006г. поступил в отдел документального обеспечения Управления делами Росимущества 24.03.2006г. и зарегистрирован за входящим N 27597.

Письмом N ЛП-04/2405 от 05.02.2007г. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом поручило КУГИ Санкт-Петербурга оспорить в судебном порядке совершенные ОАО «Киностудия «Ленфильм» сделки по отчуждению объектов недвижимости с земельными участками.

Рассматриваемое исковое заявление было предъявлено КУГИ Санкт-Петербурга в арбитражный суд 29.05.2007г., то есть за пределами установленного частью 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срока исковой давности для признания недействительности оспоримой сделки.

Довод КУГИ о неосведомленности относительно письма ОАО «Киностудия «Ленфильм» от 13.03.2006г., Ао момента подачи настоящего иска, судом отклонен в виду необоснованности.

Согласно пункту 26 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 12 и 15 ноября 2001г. N 15/18, если в ходе судебного . разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего ответчика об истечении срока исковой давности, суд праве отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 2 сватьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

В иске КУГИ Санкт-Петербурга о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества заключенного 22.06.2005г. между ОАО «Киностудия «Ленфильм» и ООО «Алькор» — отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 сентября 2015 г. N Ф05-12160/15 по делу N А40-49335/2014 (ключевые темы: сельскохозяйственный кооператив — договор купли-продажи земельного участка — земельная кадастровая палата — доходы федерального бюджета — договор купли-продажи будущей недвижимой вещи)

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 сентября 2015 г. N Ф05-12160/15 по делу N А40-49335/2014

29 сентября 2015 г.

Дело N А40-49335/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,

судей Агапова М.Р., Туболец И.В.

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО «КОМПАНИЯ Каскад»: не явились, извещены;

от ответчика (заинтересованного лица) ООО «СХПК Луч»: не явились, извещены;

от третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области: не явились, извещены;

от третьего лица ФГБУ «Земельная Кадастровая Палата»: не явились, извещены;

от третьего лица Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области: не явились, извещены;

от третьего лица ООО «Землеустроительное бюро «Мост»: не явились, извещены;

рассмотрев 22 сентября 2015 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО «КОМПАНИЯ Каскад»

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2015 г.,

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,

по делу N А40-49335/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ Каскад (ОГРН 1027402912547; 454000, г. Челябинск, ул. Кирова, д. 159, оф. 1901)

к обществу с ограниченной ответственностью «СХПК Луч» (ОГРН 1097451004826; 115035, г. Москва, ул. Балчуг, д. 22)

о взыскании неустойки в размере 19 834 612 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 896 633 руб.,

третьи лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Земельная Кадастровая Палата»; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области; Администрация Сосновского муниципального района Челябинской области; общество с ограниченной ответственностью «Землеустроительное бюро «Мост»

УСТАНОВИЛ: 12 июня 2008 г. между Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Луч» (далее — СХПК «Луч», продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ Каскад» (далее — ООО «КОМПАНИЯ Каскад», истец, покупатель) был заключен договор купли-продажи земельных участков, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в порядке, предусмотренном настоящим договором земельные участки, категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», находящиеся по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Витаминный, с кадастровыми номерами 74:19:1602002:66, 74:19:1602003:52, 74:19:1602003:54, 74:19:1603001:14 и 74:19:1603001:15 (далее — договор).

В соответствии с пунктом 3.1 договора продавец обязан отмежевать в существующей системе координат земельные участки и пройти государственную регистрацию не зарегистрированных земельных участков до 01 октября 2008 г.

Пунктом 4.1 договора установлено, что за неисполнение обязательств, указанных в пунктах 1.1. и 3.1. настоящего договора, продавец уплачивает покупателю штрафную неустойку в размере 0,5 % от суммы договора за каждый день просрочки.

ООО «КОМПАНИЯ Каскад» произвело оплату по указанному выше договору в размере 2 071 500 руб. путем подписания акта о зачете взаимных требований N 1 от 16 июня 2008 г.

10 сентября 2008 г. между сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи земельных участков от 12 июня 2008 г., согласно которому пункты 1.1. и 3.1. договора купли-продажи земельных участков от 12 июня 2008 г. изложены в следующих редакциях: «1.1. Продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в порядке, предусмотренном настоящим договором земельный участок единого землепользования, находящийся по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Витаминный, категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения» площадью 6 905 000 кв.м. с кадастровым номером 74:19:0000000:584, включающий в себя следующие обособленные земельные участки с кадастровыми номерами 74:19:1602002:66, 74:19:1602003:52, 74:19:1602003:54, 74:19:1603001:14 и 74:19:1603001:15″ и «3.1. Продавец обязан отмежевать в следующей системе координат земельные участки и пройти государственную регистрацию не зарегистрированных земельных участков до 01 октября 2009 г.».

В дальнейшем СХПК «Луч» было реорганизовано в общество с ограниченной ответственностью «СХПК «Луч» (далее — ООО «СХПК «Луч», ответчик).

Ссылаясь на неисполнение ООО «СХПК «Луч» условий договора по оплате земельных участков, ООО «КОМПАНИЯ Каскад» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ООО «СХПК «Луч» о взыскании неустойки в размере 19 834 612 руб. за период с 02 октября 2008 г. по 09 января 2014 г. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 896 633 руб. за указанный период.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Земельная Кадастровая Палата», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее — Управление Росреестра по Челябинской области), Администрация Сосновского муниципального района Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью «Землеустроительное бюро «Мост» (далее — ООО «Землеустроительное бюро «Мост»).

Заявление ООО «КОМПАНИЯ Каскад» было принято к производству и ему присвоен номер дела N А76-105/2014.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 06 марта 2014 г. дело N А76-105/2014 было передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд города Москвы.

Ознакомьтесь так же:  Тамбов адвокат малантиева

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 октября 2014 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2015 г. апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, ввиду отсутствия в материалах дела доказательств извещения третьего лица — ООО «Землеустроительное бюро «Мост» о времени и месте судебного заседания.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2015 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 20 октября 2014 г. отменено применительно к части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «КОМПАНИЯ Каскад» просит об отмене принятых по делу судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.

09 сентября 2015 г. от ООО «КОМПАНИЯ Каскад» через систему подачи документов my.arbitr.ru. поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с рассмотрением апелляционной жалобы по делу N 2-19/2015 (N11-11413/2015) 22 сентября 2015 г. в 14 час. 00 мин. в Челябинском областном суде.

В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Обсудив заявленное ходатайство, суд кассационной инстанции не находит оснований для его удовлетворения, поскольку обстоятельства, на которые ссылается истец не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Истец не был лишен возможности направить своего представителя для участия в судебном заседании.

Отзывы на кассационную жалобу от ответчика и третьих лиц не поступили.

В заседание кассационной инстанции представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемых судебных актов.

В соответствии с частью 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Исходя из разъяснений, содержащихся пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление N 54), продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора ( статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее ( пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно пункту 10 Постановления N 54 разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом ( глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи земельных участков от 12 июня 2008 г. надлежит квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, в связи с чем покупатель не вправе в судебном порядке требовать понудить продавца к совершению действий по межеванию продаваемых земельных участков, к регистрации права собственности продавца на них в Едином государственном реестре прав, к передаче их покупателю, а вправе потребовать только возврата уплаченной продавцу покупной цены и возмещения причиненных убытков.

Поскольку по настоящему делу продавца нельзя понудить провести межевание участков, зарегистрировать на них свое право собственности и передать их покупателю, за неисполнение данных действий покупатель не вправе требовать уплаты неустойки.

При этом судом установлено, что неустойка, взыскания которой требует покупатель, установлена именно как неустойка за просрочку в межевании и регистрации права.

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В кассационной жалобе истец указывает на то, что предметом договора купли-продажи от 12 июня 2008 г. является земельный участок, площадью 690,5 га, который имеет конкретный кадастровый номер 74:19:0000000:584.

Между тем, в пункте 1.1 договора перечислены земельные участки с кадастровыми номерами 74:19:1602002:66, 74:19:1602003:52, 74:19:1602003:54, 74:19:1603001:14 и 74:19:1603001:15.

Довод кассационной жалобы со ссылкой на пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации основан на неверном толковании норм материального права, в связи с чем подлежит отклонению.

Поскольку нормы материального права, регулирующие спорные отношения, судом применены правильно, процессуальных нарушений не допущено, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого по делу судебного акта.

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

При подаче кассационной жалобы истцу по его ходатайству в соответствии с пунктом 1 статьи 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации была предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Поскольку указанная сумма государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы не перечислена до настоящего времени, то она подлежит взысканию с ООО «КОМПАНИЯ Каскад» в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 284 , 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2015 г. по делу N А40-49335/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «КОМПАНИЯ Каскад» — без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ Каскад» (ОГРН 1027402912547; 454000, г. Челябинск, ул. Кирова, д. 159, оф. 1901) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3 000 руб. 00 коп. (три тысячи руб. 00 коп.).

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска, предъявленного к Клиенту Бюро, о понуждении заключить договор купли-продажи принадлежащей ему доли в уставном капитале хозяйственного общества.

К Клиенту Бюро был предъявлен иск о понуждении заключить договор купли-продажи принадлежащей ему доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью на условиях, определенных предварительным договором купли-продажи.

В связи с тем, что спорная доля была приобретена в период брака Клиента Бюро, она входила в состав совместно нажитого имущества супругов. Следовательно, для заключения договора купли-продажи доли требовалось согласие супруги Клиента Бюро. Супруга Клиента Бюро дала согласие на заключение договора купли-продажи доли, однако впоследствии, уже после заключения предварительного договора купли-продажи доли, отозвала свое согласие, в связи с чем нотариус отказался удостоверять договор купли-продажи.

Истец утверждал, что отзыв согласия на совершение сделки купли-продажи невозможен после заключения предварительного договора. Кроме того, истец утверждал, что отзыв согласия женой Клиента Бюро совершен ею в интересах Клиента Бюро и поэтому является с ее стороны злоупотреблением своим правом.

Интересы Клиента в данном споре представляли адвокаты Бюро Рахмилович А.В. и Сафронова Е.А. Они убедили суд, что поскольку предварительный договор купли-продажи не является сделкой по распоряжению имуществом, его заключение не препятствует отзыву согласия третьего лица на заключение основного договора купли-продажи. Кроме того, они убедили суд, что совпадение интересов Клиента Бюро и его супруги не означает, что супруга Клиента Бюро действовала в интересах Клиента Бюро и тем самым злоупотребляла своим правом.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда и постановлением Арбитражного суда Московского округа, в удовлетворении исковых требований было отказано.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

Договор купли – продажи отделения связи признан решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) недействительным

Договор купли – продажи отделения связи признан решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) недействительным

Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) рассмотрено дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Окружной администрации города Якутска (ДИО ОА города Якутска) к Государственному унитарному предприятию Республики Саха (Якутия) «Ч.» (ГУП РС (Я) «Ч.») и гражданину П.

Основанием для обращения в суд послужила реализация по договору купли – продажи нежилого помещения, расположенное по адресу: город Якутск, проспект Ленина, 44 — отделение связи, общей площадью 150, 4 кв. м., заключенного между МУП «Ч.» (позже изменил наименование на ГУП «Ч.») и гражданином П.

Исковое заявление истца мотивировано нарушением сторонами требований статей 168 (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам), 170 (недействительность мнимой и притворной сделок) Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 18 (распоряжение имуществом государственного или муниципального предприятия), 20 (права собственника имущества унитарного предприятия) Федерального закона «О государственных и муниципальных предприятиях».

Спорное помещение – отделение связи, на основании распоряжения ДИО ОА города Якутска на праве хозяйственного ведения передало МУП «Ч.».

После разрешения Департаментом продажи данного помещения, МУП «Ч.» и гражданин П. заключили договор купли – продажи, в соответствии с которым МУП «Ч.» обязуется передать в собственность П. объект недвижимости — нежилое помещение (отделение связи), общей площадью 150,4 кв. м.

После заключения договора П. заключил договор купли – продажи на этот же объект с гражданами Х. и А., согласно которому покупатели — Х., А. купили долевую собственность, каждая из которых составляет по ½ доли отделения связи.

Между тем как следует из материалов дела, ответчик не обладал правом хозяйственного ведения на спорное имущество.

К участию в деле привлечено третье лицо — ФГУП «Почта России» в лице УФПС РС (Я) филиала ФГУП «Почта России», которое исковые требования поддержала, полагая, что совершенная сделка не соответствует требованиям закона, так как спорное помещение никогда не выбывало из его владения, на момент рассмотрения спора использовалась «Почта России». Доказательства выбытия из владения ФГУП «Почта России» спорного имущества, сторонами суду не представлены. Таким образом, ответчик неправомерно распорядился недвижимым имуществом, поскольку право хозяйственного ведения у него не возникло.

Всесторонне изучив материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, представленные лицами, участвующими в деле и дав им надлежащую правовую оценку, суд пришел к выводу, что договор купли — продажи нежилого помещения, заключенный между ГУП «Ч.» и гражданином П. является недействительным.

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) поддержала апелляционная инстанция (Четвертый арбитражный апелляционный суд) — решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Подготовка исков в арбитражный суд

представительство в арбитражном суде

Выбрать юриста можно ЗДЕСЬ

В Арбитражный суд Челябинской области

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о взыскании задолженности

30 ноября 2010 года между Индивидуальным предпринимателем Ивановым И. И. ( далее, « Истец») и ООО « Василек» ( далее, « Ответчик») был заключен договор купли-продажи ( далее — « договор») N 21 от 30.11.2010г. ( копия прилагается), в соответствии с которым Истец обязался передать 200 тонн сухого молока ( далее — « товар»), а Ответчик обязался принять и оплатить указанный товар.
Истец полностью выполнил свои обязательства, своевременно и в надлежащем состоянии передав Ответчику обусловленный договором товар 25.12.2010г., что подтверждается соответствующей накладной. В силу п. 8 договора стоимость товара составляет 245 000 ( двести сорок пять тысяч) рублей. Согласно п. 10 договора Ответчик производит оплату товара не позднее 30 календарных дней после передачи товара. Таким образом, Ответчик должен был оплатить товар не позднее 25 января 2011г. Однако до настоящего момента оплате не произведена.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с ч. 3 ст. 486 ГК РФ, в случае если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
На основании п. 23 договора Истец и Ответчик предусмотрели претензионный порядок разрешения споров, Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия ( копия прилагается), ответа на которую не последовало.
Согласно п. 14 договора за просрочку оплаты товара с продавца взимается неустойка в следующем размере 10 000 рублей.
Таким образом, сумма основной задолженности составляет 245 000 рублей, а сумма неустойки составляет 10 000 рублей.
Основываясь на вышеизложенном и руководствуясь статьями 309, 310, 454, 486 ГК РФ, гл. 13 АПК РФ,

Ознакомьтесь так же:  Как рассчитать пособие по беременности и родам калькулятор

1. Взыскать с Ответчика в пользу Истца сумму основного долга в размере 245 000 ( двести сорок пять тысяч) рубей.
2. Взыскать с Ответчика в пользу Истца неустойку в размере 10 000 рублей.

  1. Документ об оплате государственной пошлины;
  2. Документ об отправке искового заявления ответчику;
  3. Выписка из ЕГРИП ( об истце);
  4. Выписка из ЕГРЮЛ ( об ответчике);
  5. Копия претензии от 05.03.2011г.;
  6. Квитанция о направлении претензии Ответчику;
  7. Копия договора купли-продажи от 30.11.2010г.;
  8. Копия накладной от 25.12.2010г. ;
  9. Копия доверенности представителя истца;
  10. Копия свидетельства о госудаственной регистрации истца в качестве индивидуального предпринимателя;

Представитель
истца по доверенности __________________/___________________

Запишитесь на консультацию по взысканию задолженности

Информационные письма Президиума ВАС РФ

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости

1. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.
При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.
Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи.
Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

2. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.
Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.
С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества.

3. Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.
При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

4. В случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.

Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи. Истец просил включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса.
В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие — магазин «Овощи» — имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн. рублей. Однако после оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн. рублей.
Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная и кассационная инстанции не нашли оснований для изменения принятого решения.
Отказывая в иске, суд правомерно сослался на следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 559 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132 Кодекса), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе предавать другим лицам. В пункте 2 статьи 132 указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано на приведенных выше положениях Кодекса.
В то же время покупатель в силу пункта 3 статьи 565 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.
Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства.

5. Сделки купли-продажи недвижимости по результатам приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.

Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к акционерному обществу и фонду имущества о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения. Сделка приватизации оспаривалась истцом по мотиву несоответствия ее требованиям законодательства. Товарищество, ссылаясь на пункт 2.6 Государственной программы приватизации и пункт 4.5 Основных положений программы приватизации утверждало, что имеет исключительное право приобретения в собственность спорного здания, поскольку трудовой коллектив выкупил имущество, находящееся в помещении магазина.
В иске отказано в связи с истечением годичного срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходил из того, что споры о признании недействительными сделок приватизации на основании статьи 30 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» рассматриваются в суде или арбитражном суде, поэтому сделал вывод об оспоримости сделок приватизации и применил пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако при разрешении спора судом не были учтены следующие обстоятельства.
В силу Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 166 — 168) сделки в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.
Согласно статье 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Кодекса). Учитывая, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что эти требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Кодекса.
Поскольку суд первой инстанции отказал истцу в иске в связи с истечением годичного срока исковой давности, не исследовав оснований заявленных требований и не определив, к какому виду сделок относится оспариваемый договор, кассационная инстанция обоснованно отменила решение суда первой инстанции, направив дело на новое рассмотрение.

6. Для отчуждения недвижимого имущества, внесенного в уставный капитал акционерного общества, решение общего собрания об уменьшении уставного капитала требуется в случаях, установленных законодательством.

Акционерное общество (продавец) предъявило иск к коммерческому банку (покупателю) о признании недействительным договора купли-продажи здания. В обоснование исковых требований акционерное общество указало, что здание внесено в уставный капитал и его продажа влечет за собой уменьшение этого капитала. Согласно уставу вопросы уменьшения уставного капитала отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решения о продаже здания и уменьшении уставного капитала.
Акционерному обществу в иске отказано. При вынесении решения арбитражный суд правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В соответствии со статьей 213 Гражданского кодекса Российской Федерации коммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (статья 209 Кодекса).
В данном случае оспариваемая сделка совершена генеральным директором акционерного общества в пределах предоставленных ему полномочий. Согласно уставу он мог совершить сделку по отчуждению имущества, стоимость которого не превышает 20 процентов балансовой стоимости активов общества. Стоимость проданного здания не превысила этого размера. Каких-либо ограничений на отчуждение внесенного в уставный капитал имущества учредительные документы не содержат.
Уставный капитал в балансе предприятия отражается в денежном выражении, а не в виде конкретных видов внесенного имущества.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 и пунктом 2 статьи 79 Федерального закона «Об акционерных обществах» решение общего собрания об отчуждении недвижимого имущества требуется в случае, если стоимость чистых активов общества в результате этой сделки окажется меньше его уставного капитала, а также при совершении крупной сделки на сумму, превышающую 50 процентов балансовой стоимости активов.
Из представленного акционерным обществом бухгалтерского баланса такой вывод не вытекает.
Таким образом, довод истца о том, что оспариваемая сделка осуществлена лицом с превышением предоставленных полномочий, не основан на законодательстве и положениях устава.

Ознакомьтесь так же:  Получение разрешения на строительство в перми

7. Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи не завершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.
В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.
Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о права на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок.
Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.
С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.

8. Если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

Акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в пункт 3.1 договора купли-продажи имущественного комплекса изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации.
Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна была производиться переоценка основных фондов.
Однако судом не учтены следующие обстоятельства.
Между акционерным обществом (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью (покупателем) заключен договор купли-продажи имущественного комплекса.
В пункте 3.1 договора указана цена комплекса. Стоимость перечислена продавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.
Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего свое действие, и взыскания разницы в ценах.
С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества.

9. Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.
В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца — передать ее покупателю после оплаты.
Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.
Согласно пункту 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 Кодекса должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.
Статьей 29 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусмотрено право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации.
Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд правомерно расторг заключенный договор.

10. Акционерное общество, приобретшее имущество у товарищества с ограниченной ответственностью, созданного в порядке приватизации, не вправе требовать от комитета по управлению имуществом продажи ему нежилого помещения, в котором находятся это имущество, на условиях, предусмотренных пунктом 4.9 Основных положений программы приватизации.

Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения.
Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что товарищество по результатам конкурса приобрело имущество кафе муниципального предприятия общественного питания (кроме нежилого помещения) и в последующем продало его акционерному обществу. Акционерное общество заключило с комитетом долгосрочный договор аренды помещения кафе.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены на основании пункта 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284*.
Между тем суд при вынесении решения не учел следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 2.6 Государственной программы приватизации право приобретать в собственность арендуемые нежилые помещения имеют граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность, предприятия, в уставном капитале которых доли (паи), находящиеся в государственной, муниципальной собственности, составляют не более 25 процентов, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона, а также товарищества и акционерные общества созданные в порядке приватизации.
В пункте 5.9 Программы указано, что физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе (конкурсе), имеют право приобретать в собственность занимаемые нежилые помещения, не вошедшие в состав приобретенного ими имущества, сразу после вступления в силу договора купли-продажи предприятия.
В соответствии с пунктом 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535*, право на приобретение в собственность сданных в аренду нежилых помещений в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 основных положений программы приватизации, также имеют только первичные приобретатели государственного или муниципального имущества.
Поскольку акционерное общество не относится к субъектам, указанным в пунктах 2.6, 5.9 Государственной программы приватизации и пункте 4.5 Основных положений программы приватизации, имеющим право на выкуп нежилого помещения, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил решение суда и отказал акционерному обществу в иске.

11. Арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на основании аукциона, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность.

Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения.
Арбитражный суд отклонил исковые требования по тому мотиву, что акционерное общество не относится к числу арендаторов, которые имеют право на выкуп арендуемого помещения в соответствии со статьями 5.14.5 и 5.14.6 Государственной программы приватизации.
Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск акционерного общества по следующим основаниям.
Согласно пункту 2.6 Государственной программы приватизации и пункту 4.5 Основных положений программы приватизации, на которые ссылался истец, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.
Акционерное общество, в уставном капитале которого доля муниципального имущества составляла менее 25 процентов, заключило договор аренды на основании аукциона, поэтому имеет право на приобретение в собственность арендованного помещения. Следовательно, комитет по управлению имуществом должен заключить с ним договор купли-продажи.

12. Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать его третьим лицам.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью и акционерному обществу о признании недействительным договора купли-продажи здания кафе, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки. Об отчуждении здания комитет узнал только в 1996 году, когда акционерное общество (покупатель) обратилось к нему за получением документа, подтверждающего право собственности на это здание.
При рассмотрении данного дела установлено, что между комитетом по управлению имуществом и товариществом, являющимся правопреемником арендного предприятия, был переоформлен ранее заключенный договор аренды с правом выкупа. Товарищество оплатило переданное в аренду имущество при его выкупе частично. Не выкупив здание кафе, товарищество продало его акционерному обществу.
Поскольку товарищество не приобрело право собственности на здание кафе, оно не вправе было распоряжаться имуществом, относящимся к муниципальной собственности, и отчуждать его другому юридическому лицу.
Следовательно, арбитражный суд обоснованно удовлетворил исковые требования комитета по управлению имуществом.
Апелляционная и кассационная инстанции решение суда первой инстанции оставили без изменения.

13. В решении арбитражного суда по спору о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи помещения должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договора, а в резолютивной части указаны предмет и существенные условия договора.

Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи арендованного помещения на основании законодательства о приватизации.
Решением арбитражного суда иск удовлетворен, на комитет возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения на условия проекта, представленного истцом.
В проекте покупатель указал цену помещения и размер его площади.
В заседании комитет оспаривал возможность заключения договора, не выдвигая каких-либо возражений против его конкретных условий. Однако впоследствии не согласился с ценой помещения, поскольку покупателем цена была определена с нарушением пункта 4.9 Основных положений программы приватизации. Более того, между сторонами возникли разногласия о конкретных помещениях, приобретаемых товариществом по этому договору.
В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст.173 АПК РФ 2002 г.) по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Если суд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае, когда ответчик против них не возражает.
Цена является существенным условием договора купли-продажи. При выкупе арендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений программы приватизации. Поэтому суд был обязан проверить условие о цене, указанное покупателем в договоре. Подлежал также проверке вопрос о правомерности требований истца на приобретение в собственность конкретных помещений, указанных в проекте договора.
Поскольку арбитражный суд вынес решение о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи нежилого помещения, не проверив законности условий этого договора, кассационная инстанция отменила это решение и направила дело на новое рассмотрение.

* Далее — Государственная программа приватизации, Программа.
* Далее — Основные положения программы приватизации.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *