Купля и продажа квартиры в одном налоговом периоде

продажа и покупка в одном году — налоги?

Участник программы «‎Работаю честно»

Если квартира более 3-х лет в собственности, в таком случае платить налоги не надо. хотя письмо из налоговой скорее придёт.

Участник программы «‎Работаю честно»

Елизавета, вопрос часто задавался на ресурсе, поиск удобный, рекомендую вернуться для изучения «материала» несколько ссылок:
http://realty.dmir.ru/forum/226763/
http://realty.dmir.ru/forum/210847/
http://realty.dmir.ru/forum/202951/
http://realty.dmir.ru/forum/201896/

Участник программы «‎Работаю честно»

Елизавета, продажа и покупка квартир никак между собой не связаны. Это абсолютно разные вещи.
Продали — заплатите налог. Купили — получите вычет ограниченный 2 млн. руб.
Для точного ответа на Ваш вопрос необходимо больше исходной информации.
Если необходима помощь обращайтесь, контакты на моей страничке.

Участник программы «‎Работаю честно»

Николай, ну я то это знаю)))
Не копировать же в ответ всю 220 ст. НК РФ)))

налоги это наша обязанность. а вот возникают ли они в данном случае нужно разбираться.

даниил не факт что при покупке будет получен налоговый вычет.

Участник программы «‎Работаю честно»

Да, обязаны, если возникло обязательство по уплате налога

Если продаете объект и он менее 3х лет в собственности то налог свыше 1 000 000 это 13%, если объект более 3х лет, то налогов нет.

Работает ли взаимозачет в налоговом органе при купле-продажи квартиры?

Участник программы «‎Работаю честно»

Подскажите пож. продает квартиру менее 5 лет (соб-сть с 2016г.) Покупалась за 1,7млн. продается за 3,15 млн. кадастровая 2,928 , понижающий коэфиициент 2, 05, сразу покупаем квартиру за 4млн. Имущественный налоговый вычет уже получен был с 1,7млн. Покупатели настаивают показать полную стоимость в договоре. Чем черевата данная ситуация? сработает ли при такой ситуации взаимозачет? спасибо

Участник программы «‎Работаю честно»

Какой взаимозачет Вы имеете ввиду? С покупаемой квартиры можете использовать остаток налогового вычета с 300тр, т.е. 39тр. Если показываете полную стоимость, то налог будет 13% от (3150-1700) минус 39тр, если купите в том же налоговом периоде. Это 149500 руб при взаимозачете. Покупка за 4мр кроме остатка вычета в 39тр больше никак не влияет на налог за продажу первой квартиры. Если же оформите за 2,05мр (70% кадастра), то налог будет всего 6500руб. Если очередь из покупателей не стоит на Вашу квартиру, лучше заплатить полный налог. Разница в 143тр не та сумма, из-за которой стоит ждать «погоды у моря».

Участник программы «‎Работаю честно»

Взаимозачет при одновременной продажи и купле в одном налоговом периоде. Продаю за 3 150 000 и покупаю за 4 000 000. Дохода нет. Разве не так? т.е получается что лучше указать пониженный коэфициент за 2 050 000?

Участник программы «‎Работаю честно»

Армен, все верно написал. Единственное что могу добавить, что кроме остатка в 300 000 (сумма уменьшения налогооблагаемой базы), вычет при покупке второй квартиры может использовать второй, третий содольщик, если квартира приобретается в долевую собственность или в браке, но в этом случае взаимозачетом можно пользоваться только если первая квартира тоже была в долевой, если это не так, то это будет просто имущественный вычет. Более подробно можно сказать зная всю ситуацию. Еще момент первая квартира приобреталась по неполной стоимости в дкп? 1,7 млн это не 70% от текущей кадастровой стоимости .

Участник программы «‎Работаю честно»

Цена квартира(это новострой) была 1,7, дом постоился, сделался ремонт и продаетсяза 3,150. Квартира не долевая. Один собственник. 70% от кадастровой это — 2 050 000

Участник программы «‎Работаю честно»

теоретически можно показать, что стоимость выросла на цену ремонта, практически думаю это не просто

Покупка и продажа квартиры в одном периоде

Уважаемые эксперты, прошу Вашего совета.

В следующем году планирую продать квартиру, полученную по дарственной от своего отца в этом году, за 6 млн руб., и купить в том же году новую квартиру за 7 млн руб. Вопрос: какую сумму я должен заплатить налоговой?

Участник программы «‎Работаю честно»

При продаже:
(6 м.р.-1 м.р.)*13 или (кадастровая стоимость *0,7-1 м.р.)*13%, что больше, от того и будет считаться 13% за вычетом 1 м.р.
При покупке можете заявить вычет 260 т.р. (если ранее его не использовали).

Участник программы «‎Работаю честно»

Андрей, а это завит от того, какая цена будет указана в договоре купли-продажи. Налогом будет облагаться сумма из, которой вычитается 1 000 000 (налоговый вычет) и умноженная на 13%. Пример. (7 000 000 — 1 000 000) х 13% = 780 000 налог к уплате. Стоит помнить, что Вы не можете (вернее можете, но налог будет) продать её меньше чем по кадастровой стоимости умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Т.е. если кадастровая стоимость скажем условно 11 000 000, то налог высчитывается следующим образом: (11 000 000 х 0,7 — 1 000 000) х 13% = 871 000. Т.е. если Вы даже укажете в договоре 5 000 000, то для расчёта налоговой базы будет применяться 6 700 000 — эта цифра получается из формулы 11 000 000 х 0,7 — 1 000 000. Далее, Вы можете вернуть 260 000 с уплаченных налогов, при покупке нового жилья если документально подтвердите расходы на приобретение. Эта возможность предоставляется раз в жизни и если не использовали её (даже не полностью) до 01.01.2014 г.

Ринат, благодарю за ответ. Это даёт возможность для манёвра :)))

Участник программы «‎Работаю честно»

Вы допускаете расхожую ошибку, что если продал и купил, то дохода не осталось.Это не так.

Продажа и покупка квартиры в один год. Оформляем взаимозачет

Как ни было бы запутано законодательство, налоговый взаимозачет при продаже и покупке квартиры является отличным подспорьем новоселам. Ведь на самом деле нередки ситуации, когда молодой паре или большой семье приходится менять жилье, даже то, которое в собственности недавно.

К сожалению, договора обмена сейчас очень редки. В основном, сделки совершаются через продажу и покупку недвижимости. А любая продажа — это необходимость уплатить подоходный налог. А если учесть стоимость современного, даже очень скромного жилья, то суммы НДФЛ получаются заоблачные.

Поэтому возможность зачета квартиры при покупке и продаже — это огромное подспорье собственникам. Но для того, чтобы грамотно все оформить и постараться избежать уплаты налога, нужно разобраться в тонкостях налогового законодательства.

Итак, давайте разберемся, какие права и обязанности есть у тех, кто продает одну квартиру и покупает другую.

Сколько лет в собственности

Для начала рассмотрим простейший вариант. По закону, до 2016 года с продажи квартиры, которая находилась в собственности более 3-х лет налог платить совсем не нужно! А вот для жилья, проданного в 2016 году и позже, этот срок увеличился до 5 лет.

Все подробности читайте в этой статье .

А мы далее будем рассматривать вариант реализации квартиры, которая не имеет такой налоговой льготы при продаже.

Вы можете посмотреть это видео или продолжить чтение статьи.

Малый срок владения имуществом

Пускай ради нас с вами существует большая семья Иванцовых, во главе которой стоит Иван Петрович. Не так давно семья приобрела квартиру, но по независящим от нас причинам решила ее сменить. Продавцом и покупателем пускай выступает Иван Петрович, а, значит, он будет главным героем истории.

Для того чтобы претендовать на налоговые вычеты, а значит воспользоваться взаимозачетом, Иванцов должен отвечать двум условиям:

  • он получает официальный доход и отчисляет НДФЛ по ставке 13%;
  • ранее правом на вычет не пользовался (или использовал его не полностью после 2014 года).

Теперь рассмотрим подробнее, что необходимо знать Ивану Петровичу.

Продажа квартиры

Если жилая площадь принадлежит собственнику меньше трех лет (а с 01.01.2016 – меньше 5 лет), придется ознакомиться с налоговым законодательством. Продавец должен выплатить налог 13% с суммы, за которую продана собственность.

Закон говорит о том, что бывший собственник может уменьшить выплату налога на сумму вычета, и последняя не должна превышать 1 млн р. Что это означает на практике?

В году, следующим за тем, когда была продажа собственности, Иван Петрович должен предоставить декларацию 3-НДФЛ для уплаты налога с этого дохода. Одновременно с этим он может воспользоваться вычетом. После чего выплату 13% производить не с фактической стоимости квартиры, а с суммы, уменьшенной на налоговую льготу.

Есть 2 варианта, как можно уменьшить налоговую базу:

  1. Налоговый вычет 1 000 000 р. Если квартира продана дешевле, чем за 1 млн р., вычет предоставляется на фактическую стоимость жилья.
  2. Существует и другой вариант. Если Иванцов может подтвердить расходы, которые он понес, приобретая эту квартиру, то он может претендовать на вычет со всей потраченной суммы.

Например, Иван Петрович год назад приобрел квартиру за 1 950 000 р. Теперь он продает это жилье за 3 300 000 р. Поскольку у продавца сохранились платежные документы годовалой давности, у него есть выбор на какую сумму оформлять налоговый вычет.

Вариант 1. Вычет на 1 млн р. Иванцов должен выплатить налог 13%*(3 300 000 р. – 1 000 000 р.)=299 000 р.

Вариант 2. Вычет на сумму расходов. Получаем налог 13%*(3 300 000 р. – 1 950 000 р.)=175 500 р.

Второй вариант оказывается предпочтительней, если квартира приобреталась за сумму больше, чем максимальный вычет.

Но очень часто новая квартира продается по той же цене, за которую покупалась. В этом случае, математика получается еще интересней.

Пусть приятель Иванцова Кольцов Сергей Петрович купил свою квартиру за 3 млн. руб, а через год вынужден был ее продать. В договоре была указанна та же самая цифра. У Сергея Петровича есть тоже 2 варианта, какую налоговую льготу использовать: 1 млн.руб или в счет расходов.

Вариант 1. Из общей суммы продажи вычитаем льготу и с оставшейся суммы платим налог: 13%*(3 млн. — 1 млн.) = 260 000 руб.

Вариант 2. Компенсируем доход от продажи расходами на приобретение этого же объекта недвижимости: 13%*(3 млн. — 3 млн.) = 0 руб.

Как говорится, думайте сами, какой вариант Вам наиболее симпатичен. 🙂

Мы рассмотрели, что нужно делать при продаже недвижимости. А теперь рассмотрим возможные бонусы при покупке жилья.

Покупка квартиры

В случае приобретения жилья покупатель может вернуть 13% от стоимости квартиры. Ограничение максимальной суммы на вычет составляет 2 000 000 р.

Итак, Иванцов совершает следующую сделку – покупку новой квартиры. Предположим, теперь стоимость жилья составляет 4 200 000 р. Собственник может претендовать на возврат денег максимум – 2 млн р., таким образом, на руки Иван Петрович получит 13%*2 млн р.=260 000 р.

Ознакомьтесь так же:  Заявление об ограничении выезда ребенка за границу

Начиная с 2014 года вычет одному покупателю можно использовать по нескольким жилым помещениям, но общая сумма для возврата НДФЛ не должна быть больше 2 млн р.

Но у этого закона, как обычно, есть множество ограничений. Поэтому прежде, чем на него рассчитывать, узнайте все тонкости: « Сколько раз получают налоговый вычет при покупке квартиры ».

Мы кратко рассмотрели льготы при продаже и покупке недвижимости и подошли к понятию налогового взаимозачета.

Налоговый взаимозачет

Получаем, что в одном случае Иванцов обязан выплатить налог государству, в другом – имеет право компенсировать часть затрат. Суть взаимозачета заключается в том, что если продажа одного жилья и покупка другого происходит за один календарный год, то обе процедуры можно совместить. Как посчитать взаимозачет налога?

Напомним, Иванцов продал одну квартиру за 3 300 000 р., купил вторую за 4 200 000 р.

Вариант 1. Нет документов, подтверждающих расходы на первую квартиру. В таком случае с первой сделки Иван Петрович должен выплатить налог с суммы 3,3 млн р. – 1 млн р.=2,3 млн р.

Со второй сделки (покупка) возможен возврат 13% с 2 млн р.

Считаем оставшийся после продажи доход, с которого выплачивается налог: 2,3 млн р. – 2 млн р. = 300 000 р.

С этой суммы останется выплатить 13% государству – 39 000 р.

Вариант 2. Есть документы, подтверждающие расходы на первую квартиру в сумме 1,95 млн р. После первой сделки (продажа) остается налогооблагаемый доход 3,3 млн р. – 1,95 млн р. = 1,35 млн р.

Вычет на вторую сделку (покупка) остается прежним — 2 млн.р.

Считаем доход после покупки нового жилья: 1,35 млн р. – 2 млн р. = — 650 000 р.

Получившаяся отрицательная сумма означает, что Иванцов никаких налогов в бюджет выплачивать не должен. Более того, он имеет право на возврат НДФЛ в последующих налоговых периодах с оставшихся 650 000 р. А это значит, что вместо того, чтобы платить НДФЛ в бюджет, Иван Петрович сможет получить на руки 13% * 650 тыс.= 84 500 р. Приятно? 😉

Согласитесь, что иногда знание закона освобождает от ответственности! 🙂

Оформляем документы

Осталось разобраться с оформлением. Согласно налоговому законодательству все граждане обязаны подать декларацию о доходах до 30 апреля за год, следующий за тем, в котором была оформлена сделка продажи жилья.

Таким образом, если Иванцов решал жилищные вопросы в 2016 году, отнести документы на взаимозачет налогов необходимо до 30.04.2017. Обратиться Иванцов должен в налоговую инспекцию по месту своей прописки.

О том, какой пакет документов ему нужно собрать, чтобы оформить взаимозачет жилья смотрите: « Какие документы нужны, чтобы вернуть деньги за покупку квартиры ». Единственным дополнением к списку будет договор (копия) продажи квартиры.

Несмотря на кажущуюся сложность расчета и получения налогового взаимозачета, вся процедура создана для нас с вами. Вместо необходимости минимум дважды обращаться в инспекцию, сначала перечислять суммы, потом возвращать их, мы можем чуть лучше ознакомиться с законодательством и сэкономить силы и время.

Если Вам необходима помощь, чтобы разобраться конкретно в Вашей ситуации, оценить, как лучше отчитаться в налоговой, оставляйте заявку на консультацию или заполнение 3-НДФЛ на нашем сайте //nalog-prosto.ru/kontakty . Мы работаем для Вашей выгоды!

Если информация была полезна для Вас, поделитесь этой статьей со своими друзьями! Кнопочки социальных сетей находятся чуть ниже.

Продажа и покупка в одном налоговом периоде. Налоги, перерасчёт.

Участник программы «‎Работаю честно»

Для целей налогообложения мена приравнивается к купле-продаже.
Знакомый говорит неправильно.
Продал — заплатил налог. Купил — получил право на соответствующий вычет. Можно использовать так называемый «взаимозачет», однако тут необходимо учитывать целый ряд обстоятельств.
Вычет при покупке ограничен 2 м.р.
Вычет при продаже 1 м.р. или расходы, связанные с получением дохода.
Чтобы не расписывать всякие возможные варианты, давайте определимся с исходными данными. так будет проще.
1. На каком основании дом оформлен в собственность?
2. Какая стоимость продажи (НЕ кадастровая)?
3. Какая стоимость покупки?
4. Использовали ли Вы ранее право на получение налогового вычета при покупке?

Спасибо. Вы пишите: «Можно использовать так называемый «взаимозачет», однако тут необходимо учитывать целый ряд обстоятельств.» Взаимозачёт это. Если можно пример. Например: Продал за 7 800 000 руб. — купил за 7 800 000 руб. — это взаимозачёт?
1. Я построил дом на собственном участке.
2. Стоимость продажи можно указать 7 800 000 * 0.7= 5 460 000 руб. Я правильно понимаю? Минус 1 млн. руб.
5 460 000 — 1 000 000 = 4 4600 000 руб. Верно?
Забыл. Дом разделён по 1/2 с женой. Есть 2 свидетельства о собственности. В данном случае можно ещё минусовать 1 млн. руб.
4 4600 000 — 1 000 000 = 3 460 000.

3. Стоимость покупки можно указать разную. Объект более 3 лет в собственности. Важно понять и просчитать схему.
4. Ни я ни жена право на вычет не использовали. Но мы пенсионеры. Говорят, что пенсионерам не пройдёт вычет на покупку недвижимости.

Договор мены хоть и часто, но применяем. Но это ВОЗМЕЗДНАЯ сделка.
Налоговые вычеты на покупку и продажу можно использовать в одно налоговом периоде, но они разные.
Т.к. собственность менее 3 лет, то вы попадаете на налог. На вычет можно поставить либо 1 млн, либо фактические расходы на покупки или строительство. На покупку налоговый вычет 2 млн, т.ч. они не перекрывают вашу цену продажи. И нужно учитывать, что 2 млн — это сумма на все время и если вы уже использовали данный налоговый вычет, то повторно его не дадут. Исключение — если налоговый вычет использован не в полном объёме.

Спасибо. Один налоговый период в моей ситуации какой? Квартал или год?

Налоговый период для данного случая — год

1. Если вы с супругой будете продавать свои доли отдельными ДКП, то тогда у каждого возникает возможность сделать вычет 1 млн. Если договор будет один, то вычет 1 млн будет делиться пополам каждому.
2. При наличии документов подтверждающих затраты на строительство, если они превышают сумму 1 млн, можно использовать их для уменьшения суммы доходов.
3. Из суммы которую вы укажите в ДКП и будут производится вычеты и начислятся налоги. Если в ДКП будет указан 7 800, то от этой цены. Напишите 5 460 — будут считать от этой суммы.
4. Приобретая квартиру каждый из вас имеет право на налоговый вычет в 2 млн. Если вы будет покупать и продавать в один налоговый период, то вычет будет распространятся и на вас. Про пенсионеров так говорят потому, что если они уже не работают и соответственно не платят НДФЛ, то им и возвращать нечего. Если вы продаете недвижимость, то у вас появляется НДФЛ и соответственно вы обладаете правом получения на него налогового вычета. (надеюсь не запутал)
Мое мнение: при продаже за 6 млн (двумя ДКП по 3 млн каждый) и покупке недвижимости со стоимостью свыше 4 млн в один календарный год — налога не возникнет. Это и будет «взаимозачет»)

Оба объекта приобретены были сторонами до 2016 года. Так что не майтесь и про кадастровую стоимость забудьте — эти нововведения распространяются только на ту недвижимость, право собственности на которую возникло после 1.01.2016г.
Налоговый период — это календарный год. При мене Вы в него по-любому попадаете.
Чтобы оптимизировать налог есть много способов. Но надо УМЕТЬ это делать и УМЕТЬ правильно заполнить декларацию.
Ответьте
1. Сохранились ли платежные документы по постройке дома? На какую сумму?
2. Сколько лет в собственности земля под Вашим домом? Если менее трех, то за какую сумму Вы ее приобретали ? В долях с женой или нет?

Налоговый взаимозачет

Иван, так называемый Вами «взаимозачет», в результате кот.уплачивать в бюджет ничего не надо, возможен лишь в случае, когда сумма налога к возврату (при покупке) будет равна или больше, чем сумма налога к уплате (при продаже).

В Вашем случае (если продаваемая квартира ранее была приобретена по безвозмездной сделке) сумма налога к уплате составила 221т.р. = (2700т.р.-1000т.р)*13%.
А сумма налога к возврату «ноль», поскольку вернуть можно только УПЛАЧЕННЫЙ налог. Налог на доходы Ваша сестра, полагаю и не платит, раз пишите, что не работает (может у нее есть др.доход какой (кроме соц.пособий?)).

Если сейчас ситуация затруднительна, реально не с чего платить, пусть Ваша сестра вместе с налоговой декларацией (за тот год, в котором возник налогооблагаемый доход с продажи) пишет в налоговую заявление об отсрочке платежа (полностью или частично), это поможет снизить сумму единовременных платежей по налогу.

При этом, впоследствии, Ваша сестра после уплаты этих сумм налога сможет вернуть уплаченный ею налог (221т.р.), заявив о предоставлении ей имущественного налогов. вычета на купленную квартиру. И тут важно не пропустить срок.

Прочитала ниже комментарии коллег и поняла, что неправильно прочла Ваш вопрос, в действительности писала свой комментарий (выше) со стойким пониманием, что продажа/покупка в Вас были в разных налоговых периодах, поэтому коммент был именно таков.

Коллеги, кот.написали Вам ниже в своих комментариях абсолютно правы!

В рамках подачи одной декларации Вы можете уменьшить сумму налога к уплате, заявив о предоставлении Вам вычета на покупку. Т.о. налог к уплате составит ноль рублей, и за Вами еще останется право на возврат сумм уплаченного в будущем налога в р-ре 39т.р. (260-221т.р.).

вот так и налоговики могли ошибочно дать Вашей сестре ответ))

Участник программы «‎Работаю честно»

для получения налогового вычета вы должна платить налоги.

Что могу сказать в этом случае,скорее всего Ваша сестра сэкономила на специалисте,который в свое время мог бы проконтролировать этот вопрос. либо спец попался с не особо глубокими знаниями в сфере недвижимости. хотя тут и знания не требуются,банальная ситуация.Следовательно вылезли последствия.Возможно выплата налога в размере 221 тыс.р,позволит ей сдвинуться с мертвой точки)В общем,Вам снова в налоговую)

Иван, в Вашем случае необходимо подать 3-НДФЛ в налоговую, автоматически взаимозачетами ничего не происходит. Очень важно правильно заполнить налоговую декларацию и тогда Вам не придется фактически платить налог. У Вас образуется прибыль с которой Вы должны платить налоги, есть возможность использовать либо вычет в размере 1 млн, либо расходы совершенные на покупку (если Вы покупали в Никольском, то договор долевки должен быть выше 1млн). Налог, который Вы должны будете заплатить можно компенсировать за счет использования вычета, предоставляемого Покупателям в размере 2 млн.

Участник программы «‎Работаю честно»

Иван, не ходите в налоговую инспекцию больше, напишите туда официальный запрос с приложением копий документов и попросите взаимозачета. Его, конечно, не дадут, но дадут грамотный совет, как заплатить минимальные налоги

Господа риэлторы! нет такого понятия в налоговой как взаимозачет! Продали квартиру, которая менее 3-х лет в собственности более чем за миллион с разницы заплатите налог 13 %, если Вы купили квартиру за 2 млн. р. и при этом работаете официально и платите подоходный налог 13%, получите льготу 260000р , но не сразу, а нужно понимать, что эта сумма будет состоять из вашего подоходного налога, который просто не будет отдаваться в бюджет. Возможно кто-то с маленькой з/п всю жизнь будет получать эти 260 000р.

Ознакомьтесь так же:  Сумма пособия военнослужащих

В налоговую по итогам 2014 года никакие налоги платить не надо, особенно если нет лишних денег. При взаимозачете Вам государство останется еще должно от 39 000 руб. и более если закупочная стоимость Вашей первой (проданной) квартиры более 1 000 000 руб. В налоговую Вам надо подать: Декларацию (где будет указан налог к уплате), Завяление на налоговый вычет (согласно документам по новой купленной в 2014 г. квартире) и возможно заявление на взаимозачет: в каждом регионе свои ньюансы, но соответствующие шаблоны Заявлений они обязательно выдают. Только лучше, если Вы посетите свою (по адресу Вашей регистрации) налоговую, а то времени на переписку не очень много осталось — до 30.04.2015. отвечают по месяцу, годовые, квартальные отчеты заметно тормозят переписку. У меня взаимозачет провели в одно посещение налоговой, и без лишней суеты.

Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую. В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей). Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.

Пример 2: (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4млн. Обе сделки прошли в 2012 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:

((3 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 0.

Пример 3: квартиру (в собственности меньше 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же календарном году покупается другая за 4млн. Имеем следующий зачет налога при продаже и покупке квартиры:

((4 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 130 тысяч рублей.

Это сумма налога, которую продавец должен будет уплатить.

Пример 4: квартира, (собственности меньше 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году покупается другая за 4млн. Имеем:

(2 млн. – (1 млн. +2 млн.))*13% = — 130 тысяч рублей.
Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупатель имеет право на налоговый вычет, то есть ранее не пользовался налоговым вычетом.

Как рассчитать налог если вы продали старую и купили новую квартиру. Учет расходов по покупке при расчете налога с продажи квартиры. Применение вычетов.

Простой вариант — вы владели проданной квартирой три года и больше (по квартирам, купленным с 1 января 2016 года — 5 лет). Тогда все просто — с дохода от продажи квартиры налог платить не надо. Об этом говорится в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. А покупая другую вы получаете право на имущественный вычет для покупателей. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Причем она ограничена законом. Вне зависимости от стоимости купленной квартиры этот вычет не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на оплату процентов по ипотечному кредиту). Как работают вычеты вы можете почитать по ссылке. О том, как оформить и получить имущественный вычет также смотрите по ссылке.

Как быть если вы владели проданной квартирой меньше трех (или пяти) лет? Здесь ситуация усложняется. Ниже мы рассмотрим ее подробней.

СОДЕРЖАНИЕ

Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?

Можно. Но по специальным правилам и с некоторыми ограничениями. Доходы, облагаемые налогом (в том числе и от продажи квартиры), ни на какие расходы не уменьшаются в принципе. Но они могут быть уменьшены на налоговые вычеты. Вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы при расчете налога. В результате сумма дохода становится меньше. Уменьшается и сам налог. Продав и купив квартиру вы получаете право на два вычета: как продавец недвижимости и как покупатель недвижимости.

Используем два вычета: для продавцов и для покупателей

Если сделки по продаже и покупке квартиры были в одном и том же году (. ), вы получаете право на два налоговых вычета одновременно. Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии:

  • новая квартира куплена РАНЬШЕ чем продана старая (или обе сделки прошли в одном и том же году);
  • вы имеете право на вычет как покупатель жилой недвижимости (то есть раньше вы не пользовались этим вычетом или не полностью использовали его сумму и квартира была приобретена не у близкого родственника).

Например, вы купили квартиру в 2017 году (или еще раньше), а продали в 2018 году. По купленной квартире вычет заявлен не был и раньше вы им никогда не пользовались. Тогда в 2018 году вы можете заявить два вычета одновременно: как продавец и как покупатель квартиры. Другой вариант. Вы получили квартиру по наследству в 2017 году, продали ее и на вырученные деньги купили новую квартиру также в 2017 году. Вы также имеете право на 2 вычета: как продавец унаследованной квартиры и как покупатель новой квартиры.

Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма — 1 000 000 руб. Для справки: вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, которые подтверждены документально. Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб. (то есть сумму вычета). Подробней об этом читайте в статье «Налог с продажи квартиры».

Внимание!

С 1 января 2016 года изменились правила определения доходов от продажи недвижимости, которая была приобретена после 1 января 2016 года. В ряде случаев такой доход считают исходя из 70% от кадастровой стоимости комнаты, квартиры, дома, земли. Подробности смотрите по ссылке.

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Максимальный размер второго вычета также ограничен. Независимо от покупной стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). Подробнее о том, как получить вычет по квартире смотрите по ссылке.

Ваш доход, облагаемый налогом при продаже и покупке квартиры, будет рассчитан по формуле:

Оба вычета могут превысить доход от продажи квартиры. В результате доход будет равен нулю (или составит отрицательную сумму). Тогда налог платить не нужно. Оба вычета могут быть меньше дохода от продажи квартиры. Тогда налог (13%) нужно заплатить с суммы превышения.

Пример
Вы продаете старую квартиру и покупаете новую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех лет.

Ситуация 1
Доход от продажи старой квартиры 6 000 000 руб. Покупная стоимость новой 3 800 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
6 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 5 000 000 руб., где:

— 6 000 000 — доход от продажи старой квартиры;
— 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
— 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 000 000 руб. — 2 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

— 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
— 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
— 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

Как видно из примера расходы на покупку новой квартиры (3 800 000) можно учесть только в пределах максимальной суммы вычета для покупателей — 2 000 000 руб. Разница между этими суммами (1 800 000) «сгорает» и в расчетах никак не участвует. Поэтому учесть расходы на покупку в полной сумме никак не получится.

Ситуация 2
Доход от продажи старой квартиры 4 000 000 руб. Покупная стоимость новой 1 700 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 700 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
4 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

— 4 000 000 — доход от продажи старой квартиры;
— 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
— 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
3 000 000 руб. — 1 700 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

— 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
— 1 700 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
— 1 300 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
1 300 000 руб. х 13% = 169 000 руб.

Здесь расходы на покупку новой квартиры будут учетны полностью. Расходы на ее приобретение (1 700 000) не превышают максимальной суммы вычета для покупателей недвижимости (2 000 000).

Ситуация 3
Доход от продажи старой квартиры 1 450 000 руб. Покупная стоимость новой 1 900 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 900 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 450 000 руб. — 1 000 000 руб. = 450 000 руб., где:

— 1 450 000 — доход от продажи старой квартиры;
— 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
— 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
450 000 руб. — 1 900 000 руб. = 0 руб., где:

— 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
— 1 900 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
— 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
1 900 000 руб. — 450 000 руб. = 1 450 000 руб., где:

— 1 900 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
— 450 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
— 1 450 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 900 000 руб. вы использовали лишь 450 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 450 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ознакомьтесь так же:  Какой налоговый вычет предоставляется по месту работы

Ситуация 4
Доход от продажи старой квартиры 1 900 000 руб. Покупная стоимость новой 2 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 900 000 руб. — 1 000 000 руб. = 900 000 руб., где:

— 1 900 000 — доход от продажи старой квартиры;
— 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
— 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
900 000 руб. — 2 000 000 руб. = 0 руб., где:

— 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
— 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
— 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
2 000 000 руб. — 900 000 руб. = 1 100 000 руб., где:

— 2 000 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
— 900 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
— 1 100 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 2 000 000 руб. вы использовали лишь 900 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 100 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ситуация 5
Доход от продажи старой квартиры 650 000 руб. Покупная стоимость новой 1 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 300 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
650 000 руб. — 1 000 000 руб. = 0 руб., где:

— 650 000 — доход от продажи старой квартиры;
— 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
— 0 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

В этой ситуации второй вычет не был использован вообще (в нем нет необходимости). Поэтому он был недоиспользован в полной сумме (1 300 000). Он может уменьшать другие доходы облагаемые налогом (например, заработную плату) или переносится на следующий и все последующие годы до его полного использования.
———————————

Вычет как покупатель квартиры вы вправе получить даже если новая квартира не покупалась. Тогда он заявляется по старой (то есть проданной) квартире. Факт ее продажи никакого значения не имеет. Главное — чтобы вы имели право на вычет как покупатель недвижимости. То есть должны выполняться следующие условия:

  • у вас были расходы на приобретение старой квартиры и она куплена не у ближайших родственников;
  • раньше вычетом вы никогда не пользовались или не использовали его сумму полностью (по квартирам приобретенным с 2014 года).

Подробнее о том, как получить вычет при покупке квартиры читайте по ссылке. Но если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят. Ни по старой, ни по новой квартире.

Пример
Вы продаете старую квартиру. Она была приобретена год назад. Расходы на ее покупку составили 1 800 000 руб. Доход от продажи квартиры составляет 2 300 000 руб. Вычетом как покупатель недвижимости вы никогда не пользовались.

Доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить:

— на имущественный вычет для продавцов квартир (1 000 000 руб.) или на расходы по покупке этой квартиры (1 800 000 руб.). Для вас выгоден второй вариант — расходы;
— на имущественный вычет для покупателей квартир. В вашем случае он будет равен расходам на покупку квартиры — 1 800 000 руб.

После уменьшения дохода от продажи на расходы по покупке (вместо первого вычета) сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
2 300 000 руб. — 1 800 000 руб. = 500 000 руб., где:

— 2 300 000 — доход от продажи старой квартиры;
— 1 800 000 — расходы на покупку проданной квартиры, на который емуньшается доход (вместо использования вычета для продавцов);
— 500 000 — доход, облагаемый налогом, после уменьшения дохода на расходы.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
500 000 руб. — 1 800 000 руб. = 0 руб., где:

— 500 000 — доход, облагаемый налогом, после использования уменьшения дохода на расходы;
— 1 800 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
— 0 — доход, облагаемый налогом.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного второго вычета. Она составит:
1 800 000 руб. — 500 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

— 1 800 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
— 500 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
— 1 300 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 800 000 руб. вы использовали лишь 500 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 300 000 руб. Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).
—————————-

Как заявить два вычета при продаже и покупке квартиры

Оба вычета нужно указать в одной декларации по налогу (форма 3-НДФЛ), которую вы должны сдать по итогам того года, в котором продана квартира и получен доход. Право на вычет для продавцов недвижимости (1 000 000) никак подтверждать не нужно. Он предоставляется автоматически. Право на вычет для покупателей недвижимости нужно обосновать. Для этого к декларации прилагают копии документов, которые подтверждают факт покупки и оплаты квартиры (договор купли-продажи, выписка из госреестра прав на недвижимость, расписка продавца в получении от вас денег и т.д.).

Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?

Зачастую некоторые налоговики (да и независимые «специалисты») считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей). Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате. Аргументы приводятся самые нелепые. Например, что «зачет налогов по разным категориям плательщиков не допускается» (это не выдумка, это мы взяли с нашего же сайта). Это полный бред, который абсолютно не законен.

Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ положенных вычетов. Об этом черным по белому написано в пункте 3 статьи 210 Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.

Отметим, что аналогичного мнения придерживается и Минфин России. Согласно письму министерства от 19 февраля 2013 г. N 03-04-05/9-115 (цитата):

«. если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не пользовался».

Аналогичная точка зрения отражена во множестве других писем министерства (см., например, письмо Минфина от 5 июля 2013 г. N 03-04-05/25962, от 22 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-397, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/4-385, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-393 и т. д.).

К слову сказать мы уже спорили по этому вопросу (обсуждение смотри по ссылке). Вариант налоговиков «прокатывает» только в одном случае: если вы продали квартиру в одном году (например, 2017-ом), а купили в следующем (например, в 2018-ом). В такой ситуации в 2017 году вы действительно вправе заявить лишь один вычет — для продавцов. А второй вы будете заявлять по окончании 2018 года. Причем второй вычет будет уменьшать лишь те доходы, которые получены с 1 января 2018 года. Поэтому доход от продажи квартиры они не уменьшат.

Что нужно знать при продаже и покупке квартиры для расчета налога

1. Если квартира продана и куплена в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета одновременно: для продавцов и для покупателей. Это же правило действует при условии, что одна квартира была куплена раньше, чем другая продана и по купленной квартире вычет не заявлялся.

2. Второй вычет (для покупателей) предоставляется только при условии, что раньше вы никогда им не пользовались (или вы его недоиспользовали по имуществу, купленному после 1 января 2014 года). Подробнее о том как использовать вычет при покупке квартиры читайте по ссылке.

3. Сперва вы уменьшаете доход на первый вычет (для продавцов). Если после этого доход остается — вы уменьшаете его на второй вычет. Причем уменьшается не только доход от продажи квартиры, но и другие ваши доходы, полученные в течение года и облагаемые налогом по ставке 13 процентов (например, зарплата). Если вы полностью перекрыли все доходы но сумма вычета осталась не закрытой (то есть вы использовали не всю сумму второго вычета) она переносится на следующий и последующие годы (до ее полного использования).

4. Сумма первого вычета (для продавцов) не может превышать доход от продажи квартиры. Например, если доход составил 750 000 руб., то и вычет составит эту же сумму. Если доход составил 1 350 000 руб., то вычет будет равен его максимальному размеру 1 000 000 руб. Подробнее смотрите Ситуацию 5 в примере.

5. Сумма второго вычета равна стоимости купленной квартиры, но не больше 2 000 000 руб. Если новая квартира стоит 1 500 000 руб., то и вычет будет в этой же сумме. Если она стоит 5 700 000 руб., то максимальная сумма вычета — 2 000 000 руб. Она может быть увеличена лишь на проценты по ипотечному кредиту (если вы брали новую квартиру в ипотеку).

Портал «Ваши налоги»
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

огромное спасибо создателям сайта, специалистам, консультантам. вы делаете важную и нужную работу. спасибо за профессионализм и аргументированность каждой позиции и за ссылки на официальные документы и разъяснения- только они помогают в «беседах» с налоговыми инспекциями на местах. успехов и процветания!

Благодарю! Всё расписано предельно понятно и чётко, очень помогли, спасибо!

Спасибо создателям сайта за подробные разъяснения и примеры. Хотелось бы еще разъяснений о праве на вычеты при продаже и покупке недвижимости для неработающих пенсионеров, которые получают только пенсию..

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *