Как зарегистрировать договор купли продажи в росреестре

Содержание:

Как зарегистрировать факт продажы недвижимости

Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре вошла в нашу жизнь сравнительно недавно. Государственная регистрация документа больше не нужна, соответственно бумага вступает в законную силу после её подписания участниками сделки.

Однако, избежать посещения территориального отделения Росреестра всё равно не получится. На данное учреждение возложена передача права собственности, без которой сделку нельзя считать завершённой. Отсутствие этого документа на руках покупателя, не даёт ему права распоряжаться обретённой жилплощадью. По закону, все права остаются за продавцом.

Давайте разберёмся, как происходит регистрация договора в 2016 году.

Процедура регистрации

Покупка недвижимого имущества начинается с составления предварительного договора о продаже. Некоторые граждане составляют документ у нотариуса, считая, что это аналог государственной регистрации. Это в корне неверное утверждение.

Помните, у нотариуса можно лишь заверить договор, что обеспечивает гарантию юридической чистоты сделки.

Согласно действующему законодательству, предварительный документ не нуждается даже в заверении. Здесь участники сделки определяют сроки осуществления основной сделки, обговаривают задаток и ответственность сторон в случае одностороннего расторжения сделки.

Учитывая участившиеся случаи мошенничества на рынке недвижимости, заверение предварительного договора у нотариуса пусть и необязательное, но крайне необходимое условие.

Затем составляется основной вариант документа, его также лучше заверить у нотариуса. В отличие от предварительного договора, здесь оговариваются существенные условия сделки и порядок расчёта.

В 2016 году, этот документ обладает юридической силой на момент подписания его заинтересованными сторонами. После подписания, покупатель вправе вселиться в квартиру, но совершать с объектом недвижимости сделки (продать или подарить) не может. Для этого стороны должны посетить Росреестр и зафиксировать факт передачи права собственности.

Подать бумаги для государственной регистрации можно тремя способами. Остановимся на каждом из них.

Личное посещение

После подписания предварительного и заключительного договора о продаже недвижимости, участники сделки вместе отправляются в Росреестр, где заполняют установленный бланк заполнения.

Это действие осуществляется под присмотром сотрудника учреждения, что позволяет минимизировать ошибки при заполнении. Допускается привлечение доверенных лиц, если покупатель и продавец не могут лично явиться на регистрацию. В этом случае обязательно предъявить доверенность, заверенную у нотариуса.

Почтовым отправлением

Российское законодательство допускает отправку документов по почте, заказным письмом с отчётом о доставке. В этом случае, подписи на договоре обязательно заверяются у нотариуса. Обратите внимание, что в конверт нужно вложить ксерокопии гражданских паспортов участников сделки.

Посредством интернета

Такая регистрация договора купли-продажи недвижимости доступна лишь тем, у кого имеется образец электронной подписи. Для этого нужно зарегистрироваться на сайте Росреестра и заполнить бланк обращения.

Обратите внимание, что в Росреестре можно заказать выездное обслуживание. Такая услуга оказывается на платной основе, однако, ветераны войны и инвалиды освобождаются от оплаты.

Во всех случаях, кроме выездного обслуживания, за свидетельством о праве собственности стороны являются лично.

Сопутствующая документация

При регистрации сделки в Росреестре, придётся отправить на рассмотрение пакет документации. К обязательным бумагам относятся:

  1. Составленный и подписанный договор о продаже недвижимости. Обратите внимание, что бумага подаётся минимум в трёх экземплярах: по одному на каждого из участников + копия в Росреестр.
  2. Гражданские паспорта сторон, дополненные ксерокопиями.
  3. Бумаги, подтверждающие право собственности продавца. Сюда относятся бумаги, на основании которых продавец считается собственником.
  4. Согласие супруга, если недвижимость приобретена в браке и является долевой собственностью.
  5. Кадастровый паспорт, который подтверждает факт постановки недвижимости на учёт.
  6. Квитанция об оплате госпошлины. В 2016 году – 2 000 рублей.

Обратите внимание, что это базовый пакет документации. В зависимости от ситуации, сотрудники Росреестра могут затребовать дополнительные справки и выписки. Кроме того, к собранной документации существуют установленные правила заполнения, несоблюдение которых приведёт к отказу в регистрации. Например:

  • не допускаются исправления и сокращения;
  • бумаги не должны иметь повреждений, делающих текст нечитабельным.

Возможные нюансы

Разберём неординарные случаи, которые могут сопутствовать регистрации договора купли-продажи.

Отказ от сделки. Если стороны поставили свои подписи, сделка считается юридически завершённой. Регистрация договора в Росреестре, это скорее формальность, подтверждающая факт передачи права собственности.

Соответственно после подписания документа расторгнуть сделку уже нельзя. Исключением являются форс-мажорные обстоятельства, предусмотренные условиями договора.

Если покупателей несколько. По сути, это явный случай мошенничества, где продавец заключает несколько сделок и берёт задаток с каждого покупателя. Такие ситуации разбираются в судебном порядке, обычно право собственности остаётся за тем, кто успел провести регистрацию в Росреестре.

Если продавец скончался. Если договор подписан сторонами, смерть продавца не является причиной для его расторжения. Если пакет документов уже отправлен на рассмотрение в Регистрационную палату, процедура перехода прав собственности будет продолжена.

В случае, когда этого не произошло, недвижимость входит в состав общей наследственной массы умершего. По прошествии установленного законом срока (6 месяцев) сделка продолжится между наследником и покупателем.

Как проводится регистрация договора купли-продажи квартиры?

Давала ли регистрация договора купли-продажи квартиры какие-то гарантии? Прошло уже несколько лет с тех пор, какрегистрацию договора купли-продажи квартиры отменили, а что пришло на ее смену?

Мы будем говорить о том моменте, когда продавец и покупатель обговорили все нюансы своей сделки, приняли решение о продаже-покупке, составили договор, подписали его, а зачастую еще деньги передали-приняли.

Чего достигли стороны тем, что поставили под этой бумагой свои подписи? Их сделка состоялась: продавец выразил свою волю: «Хочу продать такую-то квартиру по такой-то цене». Покупатель с этим согласился, таким образом, договор вступил в силу. Теперь он — новый владелец жилья. Жилое помещение перестало принадлежать продавцу, но его право на него до сих пор остается за продавцом, потому что переходит к покупателю только после того, как зарегистрирована государством.

Теперь им нужно сделать следующий шаг: зафиксировать перемену собственника, иными словами, зарегистрировать право за новым владельцем принятым порядком.

Личная явка в Росреестр и отправление документов почтой

Оба участника, которые теперь называются стороны договора, могут явиться в Росреестр, любой его орган, расположенный по месту нахождения предмета сделки, лично, и своей рукой написать заявление о том, чтобы этот орган зарегистрировал переход права собственности. Им дается возможность также отправить заявление с приложенными документами почтой.

При личной явке они оба заполняют бланк вручную в присутствии работника этого органа на основании своих паспортов. Если никто из них не может явиться, это заявление могут заполнять доверенные лица, которым поручено довести дело до финала. Они пишут его на основании их доверенностей, удостоверенных нотариусом. За детей до 14 лет заявление подают родители или опекуны. Им доверенность не требуется. Также доверенность не нужна представителям граждан, признанных недееспособными, а эти лица назначены быть представителями их решением суда.

Если продавец и покупатель решили направить свои бумаги по почте, они должны сначала пойти к нотариусу и удостоверить свои подписи на заявлении, а также на договоре купли-продажи. При отправке пакета в Росреестр, нужно вложить в него копии паспортов.

Почтовое отправление должно иметь опись вложения, оно отправляется с объявленной ценностью, с уведомлением о вручении.

Следует учитывать: 23 июля 2013 года Федеральный закон № 250-ФЗ внес изменения в те законы, которые регулируют регистрацию государством прав граждан на недвижимость, благодаря которым стороны получили дополнительные гарантии безопасности. Каждый имеет возможность заранее написать заявление в Росреестр, чтобы документы по имуществу этот государственный орган принимал только лично от него.

Это заявление принимается Росреестром в любой срок, не обязательно связанный с предстоящей сделкой, после его поступления документы будут приниматься только от него лично.

Как подать заявление через интернет

На сайте Росреестра в тестовом режиме работает портал, позволяющий заказывать операции по регистрации прав на квартиру через интернет. Подача заявления на регистрацию прав, постановка квартиры на кадастровый учет, заказ выписки из ЕГРН — все это будет возможно совершить, лишь зайдя во всемирную сеть.

Для того чтобы воспользоваться этими услугами во всей мере, нужно иметь электронно-цифровую подпись. Те, у кого ее еще нет, могут лишь записаться онлайн на прием в любое отделение Росреестра.

Ознакомьтесь так же:  Судебные приставы прикубанский район

Благодаря электронным нововведениям с 15.06.2016 отменены свидетельства о регистрации права собственности — теперь вместо них можно получить выписки из ЕГРН (бывший ЕГРП).

Какие подаются документы?

  1. Заявления сторон.
  2. Квитанция об уплате госпошлины (подлинник и копия).
  3. Документы о праве собственности на квартиру.
  4. План объекта или кадастровый паспорт.
  5. Паспорта лиц, явившихся лично, или доверенности, которые должны предъявить представители. Конечно же, они представляют и свои паспорта.
  6. 3 экземпляра договора купли-продажи.
  7. Акт приема-передачи, тоже 3 экземпляра.

Эти документы подаются обязательно. Могут потребоваться и другие. К ним относятся разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на то, что:

  • можно продать квартиру, хотя ребенок до 14 лет или недееспособный является собственником;
  • лицам, ответственным за ребенка до 14 лет или недееспособного, позволено дать согласие на совершение ими этой сделки;
  • квартира, в которой проживают такие лица, можно продать.

Если в квартире остаются лица, которые будут продолжать ею пользоваться, тогда нужно представить справку из управляющей компании ЖКХ (МУП, ТСЖ).

Все документы следует подавать в оригинале с приложением копии.

Согласен ли супруг?

До 1 марта 2013 года каждый раз, когда проводилась регистрация договора купли-продажи квартиры, обязательно требовалось предъявить согласие супруга, непременно удостоверенное нотариусом. Это согласие должны были представить обе стороны.

Статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации требует согласия супруга, подпись которого удостоверена нотариусом, для сделок с недвижимостью, вступающих в силу с момента государственной регистрации. А раз договоры купли-продажи теперь госрегистрацию не проходят, значит, письменное согласие о покупке или продаже требоваться перестало.

Итак, закон исходит из того, что один из супругов совершает сделку, так как у него уже есть согласие другого супруга.

А что делать в случае, если сделка была совершена против воли другого супруга?

Этот супруг может обратиться в суд и требовать признания ее недействительной. При этом он должен доказать: другой супруг умышленно не поставил его в известность о своем желании приобрести или продать квартиру, зная, что согласия на это он не получит.

Можно ли передумать продавать и забрать документы?

Договор вступает в силу, будучи подписанным обеими сторонами. Они выразили свою волю: продаем-покупаем. Они определили, что является предметом купли-продажи: конкретная квартира. Они сговорились о цене, которую уплачивает покупатель, и зачастую продавец ее уже получил.

Все говорит: сделка состоялась.

Росреестр только фиксирует переход права собственности от продавца к покупателю на основании заключенного ими договора. Это предусмотрено в пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

Законным владельцем имущества уже стал покупатель. Он квартирой владеет: она стала принадлежать ему, входить в его хозяйство. Покупатель может уже пользоваться жилым помещением, жить в нем, делать ремонт, менять замки и двери.

Единственное, чего он не может — распоряжаться имуществом, то есть продавать, передавать, обменивать. Это происходит потому, что момент государственной регистрации еще не состоялся, право собственности еще сохраняется за продавцом (п. 60 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010).

Зачастую продавцы решают этим моментом воспользоваться, не до конца оценивая важность подписанного ими договора: мало ли что может произойти? Покупатель перестал нравиться! Расторгаем сделку, и все тут! Но Пленум Верховного суда РФ разъяснил этот тонкий момент: продавец недвижимости не может требовать признания договора продажи недействительным, потому что он уже заключен!

Бывает другая ситуация: продавец начинает уклоняться от того, чтобы пойти в Росреестр с заявлением, по которому начнет регистрироваться переход права собственности. Тогда покупатель может добиться регистрации перехода права собственности на приобретенную им квартиру через суд (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Государство стоит на его стороне. Только он должен доказать факт уклонения продавца.

А если продавец не только уклоняется от подачи заявления, но и препятствует новому владельцу вступить в пользование имуществом, суд обяжет его исполнить обязательство в натуре — передать квартиру.

Мы видим: пути назад в одностороннем порядке нет. Только по обоюдному согласию!

А если подписано несколько договоров с разными людьми, к кому перейдет квартира?

Мы уже выяснили исключительно важную роль договора купли-продажи недвижимого имущества. Бывает, что попадется безответственный владелец: он выставил ее на торг и стал подписывать договоры со всеми, кто внесет ему задаток, или даже уплатит цену покупки полностью.

Какой из договоров самый «действительный»? Закон предусмотрел такие случаи.

Суды исходят из положений статьи 398 Гражданского кодекса РФ, которая «разруливает» эти щекотливые моменты. Надо знать главное: квартира останется собственностью того, кто успел свое право на нее зарегистрировать в Росреестре. Остальным покупателям останется только требовать возмещения убытков.

А если ни один из покупателей не зарегистрировал, кого из них выберет суд? Чье требование удовлетворит? Верховный суд РФ разъясняет судам этот момент: регистрации подлежит переход права собственности к тому покупателю, который получил квартиру в натуре, то есть в нее въехал, начал осуществлять права пользования, иными словами, ее занял. А остальные покупатели могут взыскивать убытки и требовать возвращения уплаченных ими денег.

Состоится ли регистрация купли-продажи квартиры на нового владельца, если ею пользуется арендатор бывшего хозяина?

Если старый хозяин сдал свое имущество в аренду, а срок аренды еще не закончился, то каковы права нового владельца? Является ли это препятствием к регистрации? Что делать, если продавец ссылается на арендаторов, на законы, и не желает писать заявление в Росреестр?

Эта проблема решается в суде. По требованию нового владельца суд обяжет Росреестр зарегистрировать смену владельца жилья. И, уже вступив в права собственности, ему придется дальше решать вопрос со вступлением в реальное пользование жильем.

Что делать, если одна из сторон заявит об отзыве документов?

Закон о регистрации прав на недвижимость предусматривает этот случай, когда в Росреестр поступает заявление от одного из участников сделки с просьбой о ее остановке. В этом случае регистрация приостанавливается на один месяц, а специалист уведомляет об этом вторую сторону. Если вопрос не будет урегулирован сторонами за месяц, принимается решение об отказе.

Если это заявление поступило от продавца без достаточных на то причин, покупатель может обратиться в суд с требованием о проведении регистрации перехода права собственности к нему. Суд, по всей видимости, примет его сторону, иск удовлетворит.

При поступлении подобного заявления от покупателя вопрос также может быть перенесен в суд, где будет решаться вопрос об исполнении им своих обязательств по договору, а именно — оплате купленного имущества и регистрации права собственности.

Что делать, если прежний хозяин умер, а регистрации еще нет?

Между заключением договора и подачей заявления в Росреестр есть какое-то время, поэтому бывают случаи, когда с продавцом происходят трагедии — ДТП, сердечный приступ, приведшие к смерти.

Если заявление о регистрации права собственности на нового хозяина сторонами в Росреестр подано, процедура продолжается. Она может быть приостановлена на месяц по заявлению представителей умершего продавца, за это время покупатель может обратиться в суд с заявлением о принуждении Росреестра к регистрации права.

Другой момент, если прежний владелец жилья умер, не подав заявления о переходе права собственности. Раз право собственности не перешло к новому владельцу, эта недвижимость составляет наследственное имущество. Новому владельцу нужно подождать шесть месяцев, пока наследники вступят в права наследования, и предъявить иск к ним с целью понудить к регистрации права собственности на него.

Стоит посоветовать покупателям недвижимости как можно скорее подавать заявления о регистрации перехода права собственности. Произойти может всякое. Но, если в поданных документах сотрудник Росреестра обнаружит ошибки, требующие исправления, в случае смерти продавца будет крайне сложно исправить их, даже если это будут ошибки в написании номера паспорта покупателя, к примеру.

Что проверяется при регистрации и могут ли отказать?

Во-первых, документы проверяются на подлинность. Во-вторых, тщательно изучается сам договор, по которому была проведена продажа и покупка недвижимости (подробнее см.: Как составить договор купли-продажи квартиры (скачать бланк, образец)? ).

Причин для отказа в регистрации может быть много. Чаще всего отказ поступает, когда подается неполный пакет документов или они неправильно оформлены. В этом случае заявители имеют возможность собрать недостающие документы, а также оформить их надлежащим образом. Такие случаи могут возникнуть, например, если в договоре указано новое наименование улицы, на которой расположен предмет договора, а в правоустанавливающем документе — старое. Если вместо полного имени и отчества в документе стоят инициалы. Или, как мы указывали выше, неточно указан номер или серия паспорта.

Сложнее решать проблемы с документами, в подлинности которых работник, изучающий их, засомневался. В этом случае он приостанавливает регистрацию и делает запросы в те органы, которые издали эти документы, с просьбой подтвердить их выдачу или вынесение, или подтвердить сведения, содержащиеся в них.

Дальнейшая судьба регистрации зависит от подлинности документов: сведения подтверждаются — процедура оформления регистрации продолжается. В противном случае он выносит отказ.

Однако весь риск лежит на покупателе. Сами работники этого органа советуют тщательно изучать документы на жилое помещение при проведении переговоров по поводу купли-продажи. Обязательным условием должен стать запрос о статусе продаваемой недвижимости в ЕГРП по меньшей мере за день до заключения сделки. Очень полезно узнать о владельцах квартиры от соседей.

Нужно помнить: качество подделок повышается с каждым днем, и даже высококвалифицированные специалисты Росреестра бывают не в силах выявить визуально подделку. Они не имеют ни специальных познаний, ни специальных приборов, позволяющих это делать.

PRO новостройку +7 (499) 703-42-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Post navigation

Порядок регистрации договоров купли-продажи недвижимости

Сделка купли-продажи недвижимости не исчерпывается подписанием договора и передачей жилого объекта продавцом покупателю. Последний становится полноценным владельцем только после официального подтверждения права соответствующим государственным органом. Государственной регистрацией прав собственности на недвижимость занимается Росреестр, а основанием для подачи заявления служит документ, подтверждающий совершение сделки – договор, подписанный ее сторонами.

Ознакомьтесь так же:  Как оплачивается компенсация за детский сад

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Кто регистрирует право собственности на недвижимость

Как уже было сказано выше, регистрация договора купли-продажи недвижимости осуществляется в Росреестре. Чтобы получить официальное свидетельство, подтверждающее право собственности на жилищный объект – дом, комнату или квартиру – покупатель должен обратиться в отделение Росреестра по месту расположения приобретаемой недвижимости.

Сегодня повсюду открываются районные МФЦ, уполномоченные государством на прием документов от населения, что упрощает процедуру и значительно сокращает время ее прохождения – длинные очереди и ночные «дежурства» заявителей остались в прошлом.

Подать заявление вместе с пакетом сопутствующих документов можно несколькими способами:

  • личная явка покупателя или доверенного лица в отделение Росреестра, МФЦ или Кадастровой палаты;
  • выезд представителя органа на дом к заявителю (новая услуга – курьерское обслуживание);
  • почтовое отправление;
  • пересылка нотариусом электронных копий документов, после заверения оригиналов.

Личное обращение заявителя

Вариант с визитом гражданина по месту приема заявлений обычно не вызывает вопросов. На сайте Росреестра перечислены адреса районных подразделений и МФЦ, принимающих документы для оформления к регистрации договоров купли-продажи недвижимости – найти ближайшее не составит труда.

Там же, в режиме онлайн, можно записаться на прием заранее, выбрав удобный день для посещения. Если нужного адреса или подразделения нет в списке, обращение к сотрудникам органа по бесплатному телефону горячей линии поможет уточнить необходимую информацию.

Если новый владелец проживает в отдаленном районе или городе и лишен возможности присутствовать при подаче заявления, он вправе действовать через доверенного представителя. Как правило, в роли такого лица выступает родственник или юрист – по доверенности, оформленной и заверенной у нотариуса.

Выезд курьера на дом к заявителю

Не так давно Росреестр предоставил заявителям альтернативный вариант подачи документов – без выезда из дома. Такая услуга интересна лицам, ограниченным физически в свободе передвижений, но желающим обойтись без доверенных представителей.

Кроме того, курьерской доставкой охотно пользуются граждане, испытывающие дефицит свободного времени, в отсутствие возможности посетить МФЦ или госучреждение в нужный день. Стоимость выезда представителя Росреестра на дом или в офис заявителя варьирует в пределах 500–1500 руб.

Почтовое отправление

Пересылка документов почтовой службой менее популярна, т. к. занимает определенное время, но для граждан, проживающих в удаленных районах и областях, этот вариант иногда является единственно возможным. При формировании пакета документации следует предварительно заверить у нотариуса подписи заявителей и участников сделки.

Заказное отправление сопровождается подробной описью вложения и требует уведомления о вручении по месту доставки. Заявитель вправе воспользоваться услугами любого почтового курьера: как Почты России, так и альтернативной экспресс-службы (ЕМС, DHL, Пони-экспресс и др.).

Подача заявления через нотариуса

При подаче документов нотариусом в электронном виде регистрация проходит в ускоренном режиме – такая альтернатива установлена на законодательном уровне. Преимущество данного способа заключается в том, что представитель нотариата лично проверяет подлинность бумаг и точность оформления, после чего их заверяет и отправляет в Росреестр.

Дополнительные денежные затраты на нотариальное оформление с лихвой окупаются скоростью выдачи регистрационного свидетельства – на следующий день после подписания заявления.

Перечень документов для подачи заявления и регистрации прав

Перед обращением в Росреестр следует заранее удостовериться в наличии полного комплекта бумаг, доверенностей и подписей сторон:

  • Заявление, подписанное участниками сделки.
  • Квитанция (чек) об уплате госпошлины. В 2015 году размер пошлины составляет 2000 рублей с каждого физического лица. Внести плату и получить соответствующий кассовый ордер можно в ближайшем к дому отделении Сбербанка.
  • Договор купли-продажи, подписанный его сторонами, в трех экземплярах. Один экземпляр впоследствии хранится в архиве Росреестра, два – возвращаются гражданам при выдаче свидетельства.
  • Правоустанавливающий документ, согласно которому продавец является законным владельцем недвижимости.
  • Технический паспорт.
  • Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.
  • Выписка из домовой книги о жильцах, зарегистрированных в квартире.
  • Разрешение органов опеки и попечительства в случае, если среди владельцев – несовершеннолетние или недееспособные лица.
  • Копия паспортов граждан, упомянутых в договоре, с предъявлением оригиналов.

Для оформления в собственность объекта первичной недвижимости, т.е. квартиры во вновь возведенном жилом доме, комплект подаваемых документов отличается от стандартного перечня бумаг, сопровождающих отчуждение вторичного жилья.

Документы, предоставляемые в Росреестр при покупке жилого объекта в новостройке

  • договор долевого участия;
  • подписанный акт приема-передачи;
  • технический план квартиры;
  • квитанция (чек) об оплате госпошлины;
  • паспорт заявителя;
  • заявление о регистрации договора купли-продажи квартиры.

Оригиналы документов проверяются сотрудниками Росреестра, и возвращаются на руки гражданам при получении свидетельства о регистрации. Однако перед подачей комплекта следует подготовить копии всех бумаг: они сохраняются в архиве регистрационного органа и в случае необходимости – при утере – смогут быть востребованы впоследствии владельцем жилья.

Сроки выдачи свидетельства о регистрации договора купли-продажи недвижимости в Росреестре

  • Согласно законодательству, регистрация прав собственности на недвижимое имущество совершается в течение 10 рабочих дней с момента подачи заявления.
  • Ускоренная процедура осуществляется в течение суток с момента отправки нотариусом электронных копий заверенных документов.

Что делать, если продавец потерял свидетельство о регистрации

  • Свидетельство можно получить повторно в Росреестре, уплатив предварительно пошлину в размере 350 руб.
  • Подлинники правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, договор дарения и др.) хранятся в архиве регистрационного органа, а их копии выдаются при необходимости за отдельную плату (200 руб.).

Согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью

Граждане, состоящие в браке, при отчуждении жилья часто сталкиваются с весьма распространенным вопросом – требуется ли официальное согласие супруга на совершение сделки. В ситуации, когда члены семьи владеют равными долями в пределах одной квартиры, все предельно ясно – они считаются полноценными и равноправными участниками сделки, что фиксируется в договоре.

Чаще же квартира бывает оформлена на единственного владельца – мужа или жену. При отчуждении такого жилья юристы учитывают обстоятельства его получения продавцом.

Если квартира приобретается после бракосочетания, то она становится предметом общей собственности супругов – в этом случае согласие супруга на отчуждение недвижимости оформляется в письменном виде и заверяется нотариально.

Даже после официального развода может потребоваться письменное разрешение – если имущество, являющееся совместно нажитым, не подвергалось разделу при расторжении брака.

В иных обстоятельствах согласия супруга не требуется:

  • приобретение жилья до вступления в брак;
  • передача квартиры по договору дарения;
  • получение жилья в порядке наследования.

Попытка обойти закон, продав квартиру единолично, чревата серьезными проблемами – супруг может в любой последующий момент оспорить сделку в суде, добившись признания ее недействительной.

Нужно ли согласие супруга на приобретение жилья

С 2013 года, после внесения соответствующих поправок в ГК РФ, разрешения супруга на приобретение квартиры не требуется.

В качестве образца договора можно предоставить следующий документ:

В квартире прописан несовершеннолетний

Наличие несовершеннолетнего, прописанного в квартире, усложняет сделку, но не препятствует ее совершению – в таком случае родители или усыновители учитывают следующие правила:

  • При выписке из квартиры ребенок должен быть зарегистрирован на правах постоянного проживания в другом жилом помещении.
  • Необходимо получить письменное согласие обоих родителей на сделку с недвижимостью.

Может ли продавец отказаться от подачи документов в Росреестр

Согласно Гражданскому кодексу, в качестве основания для перехода прав собственности выступает договор купли-продажи имущества. Регистрация права собственности нового владельца – необходимая формальность, официально подтверждающая его статус хозяина квартиры, но вовсе не правоустанавливающая процедура.

Вступление нового собственника в законные права владения объектом недвижимости уже состоялось, и подтверждение тому – подписанный обеими сторонами договор, расписка или банковская выписка об оплате, акт приема-передачи жилья.

Если недобросовестный продавец по личным причинам отказывается участвовать в регистрации, покупатель вправе обратиться в суд – в таком случае оформление права собственности совершается в принудительном порядке, в результате вынесения соответствующего судебного решения.

Однако законодательство предусматривает возможность приостановления процедуры выдачи свидетельства на основании письменного заявления любой из сторон, участвующей в сделке, на срок до 3 месяцев. В этом случае гражданам придется прийти к взаимному соглашению, или же решить возникшие разногласия в судебном порядке.

Приостановление процедуры регистрации договора купли-продажи квартиры Росреестром

Сотрудники регистрационного органа внимательно проверяют документы, сопровождающие договор купли-продажи квартиры. Если у юристов возникают сомнения в подлинности бумаг или в чистоте совершаемой сделки (отсутствует согласие супруга, разрешение органов опеки в случае недееспособности собственника, разрешение родителя ребенка, владеющего долей жилья и т. п.), Росреестр вправе приостановить процедуру на месяц, уведомив об этом заявителей в письменном виде.

Участник сделки – чаще продающая сторона – за это время собирает недостающие документы и представляет в орган регистрации. Кроме того, специалисты службы регистрации вправе сформировать запросы в другие госорганы для подтверждения подлинности документов или уточнения отсутствующей информации.

Отказ в регистрации права собственности на недвижимость

Росреестр может отказать в выдаче свидетельства при наличии законных оснований:

  • право на объект не подлежит государственной регистрации;
  • в качестве заявителя выступает ненадлежащее лицо (отсутствует доверенность у представителя участника сделки);
  • заявители не предоставили полный пакет документов, необходимый для совершения регистрации, ко времени истечения срока приостановки последней;
  • правоустанавливающие документы оформлены ненадлежащим образом;
  • свидетельство о праве собственника продавца признано недействительным, т. к. с момента выдачи первого изменились законные нормы и правила;
  • право собственности прежнего владельца в отношении объекта недвижимости не подтверждено официально;
  • были обнаружены противоречия между зарегистрированными правами и заявленными.
Ознакомьтесь так же:  Приказ минобрнауки рф 1394

Безусловно, получить отказ в регистрации заветного права собственности на новую квартиру крайне нежелательно. Внимание к деталям оформления договора и сопроводительной документации, знание юридических тонкостей и подводных камней операций с недвижимостью, наличие базы судебной практики по аналогичным сделкам – работа опытного юриста или риелтора призвана свести возможные риски к минимуму.

Однако даже при поддержке грамотного посредника покупатель должен самостоятельно ориентироваться в текущей ситуации на рынке недвижимости и знать правовые нюансы совершения имущественных сделок.

Советы юриста по регистрации и заключению договоров купли-продажи недвижимости:

Регистрируем продажу квартиры

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Несмотря на то, что регистрацию договоров купли-продажи недвижимости Откроется в новой вкладке.»>отменили, регистрация самих сделок с недвижимостью осталась. Но регистрируется теперь только переход права собственности на квартиру, который происходит в результате сделки.

Регистрацией перехода права (так это официально называется) занимается территориальное Откроется в новой вкладке.»>УФРС (местное подразделение Росреестра).

Регистрация сделки купли-продажи квартиры – это государственное удостоверение того, что владелец квартиры сменился. Именно с момента регистрации мы (Продавец) теряем свое Откроется в новой вкладке.»>право собственности на квартиру, а Покупатель – приобретает его.

Где регистрировать продажу квартиры?

Во многих городах РФ зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры можно самостоятельно через районные многофункциональные центры госуслуг (МФЦ «Мои документы»). Порядок действий для регистрации сделки, обычно, указан в каждом МФЦ на специальных стендах, либо подскажут сами сотрудники МФЦ.

Документы на регистрацию сделок с недвижимостью принимают также и в территориальных отделениях Росреестра. В Москве, правда, отделения Росреестра не работают с физлицами; подать документы на регистрацию сделки с квартирой здесь можно только через МФЦ (благо в столице их множество).

Кроме того, Росреестр разместил на своем сайте сервис (Откроется в новой вкладке.»>здесь), который дает возможность регистрировать сделку купли-продажи квартиры через интернет.

Регистрировать продажу квартиры можно и другими путями, например, можно поручить это Откроется в новой вкладке.»>Нотариусу (если договор заверяли у него), или обратиться за услугой регистрации к «специальным людям» в юридические организации. Стоит это недорого, а процедуру регистрации облегчает значительно. Преимущество последних в том, что они снижают вероятность задержек или отказов в регистрации.

Как зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры?

Для регистрации мы (Продавец) пишем стандартное заявление о переходе права (его мы найдем в МФЦ, или нам его дадут «специальные люди»), и берем реквизиты для оплаты госпошлины. Наш Покупатель, в свою очередь, пишет заявление на регистрацию нового права. Бланки заявлений на регистрацию можно скачать на сайте Росреестра – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Затем оплачиваем госпошлину за регистрацию, и передаем регистратору собранный нами пакет документов (см. пройденный шаг Откроется во всплывающем окне.»>ИНСТРУКЦИИ — «Продавец квартиры» >> «Пакет документов для продажи квартиры«).

В момент передачи документов нам на руки выдают расписку о приеме документов на государственную регистрацию. Проверяем по расписке, все ли документы в ней указаны (включая подлинники и копии), сохраняем ее себе и прячем в надежное место. В расписке, помимо прочего, указывается срок регистрации и номер дела, по которому можно следить за ходом самой регистрации.

По итогам всей этой процедуры, в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись о переходе права собственности и о возникновении нового права. В результате чего мы своего права на квартиру лишаемся, а Покупатель это право за собой закрепляет.

По истечении установленного Откроется в новой вкладке.»>срока регистрации, мы получаем обратно на руки свой экземпляр Договора купли-продажи квартиры (ДКП), с печатью и штампом УФРС. А Покупатель получает свой экземпляр договора с такими же отметками. Раньше Покупатель получал после регистрации еще и Откроется в новой вкладке.»>Свидетельство о праве (Титул) на квартиру. Теперь же (с июля 2016 года) единственным бумажным подтверждением наличия права собственности на квартиру у Покупателя, служит Откроется в новой вкладке.»>Выписка из реестра.

Если происходит задержка в регистрации

Приостановление регистрации сделки купли-продажи квартиры – это для нас (Продавца) неприятность. Но такое иногда случается. Возможные причины такого казуса – смотри ниже по ссылке.

Возобновление регистрации происходит только после того, как устраняются эти причины.

Такая задержка может привести как к увеличению сроков регистрации, так и к отказу в регистрации. Нам это может грозить пропуском своего срока доступа к ячейке с деньгами (Откроется в новой вкладке.»>при расчетах за квартиру через банковскую ячейку).

Причем, отказ в регистрации не страшен, в смысле потери денег – здесь все участники сделки остаются при своем. А вот неожиданное приостановление регистрации, а затем такое же неожиданное возобновление ее, может привести к нарушению сроков доступа Продавца квартиры к банковской ячейке и, соответственно – к невозможности получения денег.

Действия Продавца в этом случае

В случае приостановки регистрации сделки, регистратор обязан незамедлительно уведомить стороны договора об этом событии, и указать причины приостановки. По этим причинам мы можем определить, что нужно сделать для возобновления регистрации.

Для большей уверенности мы и сами можем следить за ходом регистрации сделки купли-продажи квартиры (по номеру регистрационного дела, указанному в расписке о приеме документов) на сайте Росреестра – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Регистратор имеет право приостановить регистрацию не более, чем на три месяца. И может запросить дополнительные документы для возобновления регистрации. Наши действия в этом случае будут зависеть от срока нашего доступа к деньгам, прописанного в допсоглашении к Откроется в новой вкладке.»>Договору аренды ячейки.

Если срок нашего доступа к ячейке с деньгами больше, чем фактический срок регистрации (вместе с задержкой), то волноваться не о чем. Например, стандартная регистрация сделки купли-продажи квартиры 7 дней, плюс мы донесем требуемые документы в течение еще 10 дней и возобновим регистрацию, плюс еще 7 дней, соответственно (новый срок регистрации). Итого: 7 + 10 + 7 = 24 дня максимум. В то время как наш доступ к ячейке прописан в течение 45 дней. В этом случае спокойно выполняем требования/запросы регистратора, убеждаемся, что регистрация возобновилась, и ждем ее окончания.

Если же мы, по наивности, указали в допсоглашении, например, всего 3 недели (21 день) доступа для себя, то в случае приостановления регистрации, мы сильно рискуем, т.к. после ее возобновления, мы пропустим свой срок, и уже не будем иметь доступа к деньгам.

В этом случае мы срочно связываемся с Покупателем, едем с ним в банк, и заключаем новое допсоглашение с увеличенным сроком доступа (взамен старого).

Если же Покупатель отказывается это делать (нехороший человек попался), то мы пишем в местное отделение Росреестра заявление о приостановлении регистрации (такое право у нас есть согласно Откроется в новой вкладке.»>статье 30, ФЗ-218). Это заявление можно подать и через сайт Росреестра – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Регистрация тогда останавливается на срок до 6 месяцев, а нам нужно будет за это время убедить сотрудников Росреестра в том, что случился форс-мажор, и регистрация сделки должна быть полностью прекращена. Квартира, соответственно, остается в нашей собственности. А нам придется искать нового Покупателя.

Чтобы избавить себя от забот по контролю регистрации, и уменьшить вероятность ее приостановления – можно обратиться за услугой регистрации к Откроется в новой вкладке.»>специализированным юристам (Москва), которые занимаются этим регулярно, и знают всевозможные нюансы, которые могут повлиять на ход регистрационных действий.

Кроме того, эти специалисты, имея на руках доверенность на регистрацию от обеих сторон сделки, могут в случае форс-мажора самостоятельно прекратить регистрацию, написав заявление от имени обоих участников о прекращении регистрационных действий.

Альтернативный вариант действий по регистрации сделки купли-продажи квартиры – это заверить Договор купли-продажи у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса, и ему же поручить регистрацию перехода права по этому договору в местном отделении Росреестра.

Нотариусы имеют такую возможность, и могут обеспечить регистрацию перехода права быстрее (всего за 3 дня) и надежнее, чем самостоятельные действия участников сделки. Надежность здесь заключается в том, что заверенный Нотариусом договор, и подготовленный им пакет документов практически гарантированно пройдет регистрацию без задержек и отказов.

А при необходимости, тот же Нотариус может самостоятельно обратиться в Росреестр за приостановлением или даже прекращением регистрации от имени сторон договора, который он заверил и передал регистратору. Такая возможность ему дана законом – Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.31 ФЗ-218.

У этого же Нотариуса можно провести и денежные расчеты с Покупателем квартиры, заказав услугу Откроется в новой вкладке.»>депонирования денег у Нотариуса. В этом случае нам не придется беспокоиться о том, что срок доступа к деньгам (как в случае с банковской ячейкой) может быть нами пропущен. Нотариус выдаст нам депонированные у него деньги Покупателя по факту зарегистрированного перехода права, вне зависимости от срока регистрации.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, документы на регистрацию мы отдали, к возможной задержке в регистрации подготовились. К счастью, наши молитвы были услышаны, и все прошло гладко и без задержек. Со своей квартирой мы торжественно попрощались.

Теперь нас может утешить только денежная компенсация, которая терпеливо дожидается нас в ячейке банка (или в офисе Нотариуса).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *