Договор на квартиру в турции

Договор купли продажи недвижимости в Турции.

Общие положения о форме договора купли продажи недвижимости в Турции.

Согласно статье 213 Турецкого кодекса договор купли продажи, сделки на предмет покупки недвижимости действителен только в том случае, если они оформлены в установленном законом порядке.
Статья 26 Закона № 2644 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (свободный, но наиболее точный перевод короткого турецкого названия “Tapu Kanunu”) гласит, что сделки по передаче права собственности или по оформлению других вещных прав (права временного или постоянного пользования, права разработки недр, права сервитута, залога или ипотеки) на недвижимость действительны только в том случае, если они оформлены в Управлении регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (“Tapu Sicil Müdürlüğü”, далее «Управление регистрации»).
Таким образом, единственная допустимая форма сделки, в результате которой происходит переход права собственности от продавца к покупателю, – это сделка купли продажи, оформленная и зарегистрированная в Управлении регистрации.

Нотариально оформленный Договор о взаимных обязательствах по совершению сделки купли продажи недвижимости

Закон №1512 «О нотариате» предусматривает еще один вид сделки, предметом которой является недвижимое имущество: «Договор о взаимных обязательствах по совершению сделки купли продажи недвижимости» (ст. 60, 89; “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”, далее «Договор»). В этом Договоре продавец заявляет о своем намерении продать и переоформить право собственности на недвижимость на имя покупателя, а покупатель – приобрести недвижимость, на определенных в Договоре условиях сделки.

Договор купли продажи действителен только в том случае, если оформлен у нотариуса. В Договоре должны быть четко указаны все данные объекта недвижимости и сторон сделки, чтобы не оставалось ни малейшей неопределенности. На момент заключения Договора Продавец не обязательно должен являться собственником недвижимости. Как наиболее частно встречающийся пример, можно отметить случай, когда, согласно долевому договору строительного подряда (“Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”), заключенному между землевладельцем и подрядчиком (строительной компанией), подрядчик может получать оплату за свою работу отдельными помещениями в строящемся объекте, как указано в графике работ и взаиморасчетов. Таким образом, подрядчик, чтобы привлечь денежные средства со стороны, может заключить нотариальный Договор с покупателем недвижимости на особенно выгодных для покупателя условиях, даже не имея на тот момент права собственности на эту недвижимость.

Если Договор купли продажи заключается между покупателем и собственником недвижимости или его уполномоченным представителем, то любая из сторон сделки может в одностороннем порядке зарегистрировать этот Договор в Управлении регистрации, даже если в Договоре это прямо не указано. Если же продавец по Договору не является собственником или его уполномоченным представителем, то Договор может быть зарегистрирован в Управлении регистрации только при участии собственника недвижимости. Регистрация Договора в Управлении позволяет требовать выполнения обязательств по Договору даже от третьих лиц, ставших впоследствии собственниками недвижимости (Турецкий гражданский кодекс, ст. 1009, п.2). Это особенно важно для покупателя, оплатившего стоимость недвижимости авансом. Однако, если Договор не был исполнен в течение 5 лет со дня его регистрации в Управлении, он будет автоматически удален из реестра.

Юридические последствия этого Договора:

  1. Право собственности не переходит к покупателю,
  2. Покупателю дается право требовать от продавца или от собственника (при условии что Договор был надлежащим образом зарегистрирован) передачи ему права собственности, если он выполнил свои обязательства по Договору;
  3. Если же продавец/собственник не передает право собственности добровольно, то оно может быть оформлено на имя покупателя на основании решения суда;
  4. Переоформление права собственности осуществляется отдельной сделкой в Управлении регистрации;
  5. Наличие этого Договора не дает покупателю права требовать принудительного выселения арендатора или лица, незаконно занимающего помещение, т.к., согласно Турецкому гражданскому кодексу и Закону «Об аренде недвижимости», для этого необходимо быть собственником.

ВАЖНО! В настоящее время в Турции нотариусы обычно оформляют Договор о взаимных обязательствах по совершению сделки купли продажи недвижимости, в котором покупателем является иностранный гражданин, только если уже имеется соответствующее разрешение на продажу данной недвижимости данному иностранцу, выданное Эгейским военным командованием. То есть точно на таких же условиях, которые требуются для оформления сделки в Управлении. Поэтому такая форма договора не имеет практического применения для покупателей иностранцев.

Другие формы договора купли продажи недвижимости в Турции

Договоры о купле продаже недвижимости, заключенные в любой другой форме (устные, в простой письменной форме, или заверенные каким либо нотариусом, или переводчиком, или любым другим лицом или организацией), ЯВЛЯЮТСЯ ЮРИДИЧЕСКИ НИЧТОЖНЫМИ СДЕЛКАМИ , то есть недействительными с самого момента заключения, независимо от признания их таковыми судом. Даже если договор называется как то иначе («Договор долевого участия в строительстве», «Договор резервации объекта недвижимости» и т.п.), но сутью его и желаемым результатом является, в конечном итоге, приобретение права собственности на недвижимое имущество в Турции, такой договор будет ничтожным. Будучи ничтожными, такие договоры недействительны по всем пунктам, относящимся к купле продаже недвижимости, включая любые штрафные санкции и условия. И если такой договор не был исполнен сторонами добровольно, то нет никакой возможности его принудительного исполнения. Единственное, что можно сделать в этих условиях, — это вернуть все в первоначальное положение, то есть покупатель может требовать возврата выплаченных денежных средств в полной мере, без удержания каких либо «штрафных санкций».

Есть множество решений Кассационного суда Турции (Yargıtay), подтверждающих эту норму, здесь приведу реквизиты двух из них:
1) Решение 13-ой Гражданской палаты от 02.07.2009, Дело № E.2009/3439, K.2009/9258;
2) Решение 8-ой Гражданской палаты от 17.09.2009, Дело № E.2009/3583, K.2009/4225.

Что делать иностранцу, желающему купить недвижимость в Турции?

Как известно, регистрация прав собственности на турецкую недвижимость на имя иностранного гражданина занимает в среднем 3-5 месяцев, со дня подачи заявки в Управление регистрации прав на недвижимость и до получения разрешения из Эгейского военного командования. Понятно, что продавец не хочет ждать весь этот срок, а требует деньги, хотя бы частичную оплату, немедленно. При этом, как Вы понимаете из вышеизложенного, иностранец не может заключить договор в Управлении регистрации (Тапу) или у нотариуса, не имея соответствующего разрешения от турецких военных, а любая другая форма договора является юридически ничтожной сделкой.

Что же делать, если Вы хотите купить недвижимость в Турции?
Конечно, Вы можете заключить договор в простой письменной форме и надеяться и верить, что все пройдет гладко и Вы, в конце концов, получите право собственности (свидетельство «Тапу»). Это риск.

Если Вы предпочитаете «спать спокойно», то рекомендуется установить на приобретаемую Вами квартиру ипотеку в Вашу пользу, на сумму выплаченных Вами денежных средств. Это даст Вам гарантию, что, в худшем случае, если сделка не состоится, Вы сможете без особых сложностей вернуть оплаченные суммы, даже если квартира к тому времени перейдет в собственность третьего лица.

Вместе с тем, пусть «Договор купли продажи недвижимости», оформленный в простом письменном виде, будет все-таки подписан сторонами сделки (продавцом, покупателем, и, если есть, агентством недвижимости, которое берется за сопровождение сделки до ее логического завершения). Как минимум, это будет «джентльменским соглашением», которого должны придерживаться стороны, и, в худшем случае, послужит доказательством в суде, хотя по нему и нельзя будет требовать выполнения обязательств по передаче права собственности.

Расходы при установлении ипотеки таковы: государственная пошлина — 1,221% от ипотечной суммы, плюс кадастровый сбор в размере 135 ТЛ (70 евро, на 2010 г.), плюс расходы на присяжного переводчика (80 евро) и юриста (500 евро). Последняя статья расходов будет иметь место только в том случае, если Вы решите поручить юридическое сопровождение этой сделки профессионалу.

От автора:
Надеюсь, эта статья быстро разойдется по Интернету и, дав ответ на важнейший вопрос, окажется полезной как для тех, кто собирается купить квартиру в Турции, так и для риэлторов, профессионально занимающихся продажей недвижимости.
При размещении статьи на других сайтах убедительная просьба сохранять полностью весь текст статьи в оригинальном виде и указывать источник.

Автор статьи: Александр Федоров, юрист. Анталья, Турция.

Снимаем квартиру в Турции: подводные камни

Каждую неделю на наш ящик приходит несколько вопросов, большинство из которых посвящены транспорту и жилью. К вопросам транспорта мы еще вернемся в наших материалах и не раз, но сначала обсудим куда более важный для многих вопрос. Где взять жилье. Не каждый, кто приезжает в Стамбул, живет в апартаментах и отелях. Если вы приехали, например, на месяц или два, отель и апартаменты влетят вам в «копеечку» (если пара-тройка тысяч лир таковыми для вас являются). А еще в отелях (не применимо к апартаментам) нет кухни, а для многих расходы на кафе — удовольствие дорогое. Поэтому все больше путешественников выбирают аренду квартир. Оговоримся, что дело это не такое простое, как кажется на первый взгляд.

Первое, во что упирается каждый второй клиент — незнание или недостаточное знание турецкого языка (будьте готовы к тому, что владелец квартиры не говорит как назло ни на одном другом языке). Конечно, в крупных агентствах работают знающие и английский и даже русский языки менеджеры, но это обойдется вам в месячную ренту. Поэтому решать вам. Вторая проблема — 90% жилья сдается без мебели. Легко снять квартиру в Бейоглу или даже в Таксиме с мебелью и прекрасным ремонтом, но стоимость ее будет вполне сопоставима с хорошим отелем (да-да, такая квартирка будет стоить от 70 долларов в сутки). Для большой компании или семьи это подойдет, а вот индивидуальным путешественникам вряд ли придется по вкусу. Третья проблема — многие владельцы квартир хотят сдать жилье надолго, например, на год или два. Нам такой вариант тоже не по душе. Поэтому остается плутать в интернете в поисках нормальной квартиры с хорошим ремонтом, которую можно снять на месяц или два, которая не обернется головной болью для арендатора.

Ознакомьтесь так же:  Электронный полис осаго проблемы

Итак, что нужно знать, чтобы не запутаться в вопросах стамбульской (да и всей турецкой недвижимости)? Да, прежде всего, термины, которые встречаются в турецком языке и относятся к нашей теме. Для поиска жилья вам несколько дней придется просидеть на двух сайтах, которые мы вам сильно советуем — www.sahibinden.com и www.hurriyetemlak.com. Этими ресурсами активно пользуются сами турки, поэтому их качество на высоте. Первый сайт представляет собой огромную барахолку, где можно купить все от квартиры до носков. Причем количество жилищных предложений там не сильно уступает показателям второго сайта. Второй — признанный лидер в сфере аренды и продажи недвижимости в Турции.

Важно при поиске квартиры вовремя вычислить агента по недвижимости. Многие в целях экономии предпочитают снимать жилье у собственника. Квартиры от собственников на сайтах помечены волшебным словом «Sahibinden», от агентов — «Emlakcidan». Первые почти никогда не берут комиссий за аренду. Вторые традиционно хотят поиметь месячную ренту за свои услуги. Итак, вы нашли квартиру и встречаетесь с арендодателем. Прежде всего, никому и ничего не платите до заключения договора — «Sozlesme». И вообще придерживайтесь следующих рекомендаций:

  • Не платите никому, кого вы не знаете.
  • Не переводите денег на мобильные телефоны и неизвестные счета.
  • Никогда не отдавайте задаток или любые другие деньги до того, как посмотрите квартиру.
  • Обязательно сохраняйте чек, подтверждающий перевод, и копию договора аренды.

Когда вы приехали и посмотрели квартиру, собственник или агент скажет упомянет два слова — KIRA и DEPOZITO. Дело в том, что в Турции система аренды жилья несколько другая. То, что в России называется «депозит», то есть платится за несколько месяцев вперед, в Турции не практикуется. А депозитом тут называется возвращаемый задаток на случай, если вы что-нибудь натворите в квартире. Обычно депозит составляет 1-2 месячных ренты. Если вы не хотите получать депозит при выселении из квартиры наличными — договоритесь с владельцем о том, что вы просто бесплатно проживете 1-2 месяца (зависит от суммы депозита). Во всех других случаях смело просите вернуть депозит после выселения из квартиры. А вышеупомянутая KIRA — это как раз стоимость месячной аренды жилья. После того, как вы договоритесь обо всех деталях — подпишите договор.

И вот вы довольные прожили в квартире месяц и вдруг получили счет за коммунальные платежи — FATURA. Смотрите в него и обалдеваете. Откуда такие суммы? Почему так дорого? Вы, вероятно, забыли или не знали, что в Турции газ и электричество одни из самых дорогих в мире. Летом, весной и осенью, когда на улице хорошая погода, счета будут небольшими и зависеть будут от качества дома и количество потребляемого газа и воды. А вот зимой, получая счет за газ в 200-300 турецких лир, не удивляйтесь. В большинстве домов система отопления индивидуальная и батареи греются газом. Покупать электрообогреватели — выход, но электричество Поэтому, снимая квартиру в Турции, будьте готовы к расходам.

Также в Турции существует такое понятие, как AIDAT — это фиксированная месячная стоимость дополнительных услуг. Их этих денег платится зарплата уборщикам, садовникам, чистильщикам бассейнов, парковщикам и прочим служащим. Чем круче ваша недвижимость — тем выше эта плата. В обычных домах она колеблется на уровне 10-20 лир в месяц. В элитных жилых комплексах — от 100 и выше турецких лир.

Опять же не в каждом доме есть интернет и телевидение. Выходов два. Первый — просто провести свой интернет и купить тарелку с приемником. Это дороже, но свое — есть свое. Экономный вариант — попросить у соседей пароль к вайфаю и платить им половину месячной абонентской платы. Обычно это не проблема и люди соглашаются. Особенно, если просить об этом вы у них будете на турецком языке.

8 правил аренды в Турции

Правило №1

Верно выбрать регион для туристической / долгосрочной аренды

Согласно единодушному мнению экспертов турецкого рынка недвижимости, сегодня в приоритете как для будущих собственников, так и для отдыхающих в плане туристической аренды — регион Алания. Здесь долгий туристический сезон, благоприятный климат, отличные пляжи, развитая инфраструктура и хороший выбор объектов разной ценовой категории. Удобное авиасообщение с Россией: в аэропорт Gazipaşa еженедельно прилетает четыре прямых московских рейса и множество чартеров.

Что касается аренды долгосрочной, то специалисты рекомендуют обратить внимание на Анталию. Это оживленный круглогодичный курорт со всей необходимой инфраструктурой для постоянного проживания, популярный не только у иностранцев, но и у местных жителей, которые охотно арендуют здесь недвижимость.

Правило №2

Определиться с размером и характеристиками недвижимости

Рынок туристической аренды в Турции представлен апартаментами 1+1 (одна спальня и гостиная, зачастую совмещенная с кухней), 2+1, 3+1. Для успешной сдачи в аренду необходимо выбирать жилые комплексы, в том числе и отельного типа, расположенные на первой береговой линии, максимум в 500 метрах от пляжа. Именно такие объекты можно сдать максимально выгодно.

Сам комплекс должен быть ухожен и иметь развитую внутреннюю инфраструктуру: зоны общего пользования, бассейн, детскую площадку, фитнес-центр и т.д. Перед покупкой также стоит учитывать проходимость комплекса — количество туристов как на его территории, так и прогуливающихся мимо. Обязательно наличие внешней инфраструктуры: магазинов, супермаркетов, аптек, ресторанов, баров, банков, и т.д.

Меньшим спросом у туристов (но он все же есть) в Турции пользуются виллы — их предложение преимущественно сосредоточено в районе Кемера. Вилла должна также находиться в непосредственной близости от пляжа и быть достаточно вместительной и хорошо оборудованной для отдыха семьей.

Правило №3

Понять, как будет осуществляться управление недвижимостью

Управление недвижимостью, сдаваемой в аренду, — это работа, требующая определенных временных и ресурсных затрат. Как и везде в мире, в Турции большую доходность будет приносить аренда при самостоятельном менеджменте объекта. При этом эксперты отмечают, что такой вариант в меньшей степени подходит для туристической аренды, хотя исключением являются случаи, когда собственник проживает «на месте» и имеет достаточное количество времени для того, чтобы заниматься поиском и заселением гостей, а также всеми сопутствующими этому процессами. Так что если вы отсутствуете в Турции большую часть года, то лучше эти заботы поручить надежному агентству недвижимости.

При долгосрочной аренде, где «текучка» постояльцев фактически отсутствует, собственник может осуществлять ее самостоятельно, получая, таким образом, и больший доход.

Правило №4

Четко понимать перспективы своих будущих доходов

На каждом рынке аренды существуют свои средние показатели доходности, которые рассчитываются на основе стоимости объекта, полученной прибыли и затрат, которые несет собственник на содержание и управление недвижимостью.

Сегодня средние показатели годовой доходности для туристических объектов в Турции достигают 5-10%, где нижний показатель — управление недвижимостью при помощи агентства, а верхний — при самостоятельном менеджменте. Для долгосрочной аренды эти цифры находятся на уровне 4-5% годовых.

Что касается конкретных цифр, то они будут сильно зависеть от местоположения туристической недвижимости и ее характеристик и могут колебаться от €700 до €3000 в месяц за весь объект (а не за каждого постояльца). «Семейным» туристам это выгоднее, чем аренда отеля. В среднем в этом сезоне квартиры 1+1 сдаются от €17 в сутки, 2+1 — от €30-35, 3+1 — от €45-50, а виллы — от €100. Для эксклюзивных объектов эти суммы будут составлять: для квартир 1+1 — от €55 в сутки в элитном комплексе, 2+1 — от €70, 3+1 — от €100, виллы — от €250.

В долгосрочную аренду в Турции квартиры сдаются по средней цене €150-300 в месяц в зависимости от возраста комплекса, наличия инфраструктуры, размера айдата (таксы на обслуживание комплекса).

Правило №5

Следовать закону

Согласно законодательству Турции, все постояльцы — как «сезонного», так и «круглогодичного» жилья — должны быть зарегистрированы в полиции. Для того чтобы это сделать, необходимо получить специальный код в местном отделении полиции и зарегистрировать свой IP-адрес в телекоммуникационной компании. Именно с него, по полученному в полиции коду, будет осуществляться регистрация гостей. Стоит иметь в виду, что сделать это можно исключительно с этого IP. Так, если компьютер с «туристическим», к примеру, находится у вас в офисе, вы не сможете зарегистрировать гостей из дома: это уже не будет считаться законной регистрацией.

Также, как и везде в мире, владельцу недвижимости, сдаваемой в аренду, необходимо зарегистрироваться в местной налоговой для своевременной оплаты всех налогов. Именно ввиду этих процессов многие собственники предпочитают обращаться в агентство недвижимости / управляющую компанию и заключить договор на менеджмент квартиры.

Правило №6

Заранее рассчитать «затратную часть»

Все собственники недвижимости обязаны уплачивать налог на прибыль с аренды в размере 15%. При уплате из налогооблагаемой суммы вычитаются 15% — затраты на амортизацию (расходы на содержание и ремонт). Вместо нее могут быть предоставлены официальные квитанции по затратам на ремонт, но это не очень удобно, поэтому введен такой «усредненный» показатель. К примеру, от суммы прибыли в размере €1000 вычитается 15% (€150), а из оставшихся €850 оплачивается налог 15% (€127,5). Не стоит забывать и об оплате коммунальных платежей и айдате — таксы поддержки в жилом комплексе, которые зависят от характеристик объекта.

Ознакомьтесь так же:  Судебная экспертиза стоимости аренды

При обращении в агентство недвижимости для управления объектом этими расчетами собственнику заниматься не придется. Заключая с ним договор, он оплачивает агентское вознаграждение, которое может быть как фиксированным, так и составлять процент от суммы прибыли. Стоимость услуг зависит от конкретно взятого агентства и может в среднем колебаться от €50 до €200 или составлять 20% от суммы прибыли. Что касается уплаты налогов, то агентство, в свою очередь, оплачивает 18% НДС.

Правило №7

Грамотно заключить договор

Если владелец недвижимости сдает свой объект в аренду самостоятельно, то он подписывает один договор аренды — с постояльцем. В случае управления объектом агентством недвижимости, он подписывает договор на обслуживание с агентством, а то, в свою очередь, заключает договор с постояльцем.

При заключении договора с агентством важно предусмотреть следующие пункты:

  • Минимальный порог цены, за которую собственник готов сдавать свое жилье;
  • Условия пользования квартирой самим владельцем (чтобы не оказалось так, что он хочет приехать на отдых, а жилье забронировано туристами);
  • Опись имущества и ценных вещей, можно с фото; у
  • Перечисление всех пунктов ответственности агентства при управлении объектом;
  • Указание того, кто несет расходы за коммунальные платежи — арендатор или арендодатель;
  • Перечисление того, что собственник категорично не разрешает делать в квартире (курить, останавливаться с детьми определенного возраста и т.д).
  • Условия возврата залога при отмены брони. Частая практика агентств — невозварт залоговой суммы (которая в разных случаях может составлять 10-50% от стоимости аренды) в том случае, если бронь отменяется меньше, чем за три недели до даты заезда.

При заключении договора с постояльцем важно четко прописать все условия пользования объектом, суммы залога и условия возврата, штрафные санкции на случай, если сумма ущерба окажется выше суммы депозита, условия оплаты коммунальных услуг, а также сделать подробную опись состояния недвижимости и всей мебели, техники и т. д. Стоит отметить, то в Турции коммунальные платежи зачастую оплачивает арендатор. Средняя сумма при месячном проживании составит €100, около €40 из которых придется на уборку при выезде.

Правило №8

Подготовить жилье к приему гостей

Если владелец арендной недвижимости рассчитывает на длительную отдачу от бизнеса, ему стоит подойти к подговтовке жилья более основательно, сделав квартиру уютной и вложив в нее чуть больше средств на создание комфорта для будущих жильцов. Апартаменты или вилла должны быть снабжены всем самым необходимым, включая бытовую технику, фен, моющие средства, комплекты белья и т.д. Всегда приятно оставлять для гостей приветственный подарок — бутылку шампанского, фрукты и т.д.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Анну Унал (MAXHOME Invest) и Юрия Зуева (Hayat Estate).

photocredits: hayat estate / дмитрий кругляк / flickr

Как арендовать квартиру в Турции?

Автор: Дмитрий Павленко · Опубликовано 27.01.2018

«Как найти подходящую квартиру для аренды на длительный срок в Турции?» Это один из первых и главных вопросов, которым задаются все, кто приезжает в Турцию, чтобы получить вид на жительство.

В статье мы не будем останавливаться на вопросе краткосрочной аренды квартиры в Турции. Хотя рекомендации из статьи могут помочь и в случае аренды апартаментов или виллы на берегу моря, если вы планируете, например, снять жилье и безвизово пожить в Турции в летний период.

Как на длительный срок арендовать квартиру в Турции?

Интересные статьи по теме:

Итак, как правильно организовать свои поиски подходящего жилья для проживания в Турции? Что следует учитывать при выборе квартиры для длительной аренды?

Общие рекомендации по выбору квартиры для аренды

Если вы еще не определились с городом, в котором хотели бы жить и получить вид на жительство в Турции, то разумно сначала совершить небольшое путешествие по стране. Чтобы понять быт и культуру местных жителей, важно выйти за рамки отельного отдыха и окунуться, так сказать, в местную среду, выйти в народ. Вы можете выбрать для себя несколько городов и присмотреться к жизни в них. Для этого как нельзя кстати может подойти аренда частного жилья через Airbnb . Через этот сервис вы можете посуточно арендовать апартаменты у местных жителей. Снимая квартиру, а не просто живя в отеле, вы сможете изнутри увидеть и понять, какое жилье в Турции.

Лично мое мнение о большинстве турецких домов — турки строят быстро, как китайцы, но не очень практично. Большинство домов построены в половину кирпича. Конечно, это обусловлено и сейсмоактивностью в регионе, и тем, что в Турции не такие продолжительные и холодные зимы как в России, например. Однако даже на южном побережье Турции зимой порой бывает и 0, и +5, хотя и достаточно редко. Кроме того, зима в Турции — это период дождей. В декабре-январе дожди бывают такими интенсивными, что стены в полкирпича быстро промокают и в квартире становится холодно и сыро. А это сулит появлением грибка на стенах.

Поэтому наши личные, проверенные временем рекомендации по поиску жилья в Турции — старайтесь не арендовать квартиру на первом (girişkat) и последнем этажах и уж тем более не арендуйте квартиру с окнами на уровне земли (в Турции их называют zemin kat или bodrum). Домов в Турции с квартирами на нулевом и даже минусовом этажах предостаточно. Летом в них может быть и комфортно, но вот зимой холодно, сыро и появляется запах плесени. Так что лучше не смотреть на низкую стоимость подобных квартир — зимой вы сто раз пожалеете, что сэкономили сто лир на аренде, а сейчас переплачиваете за электричество, чтобы обогреть свои хоромы или хуже того — ходите по врачам и расплачиваетесь собственным здоровьем ради небольшой экономии.

Также при поиске квартиры я бы рекомендовал выбирать жилье с отоплением на природном газе. Конечно, можно выбрать квартиру и с кондиционером (klima), но электричество в Турции стоит значительно дороже газа. А зимой кондиционером, который чаще всего висит в одной комнате, не обогреешь всю квартиру. А если арендовать квартиру, в которой проведен газ, то это и газ на кухне, и горячая вода, и отопление. Конечно, ежемесячная аренда такой квартиры будет стоить дороже процентов на двадцать, чем квартира без отопления или с кондиционером. Но в итоге, общих расходов за коммунальные услуги большую часть года может быть меньше, т.к. меньше трат на электричество. Исключением будут зимние месяца, когда газ используется и для отопления, поэтому расход газа возрастает. Но даже и в этом случае расходы за газ могут быть сопоставимы с расходами на обогрев квартиры от кондиционера или электрообогревателя.

Кстати, в Турции до сих пор даже в крупных городах встречается печное отопление. Такой вариант жилья самый дешевый, но выбирать для проживания квартиры в подобных районах я бы тоже не рекомендовал. Кто был зимой в Черногории, меня поймет — высокая концентрация дыма и запах гари будет вашим непременным спутником всю зиму. Как это скажется на вашем здоровье — решать вам.

Но справедливости ради стоит упомянуть, что в последнее время в Турции начали строить дома с толщиной стен в полный кирпич. Таких домов пока не много и все они — новостройки, поэтому аренда в них более дорогая. Чаще всего между кирпичами укладывают теплоизоляцию в виде каучуковых листов — это хорошо видно, когда проходишь мимо таких строящихся домов. Когда я после первого года жизни в Турции увидел такой дом, мои первые эмоции были: «Ну, наконец-то, у кого-то голова заработала как положено!» Выгод от жизни в таком доме предостаточно — зимой тепло и сухо, меньше денег выбрасываешь на ветер из-за того, что не тратишься на обогрев квартиры, а летом в доме прохладно — двойная кладка с прослойкой действует как термос.

В общем, при выборе квартиры для аренды обращайте внимание на этаж, тип отопления, наличие проведенного газа и обязательно задействуйте свой нос, когда осматриваете квартиру с хозяином. Да-да, именно свой нос: если почувствуете запах плесени, то сразу отказывайтесь от такого варианта. Это значит, что в квартире зимой сыро и холодно. А какими последствиями это сулит вам, я уже описывал выше.

Аренда квартиры в Турции

Итак, рассмотрим доступные нам возможности по поиску жилья в Турции для долгосрочной аренды. Как правило, это либо поиск через риелторов (в Турции их называют «эмлакчи» или просто «эмлак»), либо самостоятельный поиск предложений напрямую от владельцев квартир. Рассмотри и то, и другое.

Сразу стоит упомянуть о том, что риелторы в Турции почти всегда берут за свои услуги 100 процентов комиссии. Как правило, это стоимость аренды квартиры за месяц. Также владелец недвижимости при заключении договора аренды просит вносить депозит в размере месячной оплаты за квартиру. Так что если вы решите обратиться к услугам риелтора, то будьте готовы к тому, что ваш фактический первый платеж за квартиру составит 3 месячных арендных оплаты.

Поиск квартиры через риелтора годится лишь тогда, когда вы уже исчерпали свои возможности самостоятельно найти жилье для аренды или хотите сократить время на поиски. Но, на самом деле, даже помощь агента по недвижимости не гарантирует вам того, что вы быстро сможете отыскать приемлемую для себя квартиру. О причинах этого и как их преодолеть читайте мою статью «Особенности национального характера турецкого арендодателя».

Ознакомьтесь так же:  Кейт миддлтон и принц уильям развод

Самостоятельный поиск жилья в Турции

Я рекомендую начать поиск квартиры или апартаментов для проживания в Турции с того, чтобы задействовать исключительно собственные ресурсы. Приехав в страну, вы, вероятно, сняли номер в отеле или,— что более правильно,— арендовали частное жилье через сервис Airbnb. Используйте свое время с максимальной выгодой — гуляя по городу, присматривайтесь к районам. Найдите тот район, который вам больше всего понравится.

Гуляя по улицам, обращайте внимание на балконы и окна, на которых висят таблички с надписями «Kiralık». Чаще всего эти вывески ярко желтого цвета, чтобы их легче было заметить. Надпись «киралык» (Kiralık) означает, что квартира сдается в аренду. На вывеске также указан номер телефона, по которому можно позвонить, чтобы узнать об аренде. Но особый интерес для вас должны представлять вывески, на которых также большими буквами будет написано слово «Sahibinden». Это значит, что квартира сдается от владельца, а не от риелтора. В этом случае сразу звоните по указанному номеру телефона и договаривайтесь о смотринах своей потенциальной квартиры.

Также как можно скорее сообщите друзьям, которые уже живут в Турции, что вы ищите для себя квартиру для аренды. Если таковых нет, то скажите хозяину апартаментов, которые вы арендовали через Airbnb, что вы ищите квартиру для длительного проживания. Вполне вероятно, что среди его знакомых может найтись тот, кто сдает квартиру в аренду. И не забудьте познакомиться с соседями своего временного жилья, чтобы и им рассказать о своих поисках. Сарафанное радио очень хорошо работает в Турции и уже через пару дней вся улица будет знать о ваших планах.

Параллельно с живым поиском квартиры стоит задействовать еще один хороший сервис — сайт sahibinden.

Аренда квартиры в Турции через сайт sahibinden

В Турции есть некий аналог российского АВИТО — это сайт sahibinden.com . Когда самостоятельно ищешь квартиру для аренды на длительный срок, sahibinden — незаменимый помощник. Большинство владельцев недвижимости выставляют для сдачи в аренду собственное жилье именно на этом сайте. На sahibinden можно найти буквально все: и квартиры, и автомобили, и личные вещи.

Сайт удобен тем, что с его помощью можно ознакомиться с предложениями по аренде квартир практически в любом городе Турции. Кстати, находясь еще дома в родной стране, вы можете заранее хотя бы приблизительно определиться со средней стоимостью аренды квартиры в нужном вам городе. Но вот пытаться через этой сайт арендовать квартиру в Турции, еще находясь при этом в своей стране, я бы не рекомендовал. Это все равно, что покупать незнакомый сыр лишь смотря на его фотографию в интернете, считая при этом, что он вкусный. Уж слишком много факторов, которые следует учесть при аренде жилья в Турции.

Для удобства можно установить мобильное приложение sahibinden, зарегистрировать свой аккаунт и сохранять в избранном понравившиеся варианты квартир для аренды. Приложение доступно как для платформ на Andoid, так и на Apple iOS. О том как найти жилье в Турции для долгосрочной аренды с помощью сайта sahibinden, читайте мою статью с пошаговым руководством.

При поиске через сервис sahibinden важно правильно выставить фильтры: например, выбрать город, район города, можно указать количество комнат, общую площадь квартиры, выбрать тип отопления (газ, кондиционер, печь и т.п.) и задать диапазон цен для поиска. Если вы хотите увидеть предложения только от владельцев квартир, то в фильтрах нужно обязательно указать, что в результатах поиска следует показывать квартиры только от владельцев.

Поиск жилья в Турции на сайте Emlakjet

Еще один популярный в Турции ресурс для поиска жилья — сайт emlakjet.com . Он очень напоминает сайт sahibinden, но содержит в основном предложения от риелторов. Emlakjet — это даже скорее турецкий аналог российского сервиса ЦИАН (cian.ru). Пользоваться сайтом также достаточно просто. Кстати, не забывайте переходить в режим «карта», чтобы видеть все предложения в нужном вам районе города — это особенно удобно, если вам уже знаком город и вы точно определились с районом для проживания.

Если вы не можете самостоятельно найти подходящие апартаменты для долгосрочной аренды и хотите воспользоваться услугами агентов по недвижимости, то рекомендую одновременно просматривать варианты и на sahibinden, и на emlakjet. Порой именно на emlakjet можно встретить очень хорошие квартиры для аренды по доступной цене.

Как арендовать квартиру в Турции через риелтора

Риелторов в Турции не меньше, чем гёвречников-пекарей. Быть риелтором в Турции — очень прибыльное дело при минимуме телодвижений. Чаще всего услуги риелторов ограничиваются простым сводничеством хозяина квартиры и потенциального арендатора. Мне встречались и такие риелторы, которые даже не всегда были готовы отвезти на просмотр квартиры — они просто давали адрес, куда нужно подъехать самому, чтобы хозяин показал квартиру. Но встречаются и такие агенты, которые готовы хоть звезду с неба достать, но, конечно же, за ваши деньги 🙂

В любом городе Турции офисы специалистов по недвижимости расположены чуть ли не на каждом углу. На вывеске при входе в офис горделиво красуется либо слово EMLAK, либо Gayrimenkul. И то, и другое означает «недвижимость». Вам не обязательно сразу заходить в первый попавшийся офис. Чаще всего «горящие предложения» об аренде риелторы вывешивают на окнах своего офиса. Может быть вы даже сразу найдете подходящий для себя вариант.

При поиске квартиры для аренды в Турции стоит не забывать одну очень важную деталь — «Восток — дело тонкое». Да, Турция — это Восток и здесь принято торговаться. Даже за сумму аренды тоже можно поторговаться, тем более, что эмлакчи обычно еще накидывает сверху к той сумме, которую говорит хозяин. Заветная фраза «Чок пахалы» — в переводе с турецкого «очень дорого» — возможно поможет вам немного сэкономить на услугах риелтора.

Но есть и оборотная сторона этой истины от товарища Сухова. Если вы нашли хороший вариант квартиры, который устраивает вас по всем параметрам и даже готовы арендовать ее, а хозяин согласен заключить с вами договор аренды, то не стоит откладывать это дело на завтра. Турки не привыкли вести дела по западному образцу. Если сегодня турок пообещал тебе, что завтра заключит с тобой договор аренды и даже поклянется тебе в этом, то это вовсе не значит, что так оно и будет. Завтра утром вы можете обнаружить, что квартира уже сдана, потому что после вашего визита вчера вечером пришел еще один арендатор, который сразу подписал договор аренды. Вы можете назвать вчерашние слова риелтора ложью, а вот он так совсем не считает. Риелтор в Турции — это торговец на большом восточном базаре, где действуют свои правила игры.

Так что за первую неделю поисков квартиры для аренды на длительный срок лучше составить для себя список требований, которые вы предъявляете к своему будущему жилью в Турции. И если вы нашли квартиру, которая идеально всем этим требованиям соответствует, то лучше сразу заключать договор аренды. Иначе может так случиться, что вы еще долго будете искать свой вариант, а упущенного уже не вернуть.

Что еще учесть при аренде квартиры в Турции

Скорее всего вам потребуется заранее купить в магазине канцелярских товаров (по-турецки Kırtasye) шаблонный договор аренды или кира-контракт (Kira sözleşmesi). Ознакомьтесь с его текстом и обратите внимание на пункт, где указывается либо сумма, либо процент, на который хозяин будет повышать через год стоимость аренды. По турецкому законодательству в настоящее время эта сумма не должна превышать 10% от текущей арендной платы. Так что обговаривая этот пункт в договоре аренды, сразу впишите либо сумму, либо необходимый процент — но не более 10%.

Ознакомиться с одним из вариантов Договора аренды квартиры в Турции на длительный срок (оригинал на турецком языке) можно, скачав его здесь .

Кроме того, нужно сразу понимать, что квартиры в Турции сдаются в большинстве случаев полностью пустыми, без мебели. Конечно, там будет кухонный гарнитур, оборудованная ванная комната, но не более того. Также важный нюанс — арендовав квартиру, вам, скорее всего, придется переоформлять на себя все коммунальные платежи. Т.е. нужно будет сходить в офисы поставщиков электроэнергии, воды и газа и заключить договор на себя. Но для этого у вас на руках уже должен быть подписанный обеими сторонами договор аренды.

Итак, как видите, есть свои местные особенности, когда заключаешь договор аренды квартиры на длительный срок. В принципе, вполне реально арендовать апартаменты в Турции и самостоятельно, без посредников. Но если вам проще вести все дела через агентов по недвижимости, тогда вам сразу прямая дорога в офис EMLAK.

Если вы уже самостоятельно арендовали жилье в Турции на долгий срок, то с какими трудностями при этом вы сталкивались? Знаете ли вы другие способы найти квартиру для длительного проживания в Турции? Пишите свои комментарии и делитесь личным опытом вместе в нами.

С уважением, Дмитрий Павленко, автор блога о путешествиях и странах и по совместительству ваш личный консультант по недвижимости в Турции 🙂

Понравилась статья? Сохрани ее в социальных сетях, чтобы не забыть или поделиться с другом:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *