Договор коммерческого найма по окончании срока

Договор коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жилого помещения

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения в законодательстве не содержится. Общее определение договора найма жилого помещения содержится в п. 1 ст. 671 ГК РФ. Употребление термина «коммерческий» при обозначении данного вида договора представляется не вполне удачным. В гражданском законодательстве понятие коммерции ассоциируется с понятием предпринимательства. Однако сдача внаем жилого помещения не всегда может рассматриваться как осуществление предпринимательской деятельности.

Стороны договора

Субъектный состав договора коммерческого найма отличается от субъектного состава договора социального найма. Во-первых, наймодателем по договору коммерческого найма жилого помещения выступает либо юридическое лицо, либо гражданин. При этом данные лица должны обладать на жилое помещение, сдаваемое внаем, либо правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением. Во-вторых, нанимателем может быть любой гражданин независимо от гражданства, его наличия или отсутствия, а также от имущественного положения.

Отличительная черта объекта найма при договоре коммерческого найма состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования — к жилищному фонду коммерческого использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.

В отличие от договора социального найма, который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является срочным. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Плата но договору коммерческого найма

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Права и обязанности сторон по договору

Наймодатель обязан:

  • передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
  • осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
  • предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
  • осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;
  • обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан:

  • использовать жилое помещение только для проживания;
  • обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;
  • осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.

Наниматель вправе:

  • с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется). Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей;
  • разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме обшей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев;
  • передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;

с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Как и применительно к договору социального найма, в отношении формы договора коммерческого найма действует требование простой письменной формы.

Прекращение договора коммерческого найма. Договор прекращается либо в связи с окончанием срока его действия, когда наниматель не воспользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, либо при его расторжении. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 687 ГК РФ, наниматель вправе требовать расторжения в судебном порядке.

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным п. 2, 3 ст. 687.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Закончился срок действия договора коммерческого найма, а наниматель не выехал

Добрый день! Заключено соглашение о передаче во временное владение и пользование квартиры, срок действия соглашения с 01.11.2016 по 31.03.2017, пролонгация не предусмотрена, однако наниматель не выехал по истечению срока действия договора. Стороны не подписывали больше никаких соглашений и документов (о продлении, изменении срока действия договора), при этом наймодатель был не против дальнейшего проживания. Но сейчас наймодатель хочет, чтобы наниматель заплатил за коммунальные услуги за период с момента окончания договора до сегодняшнего дня.

Получится ли обязать нанимателя оплатить данные услуги?

Ответы юристов (2)

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи — обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма.

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжениядоговоров:

Соглашение сторон
Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Если в договоре прописана Ваша обязанность платить коммуналку и истек договор аренды и не одна из сторон не заявила о его расторжении то становится бессрочным и Вы должны оплачивать коммуналку. (ч.2 ст. 621 ГК РФ)

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Срок действия договора найма закончился, а наниматель не снимает себя с регистрационного учета

Приветствую, срок действия договора найма жилого дома закончился. Договор найма краткосрочный. В договоре указано обязательство Нанимателя сняться с регистрационного учета по истечению действия договора. Наниматель по договору зарегистрирован по месту жительства (штамп в паспорте). По истечению действия договора наниматель фактически не проживает в доме, но с регистрационного учета не снимается. Что делать? Являются ли Наниматель и Наймодатель нарушителями закона? обязан ли Наймодатель подать иск в суд о снятии с учета Нанимателя?

Ответы юристов (3)

Российское законодательство модержит исерпывающий перечень оснований, когда гражданин может быть снят с рег.учета без его участия.

Окончание аренды к этому перечню не относится

Вам необходимо подать иск в суд о снятии с регистрационного учета. После получения вступившего в законную силу решения суда — обратиться в паспортный стол.

Если есть необходимость — обращайтесь, помогу.

Есть вопрос к юристу?

Российское законодательство содержит исчерпывающий перечень. (прошу прощения) 🙂

Александр, попробуйте обратиться в паспортный стол или управляющую компанию с заявлением о снятии с регистрационного учета.

Укажите в нем название территориального органа ФМС, свои фамилию, имя, отчество, паспортные данные, отношение к жилью (собственник ), просьбу снять с регистрационного учета и данные гражданина, в отношении которого предпринимаете эту меру: фамилию, имя и отчества, а если знаете, паспортные данные и адрес постоянной прописки.

Можно отразить основание, почему необходимо снять с учета ( окончание договора найма, окончание срока временной регистрации).

отнесите с соответствующее ведомство (паспортный стол, УК и т.д.).

Ознакомьтесь так же:  Льготы для социального педагога

В принципе — этого должно хватить для снятия. Если не получиться — в суд

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продление договоров найма

Я ИП сдаю в найм и аренду собственные жилые (квартиры) и не жилые (гостевые помещения) объекты.

Договора найма и аренды заключаю на 11 месяцев.

Вопрос такой: могу ли я к договору у которого заканчивается срок действия сделать дополнительное соглашение еще на 11 месяцев?

Доп соглашение изменит только срок окончания действия договора.

Как к этому отнесется налоговая инспекция?

Второй вопрос: могу ли я в договорах предусмотреть возможность пролонгации без подписания каких либо дополнительных документов?

Как к этому отнесется налоговая инспекция? если договор пролонгируется без доп соглашения или заключения нового договора?

С уважением Андрей

Ответы юристов (9)

Добрый вечер, Андрей.

Вас интересует вопрос государственной регистрации?

Тогда лучше предусмотреть пролонгацию. В таком случае регистрация не понадобится —

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

И допсоглашением к договору предусмотреть именно не увеличение срока его действия, а добавить пункт о пролонгации.

Со стороны налоговой проблем не будет, это абсолютно законное условие договора.

Есть вопрос к юристу?

Вопрос такой: могу ли я к договору у которого заканчивается срок действия сделать дополнительное соглашение еще на 11 месяцев?

Доп соглашение изменит только срок окончания действия договора.

Как к этому отнесется налоговая инспекция?

Андрей, добрый вечер! Да, допустимы оба варианта -как заключение дополнительного соглашение так и указание в договоре что в случае, если стороны не изъявили желания договор не продлевать он считается продленным на тот же срок, ст. 421 ГК о свободе договора. В обоих случаях у налоговой претензий быть не должно в принципе если налог уплачивается с полученного по таким договорам дохода

Андрей, здравствуйте!

Вопрос такой: могу ли я к договору у которого заканчивается срок действия сделать дополнительное соглашение еще на 11 месяцев?

Доп соглашение изменит только срок окончания действия договора.

Да, можете. Например, указать, что если ни одна из стороне заявляет о продлении за 1-2 месяц до окончания срока, то договор считается продленным на 11 месяцев.

В данном случае нюанс в том, что не увеличивает срок, а пролонгируется на тот же срок заново, чем избегается обязанность регистрировать наем в Росреестре.

Статья 683. ГК РФ Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Как к этому отнесется налоговая инспекция?

Нормально, без никаких проблем.

Второй вопрос: могу ли я в договорах предусмотреть возможность пролонгации без подписания каких либо дополнительных документов?

Да, ст. 421 ГК РФ свобода договора. Это не противоречит ГК РФ.

Как к этому отнесется налоговая инспекция? если договор пролонгируется без доп соглашения или заключения нового договора?

Если будет условие, что продляется, как указано выше, то проблем не будет.

Андрей, в дополнение можно ознакомиться с разъяснением из системы ГАРАНТ:

ВОПРОС: Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

Обоснование вывода: В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ (п. 2 той же статьи). Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.

2. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срокможет быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а например, на 11 месяцев. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу N А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.Если в рассматриваемой ситуации срок договора истек, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия этого соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).

Дополнительно соглашение, которое вы хотите изготовить, вы сделать можете. и оно не будет подлежать государственной регистрации, поскольку считается, что между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого идентичны тому, к которому доп. соглашение заключается.

Разъяснения по данному поводу содержатся в Информационном письме Президиума ВАС РФ ОТ 16.02.2001 г. № 59.

Также об этом говорится в письме УМНС РФ по г. Москве от 16.04.2004 г. № 26 — 12/28144.

Налоговой инспекции совершенно безразлично. на какой срок вы продлите договор. и каким образом это будет сделано.

Условие об автоматическом пролонгировании договора вы также можете вставить в текст договора, указав, что по окончании срока действия договор считается подленным, если никто не заявит о его расторжении, и указываете необходимый вам срок, не более года (те же 11 месяцев).

Налоговая инспекция и к этому отнесется совершенно индифферентно.

Ее интересует только действительность данного договора. и полная уплата налогов в установленный законом срок по результатам исполнения договора.

Уточнение клиента

Спасибо за ответы!

Подскажите сть ли ограничения на количество подобных доп соглашений? Пролонгаций.

04 Апреля 2018, 20:57

Уточнение клиента

Можете сделать подобное доп соглашение?

04 Апреля 2018, 21:00

Нет, ограничений, так как смысл в том, что срок не продлевается, а возобновляется.

По окончанию действия договора коммерческого найма могут ли выселить с квартиры

Если договор коммерческого найма просрочен, могут ли выселить с квартиры моего ребенка и меня? Я прописан в ней с 2006 года по настоящее время.Договор коммерческого найма не может быть продлен, ввиду того что он заключался с моим отцом в 2005 году как с начальником полиции, но он с 2016 года на пенсии, и договор с ним не продлили, потому что он не является начальником полиции. В настоящий момент в данной квартире проживаю я, моя жена и наша дочь. Договор закончился в 2016 году.

12 Сентября 2018, 16:43 Денис, г. Тында

Ответы юристов (7)

Уважаемый Денис! Доброго! Надо смотреть сам договор: что в нем?

По общим правилам: да.

Уточнение клиента

Спасибо большое. Скидываю Вам договор коммерческого найма. Мой ребенок прописан в квартире, ей 10 месяцев. По закону ребенка до 3 лет не имеют право выселить же?

12 Сентября 2018, 17:18

Есть вопрос к юристу?

Многое определяют условия договора аренды (найма) жилья, но есть и общие положения закона. Так, согласно положениям ст. 408 Гражданского Кодекса РФ обязательство прекращается в связи с его исполнением. Если срок аренды истёк, арендодатель вправе ставить вопрос об освобождении помещения, если только условия договора не предусматривают определённые льготы нанимателю в связи с его длительной работой в органах МВД, например.

Если же никаких льгот нет, то может быть поставлен вопрос о признании вас утратившими право на данную жилплощадь, в судебном порядке могут этого добиться и тогда, в соответствии с Правилами регистрации граждан и снятии с регистрационного учёта (Постановление Правительства РФ №713 от 17.07.95):

31. Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае:
. е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда;

Но возможен и другой вариант:

1. Сотрудникам, гражданам Российской Федерации, уволенным со службы в органах внутренних дел, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях соответствующим территориальным органом федерального органа исполнительной власти в сфере внутренних дел, иным федеральным органом исполнительной власти, в котором проходят службу сотрудники, до 1 марта 2005 года, и совместно проживающим с ними членам их семей указанным федеральным органом предоставляются жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации по договору социального найма с последующей передачей этих помещений в муниципальную собственность. Состав членов семьи сотрудника, гражданина Российской Федерации, указанных в настоящей части, определяется в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.

Ознакомьтесь так же:  Заявление на получение пособия при рождении ребенка образец

Так записано в законе РФ «О социальных гарантиях сотрудникам органов внутренних дел. » №247-ФЗ от 19.07.11 года. Но это может быть не Ваш вариант, так как Вы пишите про коммерческий найм помещения.

Как видите, варианты возможны разные, надо знать детали предоставления помещения Вашему отцу.

Уточнение клиента

Спасибо большое. Скидываю Вам договор коммерческого найма. Мй ребенок прописан в квартире, ей 10 месяцев. По закону ребенка до 3 лет не имеют право выселить же?

12 Сентября 2018, 17:12

В дополнение к сказанному выше: если речь идёт не о служебном помещении, и «договор с ним не продлили» подразумевает отсутствие каких либо действий с обоих сторон договора (отсутсвие уведомление наймодателя о прекращении договора, продолжение фактического пользования и оплаты), то возможно применение данной нормы ГК:

ГК Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Уточнение клиента

Спасибо большое. Скидываю Вам договор коммерческого найма. Мй ребенок прописан в квартире, ей 10 месяцев. По закону ребенка до 3 лет не имеют право выселить же?

12 Сентября 2018, 17:16

Договор я посмотрел — никаких дополнительных льгот для вашего отца установлено не было, значит, действует общий порядок. В любом случае рассмотрение вопроса о лишении ребёнка права пользования жилым помещением невозможно без участия органа опеки и попечительства, в этом смысле права ребёнка безусловны — выселить в «никуда» его не могут, родители либо сам орган опеки должны обеспечить соблюдение жилищных прав ребёнка. Возможно, поэтому и затянулось решение вопроса — без опеки не решить, а конкретных вариантов нет. В любом случае администрация, как сторона договора, должна начинать с обращения в орган опеки и попечительства для согласования данного вопроса.

По общему правилу, как указано коллегами, при окончании срока действия Договора коммерческого найма, тем более с учетом того, что в продлении Договора Наймодателем отказано, Вы подлежите выселению.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Вариантов может быть два:

1. Попытаться отцу расслужебить жилое помещение с заключением Договора социального найма на это жилое помещение.

Если даже в Вашем муниципалитете нет порядка исключения жилых помещений из числа служебных, то это право Наймодателя — собственника жилого помещения, исключить жилое помещение из числа служебных и заключить Договор социального найма.

При этом, нужно быть нуждающимся в жилом помещении по Договору социального найма.

2. Защищаться от выселения, тем самым затягивая срок выселения по различным основаниям. Протянуть можно до 1 года, при удачном раскладе больше.

Наличие ребенка не дает никаких льгот при выселении, разве что отсрочку исполнения решения суда на этом основании можно просить при невозможности обеспечить себя и ребенка жильем.

Говорить о заключении Договора на тот же срок на тех же условиях, полагаю нельзя, так как было отказано в продлении Договора найма Наймодателем.

С уважением! Г.А. Кураев

О сроках давности говорить не получится, так как исковая давность на требования собственника об устранении препятствий в пользовании, коим являются требования Наймодателя о выселении, не распространяется.

Собственник будет вправе Вас выселить в любое время.

Как вариант перевести на себя Договор коммерческого найма если Вы служите или работаете в этом муниципалитете.

Затягивать процесс можно и в ходе судебного разбирательства, не являться на суд по уважительным причинам, заявлять ходатайства об отложении судебных разбирательства, об истребовании доказательств, в том числе о статусе жилого помещения о порядке предоставления жилых помещений коммерческого найма.

С уважением! Г.А. Кураев

П. 1.2 Договора позволяет отнести его к договору найма специализированного(служебного) помещения, соответственно, согласно
ст. 103 ЖК:

«В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи».

Т.е. возможность выселения существует.

При этом договор назван договором коммерческого найма и содержит положение о сроке действия (п. 1.5).

В связи с этим, в случае получения уведомления о выселении, можно и нужно будет выяснить (запрос в администрацию, ходатайство в рамках судебного процесса), к какому фонду: жилому фонду коммерческого использования либо специализированному жилому фонду отнесена квартира. В первом случае будет возможно применить приведённую мною выше норму ГК. Во втором (служебный фонд и, соответственно, договор найма служебного помещения) — боюсь, останется лишь возможность затягивания процесса, о чём ниже коллега упомянул.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Срок в договоре коммерческого найма жилого помещения. Статьи по предмету Жилищное право

СРОК В ДОГОВОРЕ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

О.В. КИРИЧЕНКО

Кириченко Оксана Владимировна, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета имени И.Н. Ульянова, кандидат юридических наук.

Важнейшим признаком договора коммерческого найма является его срочность, что отличает данный договор от бессрочного договора социального найма (ч. 2 ст. 60 ЖК), по которому жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством. Бессрочный характер данного договора отражает его потребительскую, социальную функцию, в то время как срочность в полной мере отвечает коммерческой направленности рассматриваемого договора.
Законодатель счел оптимальным и предусмотрел в качестве предельного для договора коммерческого найма срок его действия, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Договор считается заключенным на пять лет, если иной срок не определен в договоре либо если этот срок превышает пять лет. По срочности Гражданский кодекс выделяет два вида договоров коммерческого найма, что имеет большое практическое значение:
1. Долгосрочный договор коммерческого найма (от одного года до пяти лет) дает определенную устойчивость правовому положению нанимателя по этому договору, которая выражается, во-первых, в том, что истечение указанного в договоре срока не является безусловным основанием для его прекращения, даже если договор был заключен на максимально допустимый законом срок — пять лет (в отличие от аналогичной ситуации по договору аренды (п. 3 ст. 610 ГК)). По истечении срока долгосрочного договора коммерческого найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Такое право отсутствует у нанимателя по краткосрочному договору коммерческого найма жилого помещения. Во-вторых, при долгосрочном договоре коммерческого найма значительно шире, по сравнению с краткосрочным договором, круг прав нанимателя: он имеет право с согласия наймодателя вселять в жилое помещение других граждан (ст. 679 ГК), вселять временных жильцов (ст. 680 ГК), передавать часть или все нанятое им жилое помещение поднанимателю по договору поднайма (ст. 685 ГК).
2. Краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок до одного года, при этом значительно сужаются правомочия нанимателя жилого помещения (п. 2 ст. 683 ГК). Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, вселять в жилое помещение других лиц, временных жильцов, заключать договор поднайма жилого помещения. Однако эти правила диспозитивны: по соглашению сторон наниматель в договоре краткосрочного коммерческого найма может быть наделен соответствующими правами.
По общему правилу условие о сроке в договоре коммерческого найма не относится к числу существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные п. 1 ст. 432 ГК случаи, при которых по заявлению одной из сторон по поводу определенного условия должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, условие о сроке договора становится существенным, равно как и любое другое договорное условие.
Срок в договоре найма жилого помещения по-разному регламентируется в зарубежном законодательстве. В соответствии со ст. 5 Закона, регулирующего отношения между наймодателями и нанимателями в Эмирате Дубай, срок договора найма признается его существенным условием и должен быть обязательно определен в договоре. При этом если условие о сроке отсутствует, то договор найма считается действующим на период выплаты наемной платы, заключение бессрочных договоров не допускается . Согласно Гражданскому кодексу Италии минимальный срок, на который заключается договор найма, составляет четыре года, максимальный — весь срок жизни нанимателя плюс два года со дня его смерти (т.е. договор продолжает действовать в отношении наследников умершего нанимателя). Законодательство Венгрии предусматривает заключение договора найма жилья как на определенный, так и на неопределенный срок либо до наступления оговоренных условий .
———————————
См.: Закон, регулирующий отношения между наймодателями и нанимателями в Эмирате Дубай. 2007. N 26: принят Мухаммедом Бин Рашид Аль Мактум, Правителем Дубая. URL: www.MiddlEast.ru (дата обращения: 18.06.2011).
См.: Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права. 2003. N 2. С. 128.

Интересно урегулирован вопрос о сроке договора найма меблированного жилого помещения в ст. 1758 Французского гражданского кодекса (ФГК): такой договор считается заключенным на год, если в нем указана годичная плата за наем, на месяц — если указана месячная плата, на один день — если в договоре указана плата за день . На наш взгляд, рассмотренное положение применимо в отношении краткосрочного договора коммерческого найма, так как позволяет учитывать непродолжительные сроки найма (месяц и даже сутки). Кроме того, анализ ст. 1758 ФГК еще раз указывает, что в договоре коммерческого найма существенным условием выступает не срок, а цена.
———————————
См.: Французский гражданский кодекс / Науч. редактирование и предисловие канд. юрид. наук Д.Г. Лаврова, перевод с французского А.А. Жуковой, Г.А. Пашковской. СПб.: Юридический центр «Пресс», 2004.

С целью обеспечения стабильности отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель признает за нанимателем преимущественное право перед любым другим лицом по истечении срока действия долгосрочного договора заключить договор коммерческого найма жилого помещения с наймодателем на новый срок (ст. 684 ГК). Соответственно, не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: 1) заключить договор на новый срок на прежних условиях; 2) заключить договор на новый срок на иных условиях; 3) предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года (ст. 684 ГК).
Гражданский кодекс допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель, с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя ст. 684 ГК считает заведомо неприемлемым, так как оно ущемляет права наймодателя.
Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор считается заключенным на прежних условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК). В данном случае речь идет о так называемом пассивном варианте продления договора — по умолчанию .
———————————
Существуют два основных варианта продления или возобновления договора: 1) активный вариант имеет место, когда продление (возобновление) договора предусматривается в дополнительном соглашении или в документах, которыми обмениваются стороны (один из документов содержит предложение о продлении (возобновлении) договора, второй — согласие на принятие такого предложения); 2) при пассивном варианте продление (возобновление) договора связывается в законе или в договоре с отсутствием возражений со стороны контрагента по поводу сохранения договорных отношений после окончания первоначального срока действия договора (заявление о возражениях, как правило, должно быть сделано за определенный срок до окончания договора, увеличение срока при этом обусловливается волеизъявлением сторон, выражающимся в бездействии). См.: Батянов М.В. Правовая квалификация продления и возобновления договора аренды // Закон. 2005. N 3. С. 12.

Ознакомьтесь так же:  Страховка телефона от мтс

Статья 684 ГК содержит указание на то, что договор коммерческого найма жилого помещения может быть: 1) заключен на тех же или иных условиях на новый срок; 2) продлен на тех же условиях и на тот же срок, что и заключенный ранее договор. В первом случае, несомненно, речь идет о возникновении нового обязательства, так как изменятся условия договора. Во втором случае качественных изменений в договоре не происходит, но говорить о том, что стороны таким образом продлили договор, не совсем точно, так как продление подразумевает активные положительные действия сторон по изменению условий договора, прежде всего условия договора о сроке в сторону его увеличения. В данном же случае продление договора происходит по умолчанию (стороны не предпринимают активных действий по изменению условий договора, следовательно, существующие условия договора их устраивают), срок договора найма не увеличивается (остается тем же), значит, целесообразнее говорить о возобновлении (перезаключении) договора коммерческого найма на тех же условиях и на тот же срок .
———————————
Лингвистический анализ позволяет сделать вывод о неравнозначности терминов «продление» и «возобновление». Если обратиться к толковым словарям, то глагол «продлить» означает «сделать более длительным, увеличить срок», а глагол «возобновить» — «начать снова». См.: Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1995. С. 93, 608. Исходя из приведенных значений, применительно к договору коммерческого найма продление должно рассматриваться как изменение условия договора о сроке в сторону его увеличения, а возобновление — как перезаключение договора.

В правовой литературе и в действующем законодательстве термины «продление» и «возобновление» часто не разграничиваются и используются как синонимы , что не совсем верно. Современная судебная практика пошла по пути признания как продления, так и возобновления договора в качестве особого способа перезаключения договора. По мнению М.В. Батянова, такой подход в судебной практике является неверным, так как продление и возобновление договора по умолчанию не приводят к возникновению нового договорного правоотношения; продление и возобновление договора по умолчанию следует рассматривать как различные варианты изменения договора, реализуемые с целью сохранения обязательственного отношения между его субъектами .
———————————
Например, М.И. Брагинский полагает, что при продлении договора коммерческого найма по умолчанию «договор считается заключенным на прежних условиях и на новый срок». См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 711. В ст. 621 ГК РФ говорится о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, а в ст. 684 ГК — о продлении договора найма жилого помещения на тех же условиях и на тот же срок. При этом механизм возобновления и продления договора по умолчанию в своей основе в обоих случаях идентичен, различается лишь срок, на который соответственно возобновляются и продлеваются договоры: при аренде он является неопределенным, а при найме — определенным.
Так, в соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 октября 1999 г. N 3015/99 договор аренды по истечении срока его действия считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. См.: Батянов М.В. Указ. соч. С. 13 — 14.

Термин «возобновление» договора применительно к рассмотренной ситуации используется и в зарубежном законодательстве. Так, согласно ст. 1737 ФГК, параграфам 565 — 569 ГГУ если по истечении срока договора найма наниматель при отсутствии возражений наймодателя продолжает пользоваться вещью, то договор считается возобновленным на неопределенное время или установленный законом срок . В соответствии со ст. 36 ЖК Республики Узбекистан, если наниматель продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора найма жилого помещения при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях . Аналогичное правило предусмотрено и в ст. 6 Закона, регулирующего отношения между наймодателями и нанимателями в Эмирате Дубай: если наниматель продолжает пользоваться предметом найма после истечения срока договора и возражения со стороны наймодателя отсутствуют, то договор возобновляется на тех же условиях и на тот же срок .
———————————
См.: Гражданское уложение Германии: ввод. закон к Гражд. уложению; пер. с нем. / В. Бергман, введ. сост., науч. редакторы — А.Л. Маковский и др. 2-е изд., доп. М.: Волтерс Клувер, 2006; Гражданское уложение Германии. Серия «Германские и европейские законы» / В. Бергман. М., 2004; Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 299 — 300.
Жилищный кодекс Республики Узбекистан: утвержден Законом РУз от 24 декабря 1998 г. N 713-1.
Закон, регулирующий отношения между наймодателями и нанимателями в Эмирате Дубай. 2007. N 26: принят Мухаммедом Бин Рашид Аль Мактум, Правителем Дубая // URL: www.MiddlEast.ru.

Таким образом, применительно к договору коммерческого найма жилого помещения в случае «продления» данного договора по умолчанию (ст. 684 ГК) следует употреблять вместо термина «продление», который предполагает увеличение срока договора, термин «возобновление», так как в этом случае договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Отсюда целесообразно заменить в ч. 2 ст. 684 ГК: «. а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок» на «а наниматель не отказался от продления договора, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок».
Как уже указывалось, наниматель по краткосрочному договору коммерческого найма не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок и, соответственно, такой договор в отличие от долгосрочного не может быть возобновлен на новый срок по умолчанию, если, конечно, иное не установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 683 ГК). Указанное правило, по мнению законодателя, необходимо для реализации коммерческой направленности рассматриваемого договора, так как наймодатель больше заинтересован в заключении краткосрочных, а не долгосрочных договоров найма. При краткосрочном договоре найма значительно сужается объем прав нанимателя и, соответственно, снижаются риски наймодателя, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением нанимателем своих обязанностей по договору. Но как быть в ситуации, если по окончании срока действия краткосрочного договора коммерческого найма фактические отношения сторон продолжаются и ни одна из них не возражает против этого? Данный вопрос остался за рамками гл. 35 ГК.
Как уже было рассмотрено выше, долгосрочный договор коммерческого найма возобновляется по умолчанию (при отсутствии возражений сторон) на тех же условиях и на тот же срок. Требование п. 2 ст. 683 ГК носит диспозитивный характер, следовательно, вопрос о последствиях пользования жилым помещением по окончании срока краткосрочного договора коммерческого найма (при отсутствии возражений сторон) можно решить по аналогии с возобновлением долгосрочного договора найма по умолчанию, а также с учетом п. 2 ст. 621 ГК. Таким образом, краткосрочный договор коммерческого найма по окончании его срока действия при отсутствии возражений сторон может быть возобновлен на тех же условиях и на тот же срок. Данное положение не приведет к расширению прав нанимателя по договору и не вступит в противоречие с п. 2 ст. 683 ГК.
Исходя из вышеизложенного, предлагаем внести следующие дополнения в п. 2 ст. 683 ГК: «. если наниматель по краткосрочному договору коммерческого найма продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок».
Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймодателя. Имеется в виду, что, если в течение года с момента прекращения действия договора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое помещение внаем наймодатель все же заключит с кем-либо договор, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК). А это означает, что ранее заключенный договор должен считаться действующим на прежних условиях и на тот же срок, а наймодателю придется возместить нанимателю причиненные недобросовестными действиями убытки (по аналогии с п. 1, ч. 3, ст. 621 ГК).
Представляется логичным само установление ответственности за нарушение столь значимого правила поведения участника правоотношения. Однако, несмотря на то что статья не указывает на обязательные последствия, которые повлечет такое обращение, а лишь декларирует право на обращение с требованием о наступлении таких последствий, содержание ее не бесспорно.
Следует предположить, что при рассмотрении данного спора суд будет оценивать следующие обстоятельства: 1) необходимость защиты нарушенного права прежнего нанимателя; 2) учет интересов добросовестной стороны в новом договоре коммерческого найма; 3) обстоятельства (и прежде всего уважительные причины), в связи с которыми наймодатель отказался от своего решения и сдал жилье внаем другому нанимателю, например, не зная местонахождения прежнего нанимателя.
В первую очередь суду придется сопоставлять значимость защиты нарушенного права прежнего нанимателя (в статье никак не оговаривается его нуждаемость в жилье на момент обращения с таким требованием) и права на жилье нового нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Признание вновь заключенного договора коммерческого найма недействительным существенным образом затронет интересы последнего, так как приведет к выселению из жилого помещения без возмещения убытков и морального вреда, что не может, на наш взгляд, являться справедливым и правомерным. В итоге суду для решения такой непростой ситуации придется выяснить, насколько уважительными были причины подобного поведения наймодателя. На наш взгляд, к уважительным причинам можно отнести тяжелое материальное положение наймодателя и членов его семьи, болезнь, в связи с которой требуются дорогостоящее лечение и лекарства и т.п.
Таким образом, требования нанимателя по ч. 4 ст. 684 ГК следует признать обоснованными, если поведение наймодателя не было продиктовано уважительными причинами. В связи с изложенным редакция ч. 4 ст. 684 ГК должна излагаться следующим образом: «. если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем без уважительных причин заключил договор коммерческого найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор».

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *