Договор инвестирования налогообложение

Инвестиционный договор: бухгалтерский учет операций и налогообложение

Темой статьи является известие, пренеприятное для многих организаций, привлекающих средства других лиц для финансирования капитальных вложений. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 11.07.2011 принял Постановление N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление N 54). Данным документом завершается давно идущее обсуждение так называемых «инвестиционных договоров».

Договор «инвестирования» или «соинвестирования» — что это?

Чаще всего договоры, именуемые «инвестиционными» или «соинвестирования«, заключаются организациями, возводящими объекты недвижимости в случае нехватки средств для продолжения или завершения строительства.
Обычно подобным договором предусматривается, что после завершения строительства и получения застройщиком (инвестором) разрешения на ввод в эксплуатацию объекта часть его передается инвестору (соинвестору), исходя из размера полученных от него денежных средств.
При этом стороны договора полагают, что поступившие от соинвестора денежные средства не подлежат включению в налогооблагаемую базу по НДС.
Основывается эта уверенность на том, что выбытие имущества, носящее инвестиционный характер, не признается реализацией для целей налогообложения (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Но в упомянутом подпункте приводится перечень операций, носящих инвестиционный характер. В частности, это:
— вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ;
— вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности);
— паевые взносы в паевые фонды кооперативов.
То есть не признается реализацией выбытие имущества, если в обмен на него принимается к учету долгосрочное финансовое вложение — доля в уставном или складочном капитале, вклад в простое товарищество, пай в кооперативе и т.д.
Это подтверждает и пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ. Согласно ему у организации, вносящей имущество в оплату уставного капитала (пая), не возникает ни налогооблагаемой прибыли, ни убытка. Совершенно логично, так как выбытие этого имущества в обмен на акции, доли или пай, носящее инвестиционный характер, не признается реализацией.
Передача же имущества в обмен на денежные средства или на другое имущество, пусть и по договору, названному сторонами инвестиционным, все-таки должна быть признана реализацией для целей налогообложения, хотя это и обязывает стороны договора к уплате налогов.

Разбираемся в понятии

В гражданском законодательстве определения инвестиционного договора не дано. Фантазия специалистов в юриспруденции, бывает, не знает границ, и инвестиционным именуют договор, заключенный в связи с возведением объектов недвижимости.
Самое верное, по мнению автора, определение инвестиционного договора: это договор, заключенный организацией в связи с осуществлением ею инвестиционной деятельности.
Теперь надо определить, что такое инвестиционная деятельность.
Конечно, можно сказать, что под инвестиционной надо признать деятельность, при которой организация заключает инвестиционные договоры. И. круг замкнулся.
Но если проанализировать законодательные и нормативные акты, то картинка получается следующей.
Определение инвестиций дано в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (далее — Закон N 1488-1), в Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ), в Федеральном законе от 09.07.1999 N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (далее — Закон N 160-ФЗ).
Согласно ст. 1 Закона N 1488-1 инвестициями признаются вложения денежных средств (и иного имущества) в объекты предпринимательской деятельности с целью достижения прибыли. Инвестиционной деятельностью по п. 2 той же статьи признается практическая деятельность по реализации инвестиций, то есть сам процесс получения прибыли. Если считать инвестиционным договор, заключенный организацией при осуществлении ею инвестиционной деятельности, то исходя из требований Закона N 1488-1 таковым будет являться любой договор, по которому эта организация намерена получить прибыль.
Аналогично, согласно ст. 2 Закона N 160-ФЗ под иностранной инвестицией понимается вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации.
Некоторое недоумение вызывают доводы специалистов о необходимости ввести в Гражданский кодекс понятие и определение инвестиционного договора. Любой договор, целью которого является получение прибыли, исходя из требований Законов N N 1488-1 и 160-ФЗ и так можно считать инвестиционным.
Закон N 39-ФЗ говорит об инвестициях и инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, то есть о получении прибыли в течение длительного периода времени путем эксплуатации созданных организацией основных средств. При этом под капитальными вложениями признается не только строительство объектов основных средств, но и их реконструкция, приобретение, проектно-изыскательские работы и прочие затраты.
По сравнению с Законами N N 1488-1 и 160-ФЗ Закон N 39-ФЗ несколько сужает понятие инвестиционной деятельности. По первым двум законодательным актам инвестирование — это получение прибыли от предпринимательской деятельности, то есть в полном соответствии с формулой К. Маркса: Д — Т — Д. Согласно последнему — извлечение прибыли из построенных либо приобретенных объектов в течение длительного срока, как минимум 12 месяцев или более.
В ст. 8 Закона N 39-ФЗ говорится о том, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договоров (либо государственных контрактов), заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
Закон N 39-ФЗ также не вводит понятия инвестиционного договора, а ссылается на Гражданский кодекс. То есть отсюда можно сделать вывод, что для инвестора (лица, которое в конечном итоге поставит себе на учет построенный или приобретенный объект недвижимости в качестве объекта основных средств) все договоры, которые он заключит в процессе этого строительства, будут инвестиционными.

Инвестиционная деятельность для целей бухгалтерского учета

Нормативные документы по бухгалтерскому учету, а именно Положение по бухгалтерскому учету «Отчет о движении денежных средств» (ПБУ 23/2011), утвержденное Приказом Минфина России от 02.02.2011 N 11н, дают определение инвестиционной деятельности. Согласно п. 10 ПБУ 23/2011 инвестиционными операциями (инвестиционной деятельностью) организации признаются операции, связанные с приобретением, созданием или выбытием внеоборотных активов.
К ним, в частности, относятся:
— затраты в связи с приобретением, созданием, модернизацией, реконструкцией и подготовкой к использованию внеоборотных активов, в том числе затраты на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы;
— начисление процентов по долговым обязательствам, включаемым в стоимость инвестиционных активов в соответствии с ПБУ 15/2008;
— продажа внеоборотных активов;
— платежи в связи с приобретением акций (долей участия) в других организациях, за исключением финансовых вложений, приобретаемых с целью перепродажи в краткосрочной перспективе;
— продажа акций (долей участия) в других организациях, за исключением финансовых вложений, приобретенных с целью перепродажи в краткосрочной перспективе;
— предоставление займов другим лицам;
— возврат займов, предоставленных другим лицам;
— приобретение долговых ценных бумаг (прав требования денежных средств к другим лицам), за исключением финансовых вложений, приобретаемых с целью перепродажи в краткосрочной перспективе;
— продажа долговых ценных бумаг (прав требования денежных средств к другим лицам), за исключением финансовых вложений, приобретенных с целью перепродажи в краткосрочной перспективе.
То есть ПБУ 23/2011 говорит об инвестиционной деятельности как об операциях с внеоборотными активами организации — основными средствами, нематериальными активами, долгосрочными финансовыми вложениями.
Таким образом, исходя из требований Закона N 39-ФЗ и ПБУ 23/2001 инвестиционным для организации следует признать тот договор, который повлечет изменение величины ее внеоборотных активов, отражаемых в I части актива бухгалтерского баланса, то есть инвестиционный договор купли-продажи объекта основных средств, инвестиционный договор подряда на строительство объекта основных средств, инвестиционный учредительный договор и т.д.

Будет ли этот договор инвестиционным и для партнера?

Далеко не всегда. Если приобретается объект основных средств, то продаваться может не только основное средство (уже бывшее в эксплуатации), но и товар, и готовая продукция. То есть для покупателя этот договор в любом случае будет инвестиционным, а для продавца, в зависимости от того, что именно он продает, — как инвестиционным, так и договором по обычному виду деятельности.
При заключении договора подряда на строительство основного средства инвестиционным договор будет только для заказчика. Для подрядчика не имеет значения, как примет заказчик к учету построенный объект — основным средством либо имуществом, предназначенным для последующей продажи (готовой продукцией). Для подрядчика это договор по обычному виду деятельности.
Учредительный договор по созданию новой организации либо по приобретению доли в уставном капитале уже действующей также будет являться для собственника этого капитала инвестиционным. Он приобретает долгосрочное финансовое вложение, то есть внеоборотный актив.
Для учреждаемой организации данный договор можно признать инвестиционным только в том случае, когда уставный капитал будет оплачен основными средствами. Тогда задолженность учредителя погашается внеоборотным активом.

Рассматриваемое Постановление N 54 как раз однозначно определяет, как следует трактовать договор, по которому сторона, платящая денежные средства, получает после завершения строительства объект недвижимости или его часть.
Такой договор, обычно называемый «инвестиционным», «соинвестирования», «совместного строительства» либо как-нибудь еще не менее благозвучно, Высшим Арбитражным Судом предложено трактовать как договор купли-продажи будущей недвижимости (п. 4 Постановления N 54).

Мнение. Марина Полухина, руководитель департамента методологии и консалтинга ЗАО «Деловой Профиль»:
«Действительно, в абз. 2 п. 4 Постановления N 54 сказано, что если не установлено иное, то надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимости.
Поэтому можно полагать, что налоговые органы могут оценить в целях налогообложения такие отношения, как реализация недвижимого имущества. Результатом этого может являться тот факт, что инвестиционный взнос будет квалифицирован не иначе как предоплата с последующим обложением этих средств налогом на добавленную стоимость в силу п. 1 ст. 154 НК РФ.
Хотелось бы напомнить, что до появления Постановления N 54 налогоплательщики руководствовались п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», где отмечено, что заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором.
Из вышеуказанного видно, что заказчик не наделяется правом собственности на инвестиционные средства, полученные от инвесторов. Соответственно определялся и тип инвестиционного договора: как договор агентского типа по своей правовой природе.
Как следствие, передача инвестиций в виде денежных средств, а также иного имущества не связана была с последующей реализацией объекта недвижимости и не являлась объектом налогообложения НДС. Кроме того, передача инвестору объекта инвестирования также не признавалась реализацией.
Обратите внимание, что в указанном п. 4 Постановления N 54 поименован ряд типов договоров, которыми возможно оформлять инвестиционные отношения, но агентский тип договора не может быть применим в строительстве в связи с указанием, что право собственности на объект недвижимости возникает только у собственника земельного участка (п. 6 Постановления N 54).
Также интересно, что если отношения не регулируются договором подряда (п. 6 Постановления N 54), договором простого товарищества (п. 7 Постановления N 54), то стоимость имущества, передаваемого инвестором для использования его в целях строительства объекта недвижимости, подпадает под обложение НДС по ставке 18%.
Как видно, возникнут вопросы и в учете затрат, и в налогообложении прибыли у застройщика — собственника земельного участка. Проверяющие органы могут квалифицировать денежные средства, полученные от инвестора, как доход застройщика. А их в соответствии с законодательством можно уменьшить на произведенные, документально подтвержденные расходы.
Из вышеизложенного видно, что организациям, участвующим в инвестиционных сделках при строительстве объектов недвижимости, требуется переоценить налоговые обязательства по НДС и налогу на прибыль в свете положений Постановления N 54. Это следует сделать как по планируемым договорам, так и по действующим, принимая во внимание срок в 3 года (исковой давности) при проведении проверок налоговых органов.
В заключение хотелось бы обратить внимание читателя на пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Согласно ему от обложения НДС освобождены услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).
Данная точка зрения изложена в Письме Минфина России от 24.05.2011 N 03-07-10/09″.

Следовательно, поступающие от «соинвестора» (а на самом деле — покупателя) денежные средства нужно отражать не как «целевое финансирование», «инвестиционный вклад» и т.п. (на балансовых счетах 86 либо 76), а как предоплату по договору купли-продажи, на балансовом счете 62.
Далее — самое неприятное, от чего многие налогоплательщики не один год успешно уходили. Поступившая от покупателя предоплата должна быть включена в налогооблагаемую базу по НДС (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ).
Может возникнуть ситуация, когда на момент заключения «инвестиционного договора» его стороны окончательно еще не смогли определиться, какая именно часть построенного объекта должна перейти к «соинвестору». Раздел произойдет только после того, как строительство объекта будет закончено и партнеры решат, кто сколько вложил и кому сколько причитается. «Соинвестор» узнает о реальных параметрах приобретенной им недвижимости (площади, расположение в здании и пр.) только при подписании приемо-передаточного акта.
Однако и в этом случае договор предложено трактовать как договор купли-продажи будущей недвижимости (п. 2 Постановления N 54).
Таким образом, после подписания «инвестиционного» договора застройщик, возводя объект недвижимости, ведет уже два вида деятельности. Часть объекта он строит для себя, то есть осуществляет капитальные вложения в основные средства. Вторую часть объекта он строит для возмездной продажи другому лицу, то есть изготавливает готовую продукцию (пусть и недвижимую).
Если строго соответствовать требованиям бухгалтерского учета, то затраты на строительство объекта основных средств должны собираться на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а затраты на изготовление готовой продукции — на балансовом счете 20 «Основное производство». Поэтому некоторое недоумение вызывает мнение чиновников финансового ведомства о том, что затраты на строительство любой недвижимости (и изначально полностью предназначенной для продажи, и по договору об участии в долевом строительстве) учитывать на счете 08 (Письмо Минфина России от 18.05.2006 N 07-05-03/02).
Однако развести затраты по возведению объекта недвижимости по двум отдельным счетам уже в процессе стройки можно только в теории. На практике это нереально. Тем более что застройщик и будущий покупатель (который раньше гордо именовался «соинвестором»), возможно, еще точно не определились, какие конкретно помещения в возводимом здании останутся за застройщиком, а какие уйдут покупателю.
Вдобавок условиями договора с заказчиком может быть предусмотрено, что все затраты по объекту будут приняты застройщиком только после получения на его имя разрешения на ввод в эксплуатацию.
До этого момента в регистрах бухгалтерского учета застройщика будут отражены только суммы средств, перечисленные заказчику для финансирования строительства.
По мнению автора, они должны быть отражены на балансовом счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

Ознакомьтесь так же:  Образец заявления в антимонопольную службу образец

Пример. Порядок учета привлечения денежных средств при возведении объекта недвижимости
ООО «Альфа» возводит на принадлежащем ему земельном участке объект недвижимости для производственных целей подрядным способом. Затраты на возведение объекта по условиям договора составляют 94 400 000 руб., в том числе НДС — 14 400 000 руб.
В связи с недостатком средств для продолжения строительства заключен договор с ЗАО «Бета» на привлечение денежных средств.
Согласно этому договору ЗАО «Бета» должно перечислить застройщику 29 500 000 руб. и взамен получить часть площадей в возведенном здании исходя из размера перечисленных средств и общей суммы затрат на возведение объекта недвижимости.
Предположим, по договору с заказчиком ООО «Альфа» принимает к учету затраты на возведение объекта после полного завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Фактически заказчику перечислено (в соответствии с графиком финансирования) 50 000 000 руб., что в регистрах бухгалтерского учета отражено записями:
Дебет 60 Кредит 51 (55) — 50 000 000 руб.
Далее у ООО «Альфа» наступили временные финансовые трудности, но нашелся состоятельный партнер, ЗАО «Бета», который согласился помочь деньгами в обмен на часть построенного здания.
Поступление денег от «соинвестора» надлежит отразить записями:
Дебет 51 Кредит 62 — 29 500 000 руб. — поступила предоплата от ЗАО «Бета»;
Дебет 76 (субсчет «НДС с предоплаты») Кредит 68 (субсчет «Расчеты по НДС») — 4 500 000 руб. — начислен налог на добавленную стоимость с поступившей предоплаты.

Юридические конструкции «инвестиционных», «соинвестиционных» и других подобных договоров, создаваемые в последние полтора десятка лет с целью ухода от уплаты налога на добавленную стоимость, не выдержали столкновения с могучим утесом Высшего Арбитражного Суда.
Праздник пришел на улицу налоговиков, и появилась возможность существенно пополнить доходы бюджета за счет средств, поступающих застройщикам от партнеров по совместному строительству.

Мнение. Юлия Юрбан, старший юрист «ФБК»:
«Комментируя упомянутое автором Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, нельзя не отметить следующее.
Буквальное содержание п. 4 Постановления предполагает, что любой инвестиционный договор в сфере капитального строительства или реконструкции объектов недвижимости может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей вещи, подряда, простого товарищества и т.д.
Однако такое изменение квалификации приведет и к изменению налоговых последствий, вытекающих из инвестиционного договора, как в части НДС, так и в части налога на прибыль.
Особенностью инвестиционного договора, принципиально отличающей его от договоров иных видов, является то, что денежные средства, перечисляемые инвестором в пользу заказчика, не становятся собственностью последнего: заказчик не может распорядиться ими по своему усмотрению, а должен направить их исключительно на создание (реконструкцию) объекта имущества. Более того, по смыслу инвестиционной модели отношений предполагается, что только эти средства и должны использоваться для реализации проекта строительства (реконструкции). В частности, об этом говорят абз. 4 ст. 7 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ, п. 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Именно поэтому финансирование, осуществляемое инвестором, является целевым, т.е. «имуществом, используемым по назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования» (абз. 2 пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Согласно НК РФ такие средства, имеющие целевое назначение, не изменяют налоговую базу сторон договора по налогу на прибыль (пп. 17 ст. 270, пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ) и не учитываются для целей исчисления НДС (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Соответственно, не будет являться реализацией и передача инвестору построенного объекта, а тем более — реконструированного (так как невозможно передать права собственности на тот объект, который и так принадлежит инвестору).
Однако квалификация договора инвестирования как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, по сути, противоречит правилу о целевом финансировании, поскольку подразумевает, что средства, получаемые заказчиком, как и средства, затрачиваемые им на строительство (реконструкцию) объекта, являются его собственными и не связаны друг с другом».

Инвестиционный договор: налогообложение

В период кризиса строительство объекта в конечном итоге может оказаться нерентабельным для заказчика-застройщика. Такая ситуация возможна, если сумма, выделенная инвестором на финансирование строительных работ, не покроет затраты. Как в этом случае учитывать разницу? Можно ли ее включить в затраты в целях налогообложения прибыли?

Если денег инвестора не хватило

Рассмотрим практическую ситуацию.

Между компаниями заключен инвестиционный договор на сумму 100 млн руб. Фактическая стоимость объекта — 130 млн руб., в том числе НДС — 20 млн руб. По окончании строительства заказчик-застройщик передает инвестору затраты и НДС в сумме 100 млн руб. Можно ли учесть убыток в налоговом учете? Вправе ли заказчик-застройщик возместить разницу по НДС, не переданному инвестору, за счет бюджета?

В данном случае мы имеем дело с ситуацией, когда затраты на строительство превысили сумму финансирования данного объекта. Если застройщик передаст инвестору построенный объект с затратами на сумму 100 млн руб., то, действительно, возникает вопрос: куда девать разницу? Ведь это не просто какая-то математическая разница (например, убыток от продажи). Это затраты на строительство объекта, которые должны быть включены в его первоначальную стоимость. От этого, в том числе, зависит сумма начисления налога на имущество. Значит, данная разница должна быть либо передана инвестору для включения ее в первоначальную стоимость построенного объекта, либо включена в стоимость строительства доли, оставшейся у застройщика. Последнее трудно обосновать экономически. Следовательно, остается только одно: передать инвестору все фактические затраты по строительству (130 млн руб.), приходящиеся на его долю, включая НДС, уплаченный при строительстве. Причем у инвестора в данном случае, по мнению автора, возникает доход. С него следует начислить налог на прибыль (подп. 8 п. 1 ст. 250 Налогового кодекса РФ).

Ознакомьтесь так же:  Образец заявления на постановку на учет ип в налоговой

Вопрос, за чей счет должно быть профинансировано строительство, если денег инвестора не хватит, должен решаться между застройщиком и инвестором. Если условиями договора предусмотрено, что все риски увеличения стоимости строительства берет на себя застройщик, значит, он и должен за свой счет нести эти расходы. Причем для него это не убытки. Поскольку убытками признается отрицательная разница между полученными доходами и понесенными расходами. Источники финансирования строительства, полученные от инвесторов, не учитываются как доходы, являются для целей налогообложения целевым финансированием. Значит, недостаток средств не может быть признан убытком и для целей налогообложения прибыли не учитывается. Эти средства застройщик списывает в бухгалтерском учете как прочие расходы.

Возмещение НДС проблематично

Что касается уплаченного при строительстве НДС, относящегося к сумме разницы, то застройщик не имеет права принять его к налоговому вычету. Ведь имущество, возникшее в результате строительства, не будет в дальнейшем использовано у него для целей осуществления операций, облагаемых НДС. Если этот налог предъявит к вычету инвестор, то проблемы у него возникнут относительно той части, которую он не оплачивал, а получил безвозмездно от застройщика. То есть нельзя сказать, что суммы этого налога были предъявлены налогоплательщику (инвестору), так как в этой части он строительство не финансировал. А именно суммы предъявленного плательщику НДС подлежат налоговому вычету в соответствии со статьей 171 Налогового кодекса РФ. Значит, сумму НДС со стоимости строительства, не оплаченной инвестором, следует включить в первоначальную стоимость объекта.

КАКИЕ СРЕДСТВА ОТНОСЯТСЯ К ЦЕЛЕВОМУ ФИНАНСИРОВАНИЮ?

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ, к средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования или федеральными законами: в виде инвестиций иностранных инвесторов на финансирование капитальных вложений производственного назначения, при условии использования их в течение одного календарного года с момента получения; в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Налогообложение при продаже недвижимости

Я заключил договор инвестирования строительства нежилого помещения в 2014 году на физ. лицо и получил право собственности в 2016 году,и в 2017 году сдал его в аренду как ИП ( доход минус расход) по патенту.В момент инвестирования я занимался сдачей в аренду других помещений по патенту выданный моему ИП ( в то время доход 6 процентов).У меня в ИП указаны виды деятельности Сдача в наем и продажа собственных помещений) Сейчас я хочу продать это помещение.Какие налоги я должен заплатить с суммы от продажи помещения.На какой счет должны быть перечислены деньги. Могу ли я принять оплату наличными и какие документы мне нужно оформить чтоб оплатить налоги с этой суммы? У меня есть документально подтвержденные расходы на приобретение этого помещения ( оплата по договору инвестирования) .

Ответы юристов (6)

В том случае, если Вы продаете объект недвижимости как физическое лицо, то на Вас распространяются положения НК РФ о доходах физических лиц.

В том числе и п. 4 ст. 217.1 НК РФ.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексомРоссийской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Поскольку право собственности возникло с 2016 года, то прошло только два года и при продаже недвижимости у Вас возникает обязанность по уплате налога в размере 13% от дохода с продажи квартиры.

При этом не имеет значения получили Вы деньги наличными или же переводом на карту. В данном случае сумма будет указываться в договоре купли-продажи квартиры, а также в декларации 3-НДФЛ, которую Вы будете подавать в налоговую. Исходя их этой суммы и будут считаться эти 13%.

Уточнение клиента

Но я покупал данную недвижимость специально для сдачи в аренду, и с целью последующей перепродажи. Может ли это признано как доход ИП?

19 Мая 2018, 21:42

Уточнение клиента

А при продаже как частное лицо НДФЛ будет расчитываться с со всего дохода или за вычетом затрат на покупку? Учитывая использование этого помещения в коммерческой деятельности?

19 Мая 2018, 22:00

Уточнение клиента

Извините, не понял.Значит я буду платить не НДФЛ, а налог по УСН доход минус расход?

19 Мая 2018, 22:49

Уточнение клиента

19 Мая 2018, 22:52

Уточнение клиента

То есть данная недвижимость будет проходить как товар или как ОС. Я читал что там различный подход к исчислению налога.

19 Мая 2018, 22:55

Есть вопрос к юристу?

в 2017 году сдал его в аренду как ИП ( доход минус расход) по патенту

не совсем ясно, уточните и кроме ПСН для сдачи в аренду, есть право применять УСН с объектом доход-расход? Вы заявляли о применении данной системы ранее и сдаете отчетность?

если есть право на УСН доход-расход, то можете уменьшить доход на расход по подп.1 п.1 ст.346.16 НК.

если нет, то поскольку объект недвижимости использовали в своей предпринимательской деятельности, то права на применение положений п.17.1 ст.217 и ст.220 НК у Вас нет, о чем прямо указанно в данных нормах и подтверждается в частности, в письме Минфина от 9 марта 2017 г. N 03-04-05/13338.

однако, Вы можете воспользоваться налоговым профессиональным вычетом по ст.221 НК, при этом расходы будете определять по нормам главы «Налог на прибыль организаций».

1) налогоплательщики, указанные в пункте 1 статьи 227 настоящего Кодекса, — в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой «Налог на прибыль организаций».
Суммы налога на имущество физических лиц, уплаченного налогоплательщиками, указанными в настоящем подпункте, принимаются к вычету в том случае, если это имущество, являющееся объектом налогообложения в соответствии со статьями главы «Налог на имущество физических лиц» (за исключением жилых домов, квартир, дач и гаражей), непосредственно используется для осуществления предпринимательской деятельности.

деньги получить советую на счет ИП. наличными можете, если покупатель физ. лицо, при сделке с ИП/юр. лицо безнал, т.к. есть ограничение для наличных расчетов (100 000 руб.)

Уточнение клиента

Да я сдаю нулевки по УСН так как пока не было никакой деятельности кроме как по патенту.

19 Мая 2018, 21:25

Уточнение клиента

На сегодня доход минус расход, на момент инвестирования Доход.

19 Мая 2018, 21:30

в дополнение/уточнение, при отсутствии права на применение УСН с любым объектом обложения, доход будет облагаться по ОСНО, т.е. помимо НДФЛ еще и НДС.

у УСН какой объект: доход или доход-расход?

при УСН доход — налог со всей суммы; при УСН доход-расход — доход можете уменьшить на расход по ст.346.16 НК

именно так и будет, т.к. Вы ИП, есть ОКВЭД по продаже собственной недвижимости + недвижимость нежилая и использовалась в предпринимательстве.

налог платите по УСН, которую применяете как ИП.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налогообложение и оформление инвестиционного договора

Здравствуйте! Помогите новичку разобраться в ситуации. Суть ситуации: ООО взял в аренду земельный участок и сдал в субаренду ИП (т.к. с ИП администрация не заключает договор аренды на постройку газопровода пришлось сделать такой вариант). ИП на ОСНО (с НДС) заключил инвестиционный договор с ООО на сумму 1250 000 в т.ч. НДС 18% (сКАЖИТЕ: МОЖЕТ И НЕ НАДО БЫЛО ВЫДЕЛЯТЬ В ДОГОВОРЕ НДС). ИП планирует провести газопровод по этому участку. Для чего ИП заключил договор с подрядчиком на сумму 1 250 000р. без НДС(Подрядчик НДС не облагается). Из этой суммы 1 000 000р (в т.ч. НДС согласно инвест договора) платит ИП, а 250 000р(в т.ч. НДС согласно инвест договора). ООО перечисляет ИП. Таким образом по договору, ООО является инвестором, а ИП инвестор-заказчик. По условиям инвест.договора ИП имеет преимущество при оформлении Этого газопровода в собственность (хотя у меня есть сомнения в точ что его оформят в собственность без земли). ООО будет иметь право на точку доступа к газу (т.е. за свои 250тыс.р). Как правильно ИП оформить документы в плане учета и отражения НДС (в т.ч.нужен ли сч фактура НДС от поступления денег от ООО) поскольку ИП работает с НДС. Надо ли выставлять ООО сч фактуры? Будет ли сумма в 250тыс. доходом ИП и надо ли уплатить с нееНДФЛ?Может мы упуситили какие то еще важные моменты? СПАСИБО

Ответы юристов (2)

В целом конечно целесообразно видеть текст договора, в частности его предмета.

Есть следующие разъяснение Минфина РФ, в котором представляется рассматривается схожая ситуация.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 18 октября 2011 г. N 03-07-10/15 О применении НДС и составлении счетов-фактур застройщиком, заключившим с инвесторами — юридическими лицами договор на участие в инвестировании строительства нежилого здания

Учитывая изложенное, в случае если строительство объекта осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика, передача застройщиком в установленном порядке на баланс инвестора части объекта, законченного капитальным строительством, операцией по реализации застройщиком товара или строительно-монтажных работ, по нашему мнению, не является и, соответственно, объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость у застройщика не признается. При этом услуги по организации строительства объекта, оказываемые застройщиком инвесторам, являются объектом налогообложения и подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.

Уточнение клиента

Cпасибо за ответ, но все таки мне не ясно. Я выступаю в роли ИП и мне непонятно как я могу у себя отразить НДС с сумм поступивших от ООО :Надо ли выставить сч фактуру на аванс или это уже надо по итогам работы? заплатить с аванса НДС?

Ознакомьтесь так же:  Настоящая доверенность действует с

04 Декабря 2017, 06:26

Как я уже указал выше необходимо изучать заключенный вами договор. Все зависит от того как будет квалифицирован данный договор.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор инвестирования в строительство

Фирма заключила инвестиционный договор, в котором выступает заказчиком-застройщиком. Чтобы разобраться в особенностях учета операций по такому договору, бухгалтеру необходимо знать его правовую сторону. А для этого надо вникнуть в юридические и производственные нюансы.

Необходимым условием нового строительства выступает наличие землеотвода. По этой причине «ключевой фигурой» строительной деятельности выступает лицо, обладающее правом на земельный участок, предназначенный для этой цели. В Градостроительном кодексе такое лицо именуется застройщиком. Именно застройщик получает у органов власти или местного самоуправления разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51 и 55 ГрК РФ).

Что такое инвестиционный договор

Лицо, осуществляющее финансирование нового строительства, именуют инвестором. Этот термин раскрывается в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).

Возведение объекта строительства выполняет генеральный подрядчик. Отношения между названными участниками процесса строительства складываются на договорной основе. При этом договор строительного подряда регламентируется параграфом 3 главы 37 Гражданского кодекса, а вот договор между инвестором и застройщиком в Гражданском кодексе не выделен отдельно. Кроме того, нет в кодексе и таких понятий, как «инвестор» и «инвестирование».

Участники гражданского оборота вправе заключить договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Тогда в заключенном договоре выделяют элементы «типовых» договоров. А затем к отношениям сторон по такому смешанному договору применяют правила, относящиеся к его отдельным элементам (п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ). Этот подход и применяется для толкования договоров инвестирования в строительство (ст. 431 ГК РФ).

Отличительной чертой инвестиционного договора является то, что после его исполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.

внимание

Заключение инвестиционного договора с физическим лицом на приобретение квартиры недопустимо. Такое участие квалифицируется как незаконное привлечение денежных средств в долевое строительство.

Участники строительства

Инвестиционный договор по существу регламентирует привлечение застройщиком денежных средств в строительство объекта, предназначенного инвестору. Но этой же цели служат отношения другого типа — долевое строительство. Они детально охарактеризованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Подчеркнем, что данный закон прямо запрещает привлекать денежные средства физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, для строительства многоквартирных домов на иных основаниях, нежели договор долевого участия в строительстве (ст. 1, п. 3 ст. 2 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, согласно пункту 1 статьи 2 этого же закона, его действие не распространяется на объекты производственного назначения.

С гражданином заключать инвестиционный договор на приобретение квартиры нельзя. Это считается незаконным привлечением денежных средств в долевое строительство и грозит административным штрафом: для должностных лиц — от 15 000 до 20 000 рублей, для юридических лиц — от 400 000 до 500 000 рублей. Примером служит постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 января 2008 г. № Ф08-8726/ 07-3276А.

В Градостроительном кодексе назван еще один участник строительства — заказчик. Это лицо, которое на основании договора уполномочено застройщиком для организации строительства, технического надзора и контроля за ведением работ.

А если застройщик совмещает функции заказчика, то он именуется заказчиком-застройщиком. Это составной термин, в законодательстве он специально не разъяснен. В итоге получается, что заказчик-застройщик осуществляет реализацию инвестиционного проекта, будучи правообладателем земельного участка.

В лицензии заказчика-застройщика перечисляются следующие специальные работы:

  • получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства;
  • подготовка задания на проектирование;
  • техническое сопровождение проектной стадии;
  • оформление разрешительных документаций на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий;
  • обеспечение освобождения территории строительства;
  • организация управления строительства;
  • технический надзор.

Стоит отметить, что в последнее время активно обсуждается вопрос об отмене лицензирования в строительстве. Однако ранее установленный срок (1 июля 2008 года) отмены вновь перенесен. На сей раз чиновники запланировали отмену лицензий на 1 января 2009 года (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ). Их планируется заменить техническими регламентами, которые установят обязательные требования к строительству и эксплуатации зданий.

Элементы договора

Цена договора — это стоимость инвестиционного проекта для инвестора. В практике капитального строительства для ее обоснования применяется сводный сметный расчет, который становится неотъемлемой частью инвестиционного договора. Этот плановый документ является основой для отчетности заказчика-застройщика о целевом расходовании полученных средств.

Сводный сметный расчет стоимости к проекту на строительство здания составляют в соответствии с рекомендациями Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1.

Одной из сторон инвестиционного договора выступает инвестор, а другой — застройщик либо заказчик-застройщик. Проанализируем договорные отношения с заказчиком-застройщиком. Если исходить из традиционного состава обязанностей заказчика-застройщика, то в договоре можно выделить две составляющие.

Во-первых, заказчик-застройщик выступает в роли посредника между инвестором и лицами, участвующими в строительстве. Так, заключая договор с генподрядчиком от своего имени, заказчик-застройщик действует за счет инвестора и в его интересах. При этом право собственности на результат строительных работ к заказчику-застройщику не переходит. Результат он передает инвестору, получая за свои услуги агентское вознаграждение (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Вторая неотъемлемая составляющая деятельности заказчика-застройщика — инженерный контроль и надзор за строительством. Это тоже услуга, но совершенно иного свойства: она предусмотрена статьей 749 Гражданского кодекса.

Хотя в услугах заказчика-застройщика мы выделили две составляющие, это не значит, что в договоре нужно устанавливать раздельное вознаграждение за оказание каждой из них. Стоимость услуг, как правило, определяют общей суммой. Было важно прояснить юридическую природу правоотношений сторон инвестиционного договора. Это необходимо для организации бухгалтерского и налогового учета.

Средства инвестора, которые он предоставляет в распоряжение заказчика-застройщика, принято называть целевым финансированием. Основания для использования этого термина дают статьи 6 и 7 Закона № 39-ФЗ. Из этих норм вытекают права инвестора на контроль за целевым использованием средств и обязанности заказчика-застройщика использовать средства инвестора по целевому назначению.

это важно

Суммы, предназначенные на содержание заказчика-застройщика и на оплату подрядных работ, рекомендуется перечислять отдельными платежными поручениями с расшифровкой в назначении платежа.

Принципы учета деятельности заказчика-застройщика

В бухгалтерском учете заказчика-застройщика для отражения обязательств перед инвестором, возникающим в силу полученного финансирования, применяется одноименный счет 86 «Целевое финансирование». Но поступающие деньги предназначены для расходования по двум принципиальным направлениям:

  • на оплату услуг заказчика-застройщика;
  • на финансирование подрядных организаций.

В совокупности эти суммы формируют цену договора, но под налогообложение попадают лишь первые. Ведь в конечном счете они образуют выручку заказчика-застройщика, которая облагается НДС и налогом на прибыль.

А «транзитные» средства для расчетов с подрядчиками у заказчика-застройщика налогами не облагаются. Такой подход не только характерен для агентской деятельности, но и прямо предусмотрен налоговым законодательством.

Передача инвестору законченного строительством объекта не считается реализацией и не признается объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Соответственно и средства, распределяемые заказчиком-застройщиком среди подрядчиков, с реализацией не связаны. Поэтому заказчик-застройщик НДС по ним не начисляет (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). А по налогу на прибыль в определении налоговой базы не участвуют средства целевого финансирования инвесторов, аккумулируемые на счетах застройщика (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 279 НК РФ). Тем не менее вышеназванные нормы не освобождают от налогообложения вознаграждение заказчика-застройщика.

В итоге по счету 86 рекомендуется отражать лишь суммы, предназначенные подрядчикам строительства. А поступление денег на содержание заказчика-застройщика следует отражать в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». В бухгалтерском балансе средства целевого финансирования включают в состав долгосрочных либо краткосрочных обязательств — в зависимости от срока, оставшегося до завершения инвестпроекта.

внимание

Последними поправками лицензирование в строительной деятельности продлено до 1 января 2009 года.

Договорные условия

По завершении договора у заказчика-застройщика может образоваться неизрасходованный на подрядчиков остаток средств инвестора, то есть экономия. Об этом нужно уведомить инвестора. «Судьбу» экономии стороны договора определяют по соглашению. Возможные решения — от возврата сэкономленных средств инвестору до перехода всей экономии в распоряжение заказчика-застройщика.

В первом случае вознаграждение заказчика-застройщика будет установлено в твердой сумме.

А по второму сценарию окончательный размер вознаграждения станет известен только после окончания строительства. Такой вариант не воодушевляет налоговые органы, хотя и признан Минфином России в письме от 7 августа 2007 г. № 03-03-06/1/544. Ведь тогда заказчик-застройщик не платит налоги на протяжении строительства. И если фирма не имеет других источников дохода, то до момента передачи объекта инвестору бухгалтеру предстоит сдавать «убыточную» декларацию по налогу на прибыль.

Если же размер вознаграждения заказчика-застройщика определен договором, то перед бухгалтером встает вопрос: в какой момент признавать выручку от оказания услуг? В целях бухгалтерского учета этот вопрос решается на основании договора. В нем может быть установлена периодическая приемка услуг (помесячная, поэтапная и т. д.) либо признание услуг по инвестпроекту в целом. В последнем случае в бухучете формируется незавершенное производство. Заметим, что порядок признания выручки заказчика-застройщика не влечет каких-либо значимых гражданско-правовых последствий для сторон договора.

А вот в налоговом учете по договору, приходящемуся на два и более налоговых периода, доход нужно распределять с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (п. 2 ст. 271 НК РФ). Согласно пункту 2 статьи 318 Налогового кодекса, налогоплательщики, оказывающие услуги, вправе не формировать остатки незавершенного производства. Порядок формирования налоговой базы устанавливают в учетной политике.

Е. Диркова, генеральный директор ООО «БИЗНЕС-БУХГАЛТЕР»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *