Договор дарения жилого помещения

Договор дарения жилого помещения

4. Договор дарения жилого помещения

Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище.

Обычно дарение жилых помещений происходит между родственниками и друзьями. Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемого могут выступать РФ, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов.

Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В данном случае даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар.

В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помещений:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

Организации, которым принадлежит жилище на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с согласия собственника.

В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение.

В первом случае отказаться от договора можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни.

Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК РФ, где указано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Кроме того, даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Договором может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения, т. е. жилище сохранило свое прежнее состояние.

Согласно ст. 580 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

ГК РФ предусмотрел такой вид дарения, как пожертвование. Согласно ст. 582 ГК РФ пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель не должна противоречить функциональному назначению жилых помещений – проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Договор дарения жилого помещения

Договор дарения – это сделка, что заключается сторонами на безвозмездной основе.

Представляет собой передачу прав на имущество от дарителей к одаряемым. Обязательное условие – взаимное согласие.

Дарственная по времени может быть реальной, то есть таковой, что вступает в силу с момента заключения договора, а также консенсуальной – это обещание передать жилье в будущем.

Квартира/дом/комната в коммунальной квартире может передаваться на правах собственности другим лицам таким образом:

  • осуществляется передача в дар жилого объекта и права собственности на него (составляется письменно);
  • оговаривается в договоре обещание подарить жилье (дарители в дальнейшем имеют право отказаться от выполнения такого обязательства в ситуациях, оговоренных в законодательных актах);
  • в качестве пожертвования (передача недвижимости конкретному гражданину или учреждению, фонду, государству).

Особенности заключения и оформления сделки

Даритель вправе оформить договор в пользу не только одного гражданина, а также не на весь дом/квартиру, а на часть. В таком случае одаряемый будет считаться долевым собственником. Переоформление проводится нотариусом с участием двух сторон.

Процедура состоит из таких стадий:

  1. Осуществление контроля документов, что являются удостоверением участников процесса, а также права собственности на имущественный объект, что дарится.
  2. Далее вносится информация о собственнике недвижимости в государственный реестр. Объект проверяется – представители уполномоченных структур выясняют, находится ли дом под запретом или арестом. Если такой факт не подтвердится, начинается подготовка к совершению сделки.
  3. Оформление сделки.
  4. Вносятся данные нового собственника в госреестр, выдаются справки, которые подтвердят переход права собственности.

При заключении соглашения, даритель будет лишен права на тот объект, который передан. Появляются же эти права у одариваемого. Он сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: сдать, продать, обменять ее.

Допускается оформление дарения по доверенности представителем сторон. Но в том случае, если такое разрешение составлено неправильно, дарственная будет признана ничтожной.

Если осуществляется дарение дома в частном секторе , также стоит знать одну деталь: дом передается вместе с земельным участком, на котором он расположен. А значит, не допускается передача земли одному лицу, а здания – другому.

Есть определенные нюансы дарения квартиры и дома в частном секторе. Так, при составлении соглашения о передаче жилого помещения в многоквартирном доме стоит учесть, что лицо получит не только саму площадь для проживания, но и часть коммуникаций, технического оборудования вне квартиры (ст. 289, ст. 290 ГК).

Право пользования лицо имеет, но распоряжаться самовольно не может, поскольку эти объекты принадлежат ему на правах общей долевой собственности с остальными жильцами дома. Обязанности и права проживающих в здании лиц относительно такого имущества оговорены в ст. 6 ЖК России.

Если дом и право пользования принадлежат одному супругу (которому подарен данный объект), то при разводе его муж/жена не сможет оспаривать договор дарения. Полученное жилье не считается имуществом, что приобреталось в браке.

При условии, что жилое помещение получает в дар ребенок, которому не исполнилось 18 лет, все вопросы о продаже, распоряжении и сдаче в аренду должен решать родитель или опекун. Единственный нюанс – необходимо иметь официальное разрешение государственных структур на опеку.

Если объект дарится нескольким детям, то обязательно присутствие их всех при составлении документа.

При желании одного супруга передать в дар квартиру своему ребенку, необходимости согласия второго супруга не требуется.

В каких случаях не допускается дарение

Соглашение о дарении не может составляться в соответствии со ст. 575 ГК в таких случаях:

  • если лицо является недееспособным;
  • ему не исполнилось 18 лет;
  • договор заключается представителем недееспособного гражданина;
  • дарственная оформляется сотруднику социальной защиты, воспитательного или лечебного учреждения.
  • Сделка заключается в пользу государственного или муниципального служащего, сотрудника ЦБ Российской Федерации в связи с выполнением обязательств по службе.

Не могут заключаться договора дарения между предприятиями со статусом юридических лиц. Но коммерческая фирма может подарить жилье физическому лицу и наоборот, гражданин имеет право передать в дар жилой объект организации.

Отказ или отмена соглашения

Если составлен консенсуальный договор дарения, то адресат дара имеет полное право в любой момент написать отказ. Такой документ также должен регистрироваться. Если соглашение составлялось письменно, то дарителем может быть затребована уплата за ущерб, что возник в результате отказа.

Точно так же и сам даритель может отказаться от выполнения условий договора, если изменились обстоятельства и после дарения есть риск того, что снизится уровень его жизни, или жизни родственников, проживающих в доме.

Отказ дарителя возможен, если:

  • появились ухудшения физического состояния;
  • снизился уровень материального положения;
  • изменилось семейное положение;
  • одаряемый не относится бережно к имуществу, жилье для него не имеет ценности, что создает риск утери жилья;
  • ИП и юридическое лицо, кому предназначается дар, нарушили положения нормативных актов о банкротстве за средства, что связаны с их деятельностью в течение полугода до наступления такого обстоятельства;
  • Одаряемый умер раньше дарителя.

Как при реальном, так и при консенсуальном соглашении отказ собственника жилого помещения от передачи его в дар может последовать при условии, что одаряемый совершает противозаконные действия по отношению к дарителю.

В случае умышленного убийства, отменить действие дарственной могут наследники погибшего в судебном порядке.

Как заключить договор дарения доли жилого дома, читайте здесь.

В случае отмены действия договора, лицо, которому дар передавался, должно вернуть жилой объект бывшему собственнику. Если дом продан, то вернуть его уже не удастся.

При доказательстве вины одаряемого в уничтожении или отчуждении имущества, судебная инстанция примет решение о взыскании компенсации за ущерб. При обоюдном согласии о возврате жилого помещения соглашение принято считать новым договором дарения.

Грамотное оформление договора

Договор можно составить как с участием нотариуса, так и без него.

Потребуется такой перечень документов:

  • удостоверение личности каждой стороны;
  • свидетельство, которое подтвердит право собственности дарителя;
  • нотариально заверенное письменное согласие всех владельцев долей;
  • документы, что подтвердят родство участников (свидетельство о браке, рождении);
  • заявление владельца дома о передаче дара, одаряемого – о его получении;
  • выписка из домовой книги, которая действует 30 дней.

Дополнительно могут потребовать кадастровые документы, техпаспорт и другие справки из БТИ. С таким пакетом документации лицо должно отправиться в Росреестр, где уплачивается государственная пошлина в размере 1 тыс. руб. и регистрируется договор в ЕГРП.

Ознакомьтесь так же:  Расписка в получении задатка за квартиру при аренде

Основные требования при подготовке документа:

  1. Составляется в простой письменной форме.
  2. Не допускается наличие опечаток и ошибок.
  3. Нельзя исправлять написанное.
  4. Обязательны подписи обеих сторон.
  5. Даритель должен знать, передает он недвижимость одному лицу или нескольким (от этого будет зависеть, необходима ли уплата налога).

В договоре прописываются условия дарения, которые указывают:

  • что жилье передается полностью/частично во владение новому собственнику;
  • дарится ли объект с правом пожизненного проживания;
  • особенности возврата дара при нарушении какого-либо условия;
  • дарятся конкретные помещения или просто часть дома без определения комнат (тогда оба собственника будут пользоваться всем зданием);
  • кто конкретно имеет право жить в доме, который является объектом дарения.

Скачать образец договора дарения жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме.

Часто в договоре вписывают, что новый владелец обязуется бережно относиться к жилому объекту, проводить ремонтные работы и принимать другие меры по сохранению помещения в надлежащем состоянии.

Регистрация перехода права собственности

Дарственная будет считаться заключенной с момента ее подписания сторонами и передачи акта о совершении сделки.

Затем необходимо зарегистрировать такое волеизъявление сторон, иначе со временем могут возникнуть ситуации, когда новому собственнику придется отстаивать права на собственность.

Сам договор дарения не дает достаточных оснований считать жилой объект перешедшим в право собственности одариваемому. Дополнительно нужно обратиться в инстанцию Росреестра и получить соответствующее свидетельство.

Согласно закону № 302-ФЗ, утвержденному властями 30.12.2012 года, с 1 марта 2013 года положение о регистрации дарственной не действует. Теперь необходимо регистрировать только право собственности.

В Росреестр необходимо предоставить такие справки:

  • свидетельство о регистрации права собственности дарителя;
  • документы, удостоверяющие личность обеих сторон;
  • заявление от имени дарителя на переход права собственности на жилое помещение;
  • заявление одаряемого, в котором излагается желание получить право являться собственником жилья;
  • договор дарения (количество экземпляров должно соответствовать количеству участников сделки, дополнительно снимают копии для уполномоченных структур);
  • если жилье является объектом совместной собственности, то нужно подготовить справку о согласии других сторон, заверив ее у нотариуса;
  • платежный документ об уплате госпошлины;
  • кадастровые документы на недвижимое имущество, что дарится;
  • документ БТИ;
  • справка с информацией о лицах, что проживают (и имеют регистрацию) в доме;
  • доверенность на представление интересов, если одна сторона имеет несовершеннолетний возраст или является недееспособной.

Надо ли оплачивать налог на дарение жилого помещения

При получении жилья в подарок, граждане должны перечислить НДФЛ, а подготовленную форму декларации сдать в Налоговую инспекцию до 30 апреля в следующем году после совершения сделки. Сумма налога для резидентов составляет 13% от кадастровой стоимости подаренного объекта.

С нерезидентов страны взимается 30%. Причем, в договорах суммы не обозначаются. Данные получают в БТИ. Ничего не перечисляют государству близкие родственники дарителя.

Близкие родственники это:

  • мать и отец;
  • супруг/супруга;
  • ребенок;
  • полнородный и неполнородный брат и сестра;
  • внук;
  • бабушка/дедушка.

Подоходным налогом их доходы не будут облагаться, в независимости от места проживания – в пределах России или за границей. Родство может подтверждаться справкой о составе семьи, выданной ЖЭКом или квартальным, а также выпиской из домовой книги. Сумму налога должен перечислять одариваемый.

Какие документы нужны для дарения квартиры сыну или дочери, узнаете здесь.

Как оформить дарение квартиры, рассказывается на этой страничке.

Если дом или квартиру получил в качестве подарка несовершеннолетний, то при отсутствии источников прибыли налог вместо него должен заплатить родитель/попечитель/усыновитель.

Если ребенок находится на государственном обеспечении, то налоги платит учреждение, где он живет.

Каждый может столкнуться с ситуацией, когда нужно оформить дарственную на своих близких, и тогда знания обо всех особенностях прохождения такой процедуры будут незаменимы.

При условии правильного составления договора и его регистрации в уполномоченных структурах у вас не возникнет неприятностей при определении права собственности на объект.

Видео: Принудительное прекращение права собственности на долю в жилом помещении

Договор дарения жилого помещения

При дарении жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры) совершается договор дарения.

Этот договор заключается по правилам заключения договоров дарения с учетом некоторых особенностей для дарения жилых помещений.

Содержание и форма заключения такого договора регулируется нормами Гражданского кодекса.

Договор дарения жилого помещения

Согласно ст. 572 ГК РФпо договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище.

Обычно дарение жилых помещений происходит между родственниками и друзьями. Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемого могут выступать РФ, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов.

Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В данном случае даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар.

В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помещений:

  1. от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
  2. работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
  3. государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

Организации, которым принадлежит жилище на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с согласия собственника.

В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение.

ГК РФ предусмотрел такой вид дарения, как пожертвование. Согласно ст. 582 ГК РФ пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель не должна противоречить функциональному назначению жилых помещений – проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.

При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Договор дарения жилого помещения

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту [email protected] (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

ИНФО-Витрина Недвижимости
Агентства Недвижимости Ярославль:

Договор дарения жилого помещения

Договор дарения является одним из самых традиционных видов гражданско-правовых договоров (ст. 572—582 ГК РФ). По этому договору одна сторона передает безвозмездно или обязуется передать другой стороне имущество (жилое помещение) в собственность.

Если на одариваемого возлагается договором какое-либо встречное обязательство, например обязанность предоставить дарителю — бывшему собственнику квартиры содержание, иждивение, то этот договор уже не является договором дарения. Вместе с тем даритель вправе указать в договоре дарения цель использования имущества, например, в договоре дарения денег сторона может указать, что одариваемый принимает деньги в дар в связи со вступлением в жилищный или в жилищно-строительный кооператив либо в связи с приобретением жилого помещения в собственность.

По общему правилу, по договору дарения может быть передана не только вещь, но и имущественное право (требование).

Некоторые лица, которые могли бы выступать стороной и в договоре купли-продажи, и в договоре мены, не могут быть стороной (конкретно одариваемой) в договоре дарения.

Договор дарения может быть направлен не только на передачу товара (либо имущественного права), но и на освобождение от исполнения одариваемого от имущественной обязанности, что не характерно для договора купли-продажи и договора мены.

Сторонами в договоре дарения, т.е. дарителем и одаряемым, могут быть граждане и юридические лица, в том числе и унитарные предприятия, а также Российская Федерация, ее субъекты и органы местного самоуправления.

Вещь может быть передана по договору дарения лишь дарите- лем-собственником. Когда происходит встречная передача имущества (даже если это бывает значительное время спустя или раньше, чем передачу осуществил даритель), то налицо притворная сделка, которая ничтожна (ст. 170 ГК РФ).

Применяя правила ч. 2 ст. 572 Гражданского кодекса РФ, необходимо учесть, что обещание подарить признается договором дарения в случае соблюдения правила о форме договора дарения, т.е. обещание не только подарить вещь (или право требования), но и освободить сторону от обязанности исполнить что-либо в пользу как дарителя, так и третьих лиц. Третьим лицом в данном случае понимается должник дарителя, либо кредитор одариваемого, либо лицо, не связанное со сторонами договора дарения договорными обязательствами (например, даритель принимает на себя обязательство возместить причиненный одариваемым ущерб).

Договор дарения считается заключенным не только в момент передачи имущества. Если соблюдено требование о форме договора (ч. 2 ст. 574 ГК РФ), то и обещание передать в будущем вещь будет означать, что договор заключен. В данном случае применимо общее правило о необходимости достигнуть соглашения по всем существенным условиям договора согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ.

Заключению договора дарения жилья (либо строительных материалов для строительства или ремонта жилого дома) может предшествовать издание компетентным государственным или муниципальным органом власти административного акта, разрешающего организации, владеющей имуществом, произвести его дарение гражданину.

Договор дарения жилого помещения: анализ правоприменительных аспектов проблемы

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНЫХ АСПЕКТОВ ПРОБЛЕМЫ

к.и.н., доцент кафедры международного права и прав человека МГПУ

Договор дарения жилого помещения: анализ правоприменительных аспектов проблемы

В общей массе гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями договор дарения занимает особое место ввиду обладания рядом специфических черт. С одной стороны, он является безвозмездной сделкой, то есть не имеет цены, а с другой — предусматривает переход права собственности от дарителя к одаряемому. Анализ правоприменительной практики показывает, что очень часто контрагенты договора дарения жилого помещения преследуют цели, не вытекающие из его природы.

Так, одним из наиболее распространенных случаев, встречающихся в практике заключения договора дарения жилого помещения, является оспаривание заключенной сделки по основаниям, предусмотренным статьёй 178 ГК РФ, то есть вследствие заключения договора дарения жилого помещения под влиянием заблуждения относительно природы сделки.
Даритель, заключая договор дарения жилого помещения, ошибочно полагает, что одаряемый обязан за безвозмездно переданное ему жилое помещение совершать определенные действия имущественного и личного характера в пользу дарителя. В противном случае, по мнению дарителя, договор дарения может быть признан недействительным.
Указанный случай был рассмотрен в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 4 апреля 2012 г. № 33-4656 . Решением апелляционной инстанции истцу было отказано в удовлетворении требований об отмене решения суда первой инстанции.

Ознакомьтесь так же:  Ликвидация тверского княжества

Истец (даритель) оспаривал действительность заключенной им сделки — договора дарения жилого помещения — по основаниям статьи 178 ГК РФ. Из обстоятельств дела следовало, что заключению договора дарения жилого помещения предшествовала устная договоренность между истцом и ответчицей о том, что ответчица заключит с истцом брак, обязуется оплачивать коммунальные платежи за квартиру, произвести в ней полный ремонт, а также ежемесячно будет помогать ему материально.
В дальнейшем ответчица уклонилась от выполнения данных ему обещаний, в связи с чем истец обратился в суд.

Кассационная инстанция отметила, что в соответствии с пунктом 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В соответствии со ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

Природа сделки дарения, ее правовые последствия в виде передачи истцом ответчице права собственности на квартиру, вследствие чего право собственности истца прекращается, явно следуют из договора дарения, который не допускает неоднозначного толкования, в связи с чем необоснованными являются доводы истца о том, что он, подписывая договор, заблуждался относительно последствий сделки, не предполагал, что он лишается права собственности и права на жилище, в действительности же он не имел намерений лишить себя права собственности на квартиру, не предполагал, что ответчица сможет без его ведома его выселять, препятствовать в проживании, сменить замки в квартире.

Из указанных доводов истца следует, что он не предполагал, что ответчица сможет совершать действия, заключающиеся в осуществлении своих прав собственности, тогда как, передавая квартиру по спорному договору дарения в собственность ответчице, истец не мог не знать, что передает ей право собственности.

Кассационная инстанция указала, что последовательный характер действий истца, выразившийся в том, что он лично заключал договор дарения жилого помещения с ответчицей, принимал участие в регистрационных действиях, оформил доверенность на ответчицу для оформления наследственных прав на спорную квартиру, а также доверенность на третье лицо на право заключения договора дарения принадлежащей ему квартиры, которые были удостоверены в установленном порядке нотариусом, свидетельствуют о том, что истец целенаправленно совершал действия с целью передачи ответчице в собственность спорной квартиры по договору дарения.

Суд также указал, что доводы истца о том, что ответчицей не исполнена достигнутая между сторонами договоренность о том, что ответчица будет за ним ухаживать, оказывать материальную помощь и оплачивать коммунальные платежи, произведет в ней ремонт, правомерно судом первой инстанции признаны несостоятельными, поскольку данные обстоятельства не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, не относятся к природе сделки и ее правовым последствиям. Мотивы заключения договора в силу ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеют существенного значения.

Проиллюстрированный пример из судебной практики договора дарения жилого помещения показывает, что имущественные и личные обязательства, данные одаряемым в пользу дарителя в исполнение указанной сделки, не имеют юридической силы, так как заключенной сделкой на одаряемого каких-либо заявленных истцом обязанностей не возложено и, что особенно важно, такие обязанности не вытекают из природы спорной сделки, которая таких обязанностей одаряемого перед дарителем не порождает.
Обстоятельства дела свидетельствуют об ошибочной позиции истца в рассматриваемой ситуации, выразившейся в фактической подмене договора пожизненного содержания с иждивением договором дарения жилого помещения. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (часть 1 статьи 601 ГК РФ). Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество (жилое и нежилое). Форма ренты может быть выражена как в денежной, так и в натуральной форме. Последняя может выражаться в обеспечении потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также в уходе за получателем ренты, если это необходимо в силу состояния его здоровья. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Договор пожизненного содержания с иждивением может предусмотреть возможность замены одной формы ренты другой, то есть натуральных выплат денежными, периодически вносимыми в течение жизни получателя ренты (статья 603 ГК РФ).

Таким образом, из обстоятельств дела усматривается, что договор дарения в данном случае выступал в качестве притворной сделки, заключенной для прикрытия договора пожизненного содержания с иждивением. В соответствии с частью 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа, применяются относящиеся к ней правила.

Следовательно, истцу необходимо было оспаривать ничтожность договора дарения жилого помещения вследствие признания указанной сделки притворной, то есть по основаниям части 2 статьи 170 ГК РФ.

Другой проблемой, возникшей в процессе анализа правоприменительной практики и связанной с заключением договора дарения жилого помещения, является требование о признании договора дарения мнимой сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Согласно части 1 статьи 170 ГК РФ, мнимой признаётся сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Мнимые сделки признаются ничтожными. Как правило, жилые помещения безвозмездно передаются одаряемым с целью избежать обращения взыскания на имущество дарителя по его обязательствам перед кредиторами.

Указанный случай рассмотрен в кассационном определении Санкт-Петербургского городского суда от № 33 — 1707/2012 от 07 февраля 2012 г .

Из обстоятельств дела следовало, что ответчик на основании договора о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, дополнительного соглашения о перерасчете долевого взноса, акта приема-передачи квартиры являлся собственником однокомнатной квартиры с 2007 г. По договору дарения, заключенному в октябре 2008 г., ответчик передал указанную квартиру в дар своей сестре, за которой было зарегистрировано право собственности на квартиру.

В июне 2010 г. истцы обратились в суд с требованиями о признании указанного договора дарения мнимой сделкой, ссылаясь на то, что он был заключен без намерения создать правовые последствия, с целью уклонения ответчика от обращения взыскания на принадлежащее ему имущество по его долговым обязательствам перед истцами.
Кассационная инстанция оставила без удовлетворения требования истцов и отметила, что суд первой инстанции на основе представленных доказательств сделал правильный вывод о недоказанности обстоятельств, указываемых истцами в качестве оснований для признания договора дарения мнимой сделкой, и в связи с этим правильно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Кассационная инстанция отметила, что из материалов дела следует, что оспариваемая сделка (в части такого ее последствия, как переход права собственности на квартиру) была исполнена в октябре 2010 г., когда на спорную квартиру было зарегистрировано право собственности Г.С., т.е. правовые последствия, соответствующие договору дарения, действительно наступили. Мнимая же сделка в соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ создаёт лишь видимость правовых последствий.

Реализация правомочий собственника сестрой ответчика в отношении спорной квартиры подтверждается фактом уплаты ею налога за данный объект недвижимости за 2009–2010 гг., заключенными ею договором найма с третьим лицом и договором энергоснабжения, нарядом-заказом на опломбировку счетчика, оформлением лицевого счёта на имя одаряемого.

Доводы истцов о том, что коммунальные платежи вносились разными лицами, в том числе и ответчиком, а также то обстоятельство, что ответчик в 2009–2011 гг. продолжал проживать в квартире, подаренной сестре, не являются достаточными для вывода о том, что договор дарения был совершен его сторонами лишь для вида и не был направлен на передачу спорной квартиры в дар сестре, которая зарегистрировала свое право собственности на это имущество и, как следует из приведенных выше доказательств, осуществляла права и обязанности собственника жилого помещения, связанные с его содержанием и уплатой налога, поэтому была вправе разрешить ответчику (брату) пользоваться принадлежащим ей жилым помещением.

Важным представляется также указание суда на то, что вышеприведённые доводы истцов могли бы иметь значение лишь в том случае, если бы законом были предусмотрены самостоятельные основания недействительности сделок, совершенных гражданином при наличии у него признаков неспособности отвечать по имеющимся у него обязательствам перед кредиторами. Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующих оснований не предусматривают.

Положения о возможности оспаривания сделок должника, причиняющих вред имущественным правам кредиторов, предусмотрены главой III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ (введена Федеральным законом от 28.04.2009 г. № 73-ФЗ).

Однако по смыслу норм ст. ст. 61.8 и 61.9 этого Закона оспаривание сделок должника осуществляется в рамках дела о банкротстве должника, а соответствующее заявление может быть подано в арбитражный суд внешним или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов.

Вместе с тем положения главы X того же Закона о банкротстве гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем, в настоящее время не действуют, поскольку пунктом 2 статьи 231 Закона предусмотрено их вступление в силу со дня вступления в силу федерального закона о внесении соответствующих изменений и дополнений в федеральные законы.

Ознакомьтесь так же:  Договор о технической поддержке сайта образец

Таким образом, отметила кассационная инстанция, в настоящее время в отношении граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, законом не предусмотрены основания недействительности сделок, связанные с причинением ущерба имущественным интересам кредиторов, и порядок оспаривания таких сделок, а следовательно, и их оспаривание возможны только на основании общих норм ГК РФ. Основание недействительности сделки, на которое ссылались истцы, в данном случае отсутствует.
Не имеется также оснований и для вывода о ничтожности сделки в силу ее несоответствия требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ), в том числе по признаку ее совершения исключительно с намерением причинить вред другому лицу (ст. 10 Кодекса).

Судом было отмечено, что на момент заключения договора дарения от 16.10.2008 г. отсутствовали судебные постановления о взыскании с ответчика в пользу истцов задолженности по договорам займа, во исполнение которых могло бы быть обращено взыскание на принадлежащее ответчику имущество. Материалы дела также не указывают на то, что на момент совершения сделки наступил срок исполнения какого-либо из имевшихся у ответчика обязательств. Исследованные обстоятельства указывают на то, что на момент заключения договора дарения срок исполнения обязательств по возврату основного долга по договорам займа не наступил, при этом действия по отчуждению спорной квартиры были начаты ответчиком до получения претензий заимодавцев.

Кассационная инстанция оставила без изменения решение суда первой инстанции о признании договора дарения жилого помещения мнимой сделкой.
Таким образом, при рассмотрении вопросов о признании договора дарения жилого помещения мнимой сделкой необходимо учитывать два важных обстоятельства. Во-первых, действующее гражданское законодательство в настоящее время не предусматривает самостоятельных оснований признания недействительности сделок, совершенных гражданином при наличии у него признаков банкротства. Кроме того, не действуют положения главы X Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в отношении граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Во-вторых, следует учитывать момент заключения договора дарения жилого помещения и момент вынесения судебных решений о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договорам займа, во исполнение которых могло бы быть обращено взыскание на принадлежащее ответчику имущество. Если сделка, связанная с дарением жилого помещения, заключена до вынесения соответствующих судебных решений, то это является весомым аргументом для отказа в признании договора дарения жилого помещения мнимым.

Следует отметить, что в качестве контрагентов договора дарения жилого помещения, как правило, выступают близкие родственники — мужья, жёны, братья, сёстры. Между ними обычно и возникают споры по поводу подаренной квартиры в случаях, когда на жилое помещение претендуют родственники умершего дарителя в порядке наследования. И здесь истцы, оспаривающие правомерность договора дарения жилого помещения, в качестве основного доказательства, обосновывающего исковые претензии, используют заключения посмертной амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы.

Так, Определением Московского городского суда от 2 марта 2012 г. по делу № 33 — 6919 было оставлено без изменения решение суда первой инстанции. Из обстоятельств дела следовало, что истица обратилась в суд с иском к ответчице о признании ее утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения. Истица указала, что на основании договора дарения к ней перешло от умершего отца право собственности на спорное жилое помещение, которое продолжает занимать ответчица, являвшаяся членом семьи ее отца. Соглашения о предоставлении в пользование ответчице спорной квартиры не заключалось.
Ответчица обратилась в суд со встречным иском к истице о признании недействительным договора дарения спорной квартиры в связи с тем, что ее муж при жизни страдал психическими заболеваниями, вел себя не вполне адекватно, состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Полагая, что на момент заключения договора он не мог отдавать отчет в своих действиях и руководить ими, ответчица по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, просила признать оспариваемую сделку недействительной.
В определении кассационной инстанции было отмечено, что с учетом довода истицы по встречному иску о том, что на момент заключения сделки со своей дочерью ее муж не осознавал своих действий и не мог ими руководить, по ее ходатайству была проведена посмертная амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза в отношении дарителя. Согласно заключению комиссии экспертов, умерший супруг, как страдающий хроническим психическим расстройством с бредовым синдромом, не мог понимать значение своих действий и руководить ими в интересующий суд период.

Суд отметил, что экспертиза была проведена квалифицированными специалистами, имеющими необходимые специальные познания и стаж экспертной работы, то есть лицами, не заинтересованными в исходе дела. Экспертной комиссией были исследованы все имеющиеся в распоряжении суда медицинские документы, а также материалы гражданского дела, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Суд первой инстанции правомерно принял за основу данное заключение при решении вопроса о психическом состоянии дарителя в юридически значимый период. При этом суд первой инстанции верно учел, что экспертной комиссией сделан однозначный утвердительный вывод о неспособности дарителя понимать значение своих действий и руководить ими при подписании оспариваемого документа.

Так как из экспертного заключения усматривается, что бывший собственник спорной квартиры на момент заключения договора дарения жилого помещения не мог понимать значения своих действий и руководить ими, то суд пришел к выводу об отсутствии его воли на заключение данной сделки. И с учетом требований ст. 177 ГПК РФ данные обстоятельства являются основанием для признания указанной выше сделки недействительной.

С учетом принятия решения об удовлетворении встречных исковых требований о признании сделки недействительной суд правильно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о признании супруги умершего дарителя утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, так как у истицы (дочери умершего дарителя) по первоначальному иску отсутствуют законные основания для приобретения права собственности на квартиру.
Кассационная инстанция отметила, что так как недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, то с учетом признания недействительным оспариваемого договора дарения к дочери умершего дарителя не перешло право собственности на вышеуказанное жилое помещение и у нее отсутствовали правовые основания для обращения в суд с заявленными ею требованиями.

Важно отметить, что признание недействительным договора дарения жилого помещения влечёт признание недействительными всех последующих сделок с «подаренным» жильём — купли-продажи, мены, наследования и т.д. Как правило, между моментом заключения договора дарения жилого помещения и вынесением решения суда о признании его недействительным проходит определённое время, в течение которого с «подаренным» жильём заключаются новые сделки. Указанное временное разграничение обусловлено объективной причиной, так как посмертная амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза — это постфактум смерти дарителя и между заключением договора дарения до смерти одного из контрагентов (дарителя) может пройти достаточно длительное время.

Таким образом, на основе вышеизложенных примеров из судебной практики, связанной с договором дарения жилого помещения, можно сделать следующие выводы.
Во-первых, при всей кажущейся простоте правовой конструкции договор дарения жилого помещения имеет ряд специфических характеристик, обусловленных практикой его заключения и рассмотрения судебными инстанциями. Прежде всего следует обратить внимание на субъектный состав указанного правоотношения. Контрагентами сделки выступают люди, как правило, состоящие в близком родстве, — родители, дети, братья, сёстры, дяди, тёти, племянники, а также бывшие супруги, знакомые, знающие друг друга много лет. В этом кроется потенциальная конфликтность сделки. Кто-то из родственников получает безвозмездно жильё, а другие остаются ни с чем. И начинаются судебные тяжбы.

Во-вторых, договор дарения жилого помещения может выступать в качестве притворной сделки. Например, безвозмездная передача жилья может иметь место в случае «прикрытия» фактической купли-продажи жилого помещения. Дарители (продавцы) в указанных случаях уходят от уплаты налогов на жилые помещения, а одаряемые (покупатели) скрывают свои доходы. Следует, однако, учитывать, что так называемые «дарители» рискуют остаться без денежных средств в случае криминальных действий со стороны «одаряемых». Нельзя не обратить внимания и на определенную психоментальную составляющую сделки, связанной с договором дарения жилого помещения.

Обыватели-дарители, заключающие сделку, часто увязывают безвозмездность с некими встречными позитивными действиями со стороны одаряемых (с уходом, оказанием материальной помощи). Ложное видение правовых последствий договора дарения со стороны одаряемых приводит к обращению в судебные инстанции с исками о признании недействительной соответствующей сделки. Однако правоприменительная практика показывает, что судебные инстанции исходят прежде всего из соблюдения формальных требований к процедуре дарения жилого помещения (оформления договора, регистрации) и принимают решения не в пользу дарителей.

В-третьих, в настоящее время в российском законодательстве отсутствуют правовые нормы, предусматривающие самостоятельные основания недействительности сделок, связанных с причинением ущерба имущественным интересам кредитора, равно как и процедуру оспаривания указанных сделок. Наличие указанного существенного пробела позволяет использовать должникам договор дарения жилого помещения в качестве одного из способов ухода от обращения взыскания на недвижимость по обязательствам перед кредиторами. Довод судебных инстанций о том, что заключение договора дарения жилого помещения произошло до фактического возникновения долговых обязательств перед заимодавцами выглядит формальным. Как правило, лица, берущие в долг значительные финансовые суммы и не собирающиеся их возвращать, заранее продумывают юридические комбинации, которые бы исключили возможность обращения взыскания на принадлежащую им недвижимость.

В-четвёртых, потенциальным счастливчикам-одаряемым, получившим безвозмездно жилое помещение, следует иметь в виду, что их право собственности на дар может быть успешно оспорено в суде после смерти дарителя посредством посмертной амбулаторной или комплексной судебно-психиатрической экспертизы, в соответствии с заключением которой даритель спорной квартиры на момент заключения договора дарения жилого помещения не мог понимать значения своих действий и руководить ими. В указанных случаях суды приходят к выводу об отсутствии его воли на заключение данной сделки и с учетом требований ст. 177 ГПК РФ признают договоры дарения жилых помещений недействительными.

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от № 33 — 1707/2012 от 07 февраля 2012 г. // Правовая система «Консультант»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *