Договор аренды в валюте

Заключение договора аренды нежилого помещения в иностранной валюте

добрый день! подскажите, пожалуйста, законно ли заключение договора аренды нежилого помещения в долларах? не является ли доход от курсовой разницы (оплата арендных платежей)по договору аренды неосновательным обогащением арендодателя, если курс доллара значительно возрос по сравнению с курсом на момент заключения договора?

Ответы юристов (1)

Дарья, добрый день,

Если я правильно понимаю, то вы юрлицо/И и договор с резидентом.

Заключение договора аренды и номинирование цены в валюте вполне законно, надо указать что оплата должна производиться в рублях и правила пересчета курса. Если формулировки договора корректные, то претензий, а тем более по поводу неосновательного обогащения, не должно быть. Будет налогооблагаемый доход в зависимости от принятой системы налогообложения.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Образец договора аренды нежилого помещения для размещения обменного пункта

ДОГОВОР No. ___
аренды нежилого помещения

г. ____________________ «____»_________ 20___ г.

Акционерное общество ___________________________________________,
именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице _______________________,
(должность, Ф.И.О.)

действующей на основании __________________________, с одной стороны и
(Устава, Положения)
КБ «____________________________________________________ БАНК», в лице
__________________________, действующего на основании _______________,
(должность, Ф.И.О.)

с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору в срочное возмездное
пользование (аренду) часть нежилого помещения общей площадью _________
кв.м по адресу: _____________________________________________________.

1.2. Помещение предоставляется для размещения пункта обмена валют

КБ «___________________________ БАНК».

2. Срок действия договора

2.1. Право пользования помещением, указанным в п. 1.1
предоставляется на период с «__»_______ 20___ г. по «__»______ 20__ г.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Арендодатель имеет право:

3.1.1. В одностороннем порядке, в связи с инфляционными
процессами и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ,
не чаще чем один раз в год, изменять размеры арендной платы, уведомив
об этом Арендатора письменно за ________(______________) месяц__.

3.2. Арендодатель обязуется:

3.2.1. Своевременно передать Арендатору помещение по
приемно-сдаточному акту, который является неотъемлемой частью данного
договора (Приложение 1).

3.2.2. Осуществлять своими силами и за свой счет капитальный
ремонт помещения, предоставляемого в аренду, предусмотренный общим
планом капитального ремонта здания на основании строительных норм и
правил эксплуатации производственных помещений.

3.2.3. Выделить линию телефонной связи для подключения к системе
сигнализации.

3.2.4. Не совершать действий, препятствующих выполнению
«__________________________________________» требований, установленных
(название банка)

нормативными актами ЦБ РФ в части организации и функционирования
пунктов обмена валюты.

3.3. Арендатор имеет право:

3.3.1. Использовать арендованное помещение в соответствии с
п.п. 1.1 и 1.2 настоящего договора.

3.4. Арендатор обязуется:

3.4.1. Использовать арендованное помещение в соответствии с
п.п. 1.1 и 1.2 настоящего договора.

3.4.2. Производить за свой счет и своими силами текущий ремонт
помещения.

3.4.3. Своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

3.4.4. После прекращения действия договора или его досрочного
расторжения передать арендованное помещение по акту в надлежащем
состоянии.

3.4.5. Осуществлять своими силами и за свой счет охрану обменных
пунктов.

3.4.6. Не производить никаких перепланировок и переоборудования
арендуемого помещения, вызванных потребностями Арендатора, без
письменного разрешения Арендодателя.

3.4.7. Не сдавать арендуемое помещение как в целом, так и
частично в субаренду (поднаем) без письменного разрешения
Арендодателя, не использовать в качестве залога.

3.5. Если арендуемое помещение в результате виновных действий
Арендатора окажется в аварийном состоянии, то Арендатор обязан
произвести ремонт за счет своих средств или возместить ущерб
Арендодателю в добровольном порядке.

3.6. Если помещение окажется в аварийном состоянии в результате
действий третьих лиц, то до решения вопроса о взыскании с виновных
ущерба затраты на восстановительный ремонт распределяются следующим
образом:

Арендодатель — _____%;
Арендатор — ____%.

4. Платежи и расчеты

4.1. За пользование предоставленными помещениями Арендатор с
«___»________________ 20__ г. по «___»_____________ 20__ г. уплачивает

Арендодателю договорную арендную плату в сумме, эквивалентной
_________________________________________________ долларам США в

месяц, включая НДС. Указанная сумма включает в себя плату за аренду
помещения, плату за предоставленные коммунальные услуги
(электричество, водоснабжение, отопление и т.п.).

4.2. Оплата производится в рублях, по курсу ЦБ РФ на день
перечисления арендной платы.

4.3. Оплата производится предварительными платежами, ежемесячно,
на расчетный счет Арендодателя до ____ числа каждого месяца.

5. Ответственность сторон

5.1. Стороны несут ответственность за невыполнение своих
обязательств в соответствии с действующим законодательством РФ и
условиями настоящего договора.

6. Изменение и расторжение договора

6.1. Изменения и дополнения к договору оформляются
дополнительными соглашениями, вступающими в силу с момента их
подписания обеими сторонами и являющимися неотъемлемыми приложениями к
настоящему договору.

6.2. Договор может быть прекращен до окончания срока его действия
по соглашению сторон.

6.3. По требованию Арендодателя настоящий договор аренды может
быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:
— использует помещение в соответствии с п. 1.2 договора;

— производит перепланировку, переоборудование арендуемого
помещения без письменного разрешения Арендодателя, при этом
существенно ухудшает имущество;

— более двух раз подряд по истечении срока, указанного в п. 4.3
не вносит арендную плату.

6.4. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения
договора только после письменного предупреждения Арендатора о
необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок.

6.5. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть
досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

— Арендодатель не предоставляет помещение в пользование либо
создает препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями
договора;

— переданное Арендатору помещение имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при
заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны
были быть обнаружены вовремя осмотра при приемке — передаче;

— Арендодатель не производит капитальный ремонт, согласно
п. 3.2.2;

— помещение в силу обязательств, за которые Арендатор не
отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6.6. Все разногласия, которые могут возникнуть при исполнении
настоящего договора, стороны будут стремиться разрешить путем
переговоров, при наличии неурегулированных спорных вопросов, они будут
передаваться на разрешение в Арбитражный суд г. ______________.

7. Другие условия

7.1. Произведенные Арендатором неотделимые улучшения арендованного
помещения после прекращения договора становятся собственностью
Арендодателя с выплатой им Арендатору компенсации в размере ______
__________________ рублей

8. Заключительные положения

8.1. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности,
по истечении срока настоящего договора (подпункт 1.2.) имеет при
прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на
заключение договора на новый срок. При этом Арендатор обязан в
письменной форме уведомить Арендодателя о желании заключить такой
договор в следующий срок: ___________________________________________
____________________________________________________________________.

8.2. Настоящий договор составлен в ______ экземплярах и
считается заключенным с _______________________________________.

8.3. Адреса и банковские реквизиты Сторон:

Арендодатель: ______________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________

Арендатор: _________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами
(п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не
менее года, подлежит государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации.

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его
недействительность.

12 рекомендаций по заключению договора аренды недвижимости

В настоящей статье приведены 12 наиболее интересных, на взгляд автора, рекомендаций, которые могут сделать договор более благоприятным и менее рискованным для арендаторов. Между тем указанные рекомендации не охватывают и не претендуют на освещение всего комплекса арендных отношений.

1. Уделяйте серьезное внимание процедуре ведения переговоров, поскольку она имеет юридическое значение и может привести к убыткам

Практика применения ст. 434.1 ГК РФ (Переговоры о заключении договора) набирает обороты. Контрагенты и суды все активней и уверенней применяют эту статью[1].

В связи с этим, вступая в переговоры, арендатору необходимо помнить, что при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности, не допускать вступления в переговоры о заключении договора или их продолжения при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. При этом ГК РФ перечисляет два случая, когда действия по ведению переговоров предполагаются недобросовестными: а) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; б) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Для того чтобы не быть обвиненным в недобросовестном ведении переговоров по поводу заключения договора аренды, арендатору необходимо обдумывать свои переговорные действия, не вводить потенциального арендодателя в заблуждение и не создавать у арендодателя излишней уверенности в том, что договор аренды в любом случае будет заключен, если само заключение договора зависит от каких-либо юридических, экономических или иных параметров и у самого арендатора нет уверенности в том, что договор аренды все же будет заключен.

Обо всех обстоятельствах, которые могут служить препятствием для заключения договора аренды, необходимо заранее сообщать потенциальному арендодателю, чтобы избежать привлечения к ответственности и взыскания потенциальным арендодателем убытков, вызванных недобросовестным ведением переговоров. Вероятность предъявления арендодателем требований о взыскании убытков кратно возрастает в случаях, когда перед заключением договора аренды арендатор предлагает арендодателю привести помещение в соответствие с некими техническими или иными требованиями, исполнение которых потребует от арендодателя необходимости осуществления затрат или когда заключение договора аренды обусловлено со стороны потенциального арендатора необходимостью расторжения договора аренды с текущими арендаторами. Если договор аренды не будет заключен, то арендодатель, с которым велись переговоры о заключении договора аренды, может предъявить потенциальному арендатору требования о возмещении убытков не только в части понесенных расходов на приведение объекта аренды в соответствие с предъявленными потенциальным арендатором требованиями, но и выгоду, упущенную арендодателем в связи с расторжением договоров аренды с текущими арендаторами.

Ведение переговоров требует определенной гибкости и предусмотрительности арендатора. Срыв переговоров и отказ от заключения договора в непростой экономической ситуации может побудить арендодателя к тому, чтобы обвинить арендатора в недобросовестном ведении переговоров и попытаться взыскать какие-нибудь убытки. Поэтому арендатору (его сотрудникам, представителям, юристам, консультантам, риелторам, брокерам) необходимо внимательно реализовывать переговорные шаги, отдавая себе отчет в том, что они могут иметь неблагоприятные юридические последствия для арендатора.

2. Учитывайте влияние валютной оговорки и ограничивайте валютные риски

В договорах аренды арендная ставка зачастую привязывается к курсу какой-либо иностранной валюты или к курсу условных денежных единиц, что создает для арендатора риски значительного повышения арендной платы в случае существенных колебаний курса валюты. Многие арендаторы, пострадавшие в 2014 и 2015 годах от кратного роста курса иностранной валюты, пытались в судебном порядке расторгнуть свои договоры аренды или изменить условия о размере арендной платы на основании ст. 451 ГК РФ, т.е. в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Под такими обстоятельствами арендаторы подразумевали изменение курса валюты. В других случаях арендаторы пытались освободиться от ответственности за неисполнение своих обязательств по уплате арендных платежей по повышенной ставке на основании п. 3 ст. 401 ГК РФ, указывая на то, что исполнение ими обязательств по уплате ежемесячных арендных платежей оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Однако в подавляющем большинстве и в одном, и в другом случае истцам было отказано в удовлетворении заявленных исковых требований [2].

Ознакомьтесь так же:  Нотариус в парковом районе

На привязке арендной платы и иных платежей к курсу иностранной валюты в основном настаивает арендодатель, поэтому арендатору необходимо обезопасить себя от существенного роста курса валюты через внесение в договор аренды условий, ограничивающих указанный риск. Это можно сделать, например, через указание максимального значения курса, по которому будет происходить расчет, даже если курс будет значительно выше закрепленного в договоре, или через внесение в договор аренды условия о том, что если курс превысит определенное значение, то арендная плата будет начисляться в фиксированном заранее согласованном сторонами размере без привязки к курсу валюты или в размере, рассчитанном по какой-то иной формуле, снижающей валютный риск арендатора. Вполне возможно, что арендатору в ходе переговоров удастся убедить арендодателя отказаться от привязки арендных платежей к какому-либо курсу иностранной валюты и зафиксировать арендные платежи в рублях.

3. Предусматривайте для себя условия, позволяющие выйти из договора аренды с минимальными потерями

Поскольку финансовая ситуация каждого конкретного арендатора, а равно и экономические условия ведения бизнеса могут измениться, то арендатору имеет смысл защититься от рисков невозможности продолжения деятельности в арендованной недвижимости. Более того, в процессе аренды могут случиться такие обстоятельства, которые пусть и не напрямую или явным образом, но все же будут препятствовать или затруднять для арендатора (его сотрудников, клиентов, поставщиков) осуществление деятельности, с целью которой арендовалась недвижимость.

Чтобы защититься от указанных неблагоприятных ситуаций, арендатору имеет смысл согласовать с арендодателем и включить в договор аренды положения, которые позволят ему в любой момент отказаться от договора аренды, письменно предупредив арендодателя о таком расторжении за какой-либо разумный срок, указанный в договоре аренды. Альтернативным вариантом может быть прямое указание случаев, при наступлении которых у арендатора возникает право отказаться от договора, заранее письменно предупредив арендодателя о планируемом расторжении. При этом важно указывать в договоре на то, что арендатор имеет не просто право отказаться от договора, а право на отказ от договора, т.е. на его расторжение в одностороннем внесудебном порядке. Такая оговорка требуется для того, чтобы уйти от необходимости обращения в суд и прохождения длительной и затратной процедуры судебного расторжения договора аренды. Однако арендатор должен быть готов к тому, что арендодатель может и не согласиться на такие условия или же будет существенным образом так или иначе ограничивать их действие, стремясь сделать процедуру одностороннего расторжения договора затруднительной для арендатора или существенно растянутой во времени.

Зачастую арендодатели вносят в договор аренды условие о том, что в случае одностороннего отказа арендатора от договора аренды арендатор должен выплатить арендодателю определенную в самом договоре сумму денежных средств в качестве платы за отказ от договора аренды на основании пп. 2 и 3 ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ. При этом такая сумма должна быть разумной и соответствовать неблагоприятным для арендодателя последствиям, вызванным отказом арендатора от исполнения договора аренды. Если в суде будет доказано очевидное несоответствие размера этой денежной суммы неблагоприятным для арендодателя последствиям, вызванным отказом арендатора от договора аренды, а также заведомо недобросовестное осуществление арендодателем права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ)[3].

4. Предусматривайте, по возможности, условие о запрете арендодателю в одностороннем порядке отказываться (расторгать) от договора аренды

Со своей же стороны, для обеспечения стабильности работы арендатору имеет смысл всячески ограничивать, если не запретить вообще, право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды. Длительные надежные договорные арендные отношения позволяют арендатору более свободно и уверенно планировать свой бизнес, не опасаясь того, что в любой момент ему придется переезжать на новое место и решать все сопутствующие этому вопросы, вместо того чтобы заниматься своей основной деятельностью.

Если не удается согласовать с арендодателем запрет на односторонний отказ арендодателя от договора аренды, то арендатор может стремиться включить в договор положения, усложняющие процедуру расторжения договора арендодателем. Такими условиями, например, могут быть условия, предусматривающие необходимость направления предварительного уведомления арендатору об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды за значительный срок. Или же, например, указание в договоре аренды периода времени, в течение которого договор не может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Также можно указать в договоре, например, условия, предусматривающие обязательства арендодателя перед отказом от договора аренды в обязательном порядке выплатить арендатору суммы денежных средств, причитающихся арендатору по условиям договора (компенсация неотделимых улучшений; расходы на осуществление текущего ремонта и т.д.), если аренда будет прекращена до истечения определенного срока или если арендодатель прекратит фактический доступ арендатору (его сотрудникам, клиентам, поставщикам) в арендуемый объект недвижимости.

5. Предусматривайте в договоре аренды плату за односторонний отказ от договора любой из его сторон

Как уже было упомянуто выше, пп. 2 и 3 ст. 310 ГК РФ предусматривают возможность согласовать между сторонами условие о том, что сторона, инициировавшая расторжение договора аренды, уплачивает другой стороне определенную сумму за такое расторжение. В случае если арендатором был внесен обеспечительный платеж по договору аренды, то плата за отказ от договора аренды может вычитаться из обеспечительного платежа при наличии в договоре условия об этом. Иногда выгодней и разумней уплатить определенную сумму денежных средств при отказе от договора аренды, чем продолжать арендовать недвижимость и вносить арендную плату или формировать кредиторскую задолженность перед арендодателем.

6. Внимательно изучайте условия об обеспечительном платеже

В подавляющем большинстве случаев арендодатели включают в договор аренды условия, касающиеся обеспечительного платежа, который должен быть внесен арендатором для обеспечения исполнения своих обязательств по договору аренды. Условия обеспечительного платежа регулируются ст. 381.1 ГК РФ и договором аренды.

В случае возникновения у арендатора денежного обязательства, в т.ч. обязанности возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора аренды, обеспечительный платеж может быть зачтен в счет исполнения арендатором такого обязательства. Зачастую размер обеспечительного платежа, особенно в случаях аренды помещений в торговых центрах или в бизнес-центрах, равняется сумме нескольких ежемесячных арендных платежей. Арендатору можно и нужно убеждать арендодателя в снижении размера обеспечительного платежа. Указанные выше рекомендации о привязке арендных платежей к курсу иностранной валюты могут быть применены и для обеспечительного платежа.

В целом арендатору надо стремиться к тому, чтобы сузить поле вариантов и случаев, при наступлении которых арендодатель получает право зачесть весь или часть обеспечительного платежа в счет исполнения арендатором своих денежных обязательств перед арендодателем. Чем больше у арендодателя оснований, позволяющих произвести такой зачет, тем меньше у арендатора шансов на получение хоть сколько-нибудь значимой суммы, остающейся от обеспечительного платежа в случаях, когда обеспечительный платеж должен быть возвращен (например, истечение срока действия договора аренды).

Арендатор заинтересован в том, чтобы условия договора аренды обязывали арендодателя вернуть арендатору обеспечительный платеж (или его часть, оставшуюся после произведенных из нее арендодателем вычетов) как можно скорей и без задержек, проволочек или процедурных сложностей. Поэтому при изучении договора аренды необходимо обращать внимание на такие условия, чтобы не оказаться в ситуации, когда обеспечительный платеж продолжает находиться у арендодателя еще несколько месяцев после наступления условий для его возврата. За нарушение арендодателем срока возврата обеспечительного платежа, особенно когда размер его значителен, арендатору логично настаивать на включении в договор ответственности арендодателя в виде пени за каждый день просрочки.

7. Обращайте внимание на условия об удержании имущества

Иногда арендодатели включают в договор аренды условия, позволяющие им удерживать имущество арендатора, находящееся в арендуемом объекте недвижимости, или прекращать доступ арендатора в арендуемую недвижимость в случае неисполнения арендатором своих обязательств по договору аренды. Для арендатора такое условие создает значительные риски невозможности продолжения своей деятельности в арендуемой недвижимости в случае возникновения просрочки по арендной плате или иным обязательствам перед арендодателем. Арендатору рекомендуется по возможности исключать подобные положения и условия из договора аренды недвижимости и даже наоборот – включать в договор положения, запрещающие арендодателю прекращать доступ арендатору в арендуемую недвижимость и удерживать имущество или ограничивающие такую возможность (например, только если размер задолженности по арендной плате и иных платежей по аренде превышает 2-3-месячные суммы арендной платы и т.д.).

8. Внимательно изучайте положения об изменении арендной платы

Большинство договоров аренды содержат условия, позволяющие арендодателю один раз в год изменять размер арендной платы (обычно в сторону повышения) на определенный процент или на коэффициент, рассчитанный по формуле, указанной в договоре аренды. Необходимо настаивать на том, чтобы формула предусматривала не только повышение, но и возможность снижения арендной платы, если возникли условия или обстоятельства, которые, будучи учтенными в формуле, при пересчете свидетельствуют о необходимости снижения арендной платы.

Важным моментом является необходимость избежать попадания в «ловушку геометрической прогрессии» при заключении договора на продолжительный срок. Суть ловушки в том, что при каждом новом ежегодном повышении арендной платы, к примеру, на 7% размер повышения опирается не на первоначальный размер арендной платы, а на базу предыдущего года. Например, если первоначально размер арендной платы был 100 рублей, а в следующем году 107 рублей, то на третий год арендная плата будет повышена на 7% от 107 рублей, а не от 100 и будет равняться 114,49 рубля, а не 114 рублям, а на четвертый год уже 122,50 рубля, а не 121 рублю. Чем более длительный договор и чем больше размер арендной платы, тем ощутимей со временем становится эта разница для арендатора.

9. Желательно заранее знать точный размер расходов, уплачиваемых за управление арендуемой недвижимостью

Арендатору необходимо заранее понимать экономику арендуемого объекта недвижимости и договора аренды. Какие расходы и в каком размере несут арендодатель и арендатор? Есть ли в договоре аренды платежи, которые ложатся на арендатора, но размер их не известен, не понятен, не точен? Например, если объектом недвижимости управляет управляющая компания, то кто, как и в каком размере оплачивает ее услуги? Порой услуги управляющей компании, которые прямо не указаны в договоре аренды, но обязанность по компенсации которых переложена на арендатора, могут оказаться весьма существенными и обременительными для арендатора.

Эта рекомендация касается и всех иных платежей, которые могут явно или не явно упоминаться в договоре аренды и возлагаться прямо или косвенно (через обязательство арендатора компенсировать (возместить) такие расходы, понесенные арендодателем) на арендатора.

10. Обращайте внимание на порядок завоза товара и обязательно читайте правила ТЦ

Для некоторых арендаторов становятся откровением правила работы торговых центров и режим завоза/вывоза товаров, поскольку некоторые арендаторы рассчитывают на то, что в любое время смогут пополнять свои товарные запасы, но правила позволяют делать это только ночью. Ночью же стоимость транспортировки выше, чем днем, что может создавать для арендатора дополнительные расходы. Поэтому изучению подлежит не только договор аренды, но и все приложения к нему, в т.ч. правила работы торгового центра или иного объекта, в котором располагается арендуемая недвижимость.

Ознакомьтесь так же:  Приказ министра обороны по форме одежды 1500

11. Учитывайте условия об НДС при упрощенной системе налогообложения арендодателя

Применяемые арендодателем и арендатором системы налогообложения могут иметь важное значение при согласовании в договоре аренды условий об арендных и иных платежах, уплачиваемых арендатором в пользу арендодателя. В тех случаях, когда арендодатель применяет общую систему налогообложения и включает в размер арендного платежа еще и сумму НДС, для арендатора в договор аренды имеет смысл внести условие, прямо указывающее на то, что если арендодатель в результате перехода на иную систему налогообложения или в результате продажи арендуемой недвижимости другому лицу (физическому или юридическому) перестанет быть плательщиком НДС, то сумма арендных и иных платежей, ранее включающая сумму НДС, подлежит уменьшению на сумму НДС. При наступлении такого события арендатор сможет снизить размер своих платежей на сумму НДС. При этом в договор аренды рекомендуется внести условие, обязывающее арендодателя при наступлении указанного выше события внести изменения в договор аренды в этой части путем подписания дополнительного соглашения и подкрепить эту обязанность арендодателя обязательством уплачивать пеню, например, в размере НДС от ежемесячных платежей, ранее включавших в себя НДС.

Кроме того, для того случая, при котором арендодатель может перестать быть плательщиком НДС, в положениях об обеспечительном платеже логично продолжить обозначенную линию и внести условия, обязывающие арендодателя вернуть арендатору либо сумму НДС, включенную в обеспечительный платеж, либо весь обеспечительный платеж с возложением на арендатора в этом случае обязанности опять уплатить арендодателю обеспечительный платеж, но уже без НДС.

12. Избегайте ответственности за пожарную безопасность. Включайте условия о компенсации или отсутствии арендной платы в случае приостановления деятельности ТЦ, БЦ, ТРЦ

В связи со значительно возросшими рисками приостановления деятельности торговых и бизнес-центров по причине повторного невыполнения в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего федеральный государственный пожарный надзор арендаторам следует настаивать на включении в договоры аренды условий, возлагающих на арендодателей ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности, а также условий, обязывающих арендодателя возместить арендатору убытки, возникшие в связи с невозможностью осуществления деятельности в арендуемом помещении из-за приостановления деятельности торгового или бизнес-центра. Можно попытаться внести в договор аренды еще и условия, освобождающие арендатора от обязанности уплачивать арендную плату и иные платежи на период приостановления деятельности торгового или бизнес-центра.

Кроме того, арендатору надо иметь в виду, что деятельность торгового или бизнес-центра может быть приостановлена контролирующими уполномоченными органами и по иным причинам[4]. Поэтому в договор аренды рекомендуется включить общее условие, обязывающее арендодателя компенсировать арендатору убытки, возникшие по вине арендодателя (в связи с допущением нарушений, которые послужили поводом для приостановления деятельности в арендуемом объекте недвижимости), и условие, освобождающее арендатора от обязанности уплачивать арендную плату и иные платежи на период приостановления деятельности.

Дополнительно можно настаивать на включении в договор аренды условия, позволяющего арендатору без штрафных санкций в одностороннем порядке отказаться (расторгнуть) от договора аренды в случае приостановления в административном порядке деятельности в арендуемом объекте недвижимости, письменно предупредив об этом арендодателя за 7-10 дней до даты расторжения договора аренды.

Удастся ли в итоге арендатору включить (и в каком виде) в договор аренды те или иные рекомендованные условия, зависит от переговорной позиции арендатора, навыков ведения переговоров и иных факторов, которые должны быть учтены при подготовке и проведении переговоров с арендодателем.

Дадонов Виталий, партнер Юридической компании «Дельфи

Статья размещена в информационно-аналитическом Бюллетене RWAY № 278 (май 2018 г.).

[1] См., например, следующие дела: №А32-41814/2016; № А41-90214/16; А55-23007/2015.

[2] См., например, следующие дела: А51-1763/2014, А51-17213/2015, А40-22624/2015; А26-9641/2009; А26-9641/2009.

[3] Пункт 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».

[4] См., например, статьи 6.3, 6.4, 9.4 КоАП РФ.

Договор аренды (Рекомендации по аренде коммерческой недвижимости)

Коллектив авторов, VEGAS LEX

Как показывает практика, спрос на недвижимость, которую можно использовать в коммерческих целях, чрезвычайно высок.

Среди огромнейшего количества нюансов, связанных с заключением, исполнением и расторжением коммерческими организациями договоров аренды помещений, наиболее конфликтоемкое условие — арендная плата.

Договор и его приложения

Согласно ст. 654 ГК договор аренды здания (помещений в нем) непременно должен предусматривать размер арендной платы. Если стороны не согласуют это условие в письменной форме, договор не может считаться заключенным.

В случаях, когда плата за аренду помещения установлена в договоре на единицу площади помещения или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера помещения, переданного арендатору во временное пользование. Если размер арендной платы определяется не в самом договоре аренды, а в ином документе, то необходимо обозначить его как приложение к договору аренды. Несоблюдение этого правила может привести к тому, что в случае спора суд может признать договор аренды незаключенным. И такие случаи в практике ФАС СКО не редкость: например, арендодатель обращается в арбитражный суд с иском к предпринимателю (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, скажем, подсобного хозяйства. В качестве доказательства согласования сторонами условия о размере арендной платы истец представляет в суд документ под названием «Расчет арендной платы» без указания того, что он является приложением к договору аренды. Решение суда: стороны не согласовали размер арендной платы, следовательно, договор аренды нельзя считать заключенным.

Фиксировать или рассчитывать?

Как прописать в договоре условие об арендной плате? На практике чаще всего применяются два способа:

1. В виде фиксированной суммы, уплачиваемой по истечении определенного периода.

2. В виде указания на порядок расчета арендной платы.

Если в первом случае все более или менее ясно, то второй нуждается в пояснениях. В этом случае в договоре аренды плата указывается в рублях, однако устанавливается порядок ее регулярного пересчета:

— пропорционально коэффициенту-дефлятору, соответствующему индексу изменения потребительских цен на товары, работы, услуги в РФ (в 2005 году он составляет 1,104);

— пропорционально изменению МРОТ.

Сумма арендной платы может быть указана в договоре и в иностранной валюте, однако уплачивается в рублях по курсу на дату, определенную в договоре аренды (это разрешает ст. 317 ГК). Чтобы не зависеть от колебания курса одной иностранной валюты (особенно в ситуации, когда одна повышается, а другая падает, как сейчас в случае с долларом США и евро), можно рассчитывать арендную плату по так называемой «мультивалютной» схеме: указанный в договоре размер арендной платы рассчитывается путем умножения указанной в договоре суммы иностранной валюты на среднее арифметическое рублевых курсов этих нескольких валют на определенную дату.

Разница между этими двумя способами арендной платы в порядке ее изменения. Арендная плата, установленная в твердой сумме, не зависит от колебания индексов, МРОТа и курсов валют. Однако если в связи с изменением экономической ситуации размер платы станет для арендодателя низким, то добиться его увеличения можно только в судебном порядке на основании ст. 451 ГК, что на практике сделать крайне

Если договор аренды предусматривает твердую арендную ставку, то при отказе арендатора изменить это условие ставка может быть изменена в судебном порядке, и только если арендодатель докажет в суде, что обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенным образом изменились. В этом случае условие договора о размере арендной платы может быть изменено в сторону повышения по решению суда, но только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Напротив, арендная плата, определяемая расчетным путем, может оперативно меняться вслед за изменением экономической ситуации. Однако подобные изменения далеко не всегда прогнозируемы и в некоторых случаях могут привести к убыткам одной из сторон договора

(вспомним «дефолт» 1998 года).

Повышение платы и прекращение договора

Если арендодатель хочет, чтобы в договоре аренды было оговорено условие о том, что он вправе повышать арендную плату «в случае увеличения ставок арендной платы на рынке недвижимости» или «в связи с инфляцией», то в случае судебного спора ему придется доказывать, что арендные ставки на рынке недвижимости действительно увеличились или что экономическая ситуация действительно изменилась в неблагоприятную сторону. Если же доказательства окажутся неубедительными, то суд откажет арендодателю во взыскании арендной платы по новой, повышенной им ставке.

Если договор аренды помещения заключен на год и более, то он подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Как следствие, все дополнения к договору, включая и изменения в части размера арендной платы, также должны быть зарегистрированы.

Несколько слов об арендной плате при прекращении договора. По закону, если договор аренды прекращен, а арендатор не освобождает помещение, то арендодатель может требовать внесения арендной платы за все время, пока помещение фактически занято. На практике возникает ситуация, когда арендатор после истечения договора аренды не только не освобождает помещение, но и не платит за него арендную плату или платит, но с задержкой.

Высший арбитражный суд России еще в начале 2002 года разъяснил, что в такой ситуации арендодатель вправе требовать от арендатора внесения не только арендной платы за все время фактического использования помещения, но и процентов за ее просрочку. Это разъяснение упорно не желает замечать наш Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, который и через два года после этого считает, что сумма арендной платы, вносимая после прекращения действия арендного договора, является убытком, а на убытки неустойку начислять нельзя (Постановление ФАС СКО от 28 января 2004 года № Ф08-11/2004).

Итого

В результате нашего краткого экскурса по лабиринтам законов об аренде можно дать следующие рекомендации:

1. Предельно четко прописывать в договоре условие об арендной плате. Договор должен содержать такие цифры, из которых бы ясно следовала арендная ставка или порядок ее расчета в привязке к изменению какого-либо официально устанавливаемого показателя (индекс-дефлятор, МРОТ) или курса иностранной валюты.

2. Если арендодатель хочет оставить за собой право в одностороннем порядке повышать арендную плату, то в договоре в качестве основания для возникновения такого права необходимо указывать только такие обстоятельства, которые в случае возникновения спора будет проще доказать в суде с документами в руках.

3. Устанавливать в договоре аренды неустойку за просрочку внесения арендной платы в период со дня прекращения действия договора аренды до дня фактического возврата имущества арендодателю. И быть морально готовым к тому, что, взыскивая эти проценты в судебном порядке, придется идти до самых высоких судебных инстанций.

Расчеты по договору аренды в условных единицах у арендатора

Расчеты по договору аренды в условных единицах у арендатора

В настоящее время действующее законодательство позволяет арендодателю устанавливать арендную плату за пользование имуществом в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В то же время, наличие такой оговорки в договоре аренды влечет за собой определенные риски и особенности отражения операций в учете, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. Об отражении расчетов по договору аренды в условных единицах у арендатора мы и поговорим далее.

Ознакомьтесь так же:  Калькулятор пособия по беременности и родам 2012

Общие правовые основы регулирования арендных отношений установлены гражданским законодательством, а именно главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Так, в соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду может быть сдано любое движимое и недвижимое имущество, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации не ограничено в гражданском обороте. Отдельными нормативными актами могут быть установлены специальные условия сдачи в аренду движимого или недвижимого имущества. Данные условия касаются, прежде всего, непосредственно самих объектов аренды, а также сроков договоров аренды.

В соответствии с положениями статьи 609 ГК РФ, если договор аренды заключается на срок более одного года и одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то такой договор аренды необходимо заключить в письменной форме.

Обратите внимание, что если в аренду сдается недвижимое имущество, то такой договор аренды нуждается в государственной регистрации. Если арендуя имущество, арендатор планирует выкупить его у арендодателя, то такой договор аренды, в соответствии с положениями пункта 3 статьи 609 ГК РФ, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если же в договоре не определены данные условия, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Данное положение статьи 614 ГК РФ означает, что при условии того, что порядок определения и внесения арендной платы установлен договором, арендодатель не вправе потребовать с арендатора внести арендную плату на иных условиях или в иных размерах (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 февраля 2009 года №А19-10427/07-58-Ф02-487/09 по делу №А19-10427/07-58).

Итак, стоимость арендной платы (порядок ее определения) должна быть установлена договором аренды. В соответствии с положениями статьи 317 ГК РФ денежное обязательство в договоре может быть выражено в сумме в рублях, так как рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендная плата подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте либо в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма исчисляется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Таким образом, арендодатель вправе установить в договоре аренды величину арендной платы, выраженной в иностранной валюте или условных денежных единицах.

В связи с этим у арендатора может возникнуть вопрос: не будет ли изменение величины арендной платы в течение срока действия договора аренды по причине изменения официального курса иностранной валюты или условной денежной единицы нарушением норм статьи 614 ГК РФ. В соответствии с положениями пункта 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Отметим, что установление суммы арендной платы в иностранной валюте или в условных денежных единицах не противоречит нормам пункта 3 статьи 614 ГК РФ, поскольку в данной норме речь идет о порядке установления размера арендной платы, и в данном случае порядок не нарушается. На это указывается и в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 17 сентября 2008 года №Ф03-А73/08-1/3822 по делу №А73-1079/2008-30.

Однако такой вывод следует при условии того, что величина арендной платы установлена не в твердой сумме, а определяется расчетным путем. Поэтому в данном случае изменение размера арендной платы в связи с изменением курса иностранной валюты или условной денежной единицы будет исполнением условия договора аренды.

Напомним, в соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ существует пять основных способов установления величины арендной платы:

1) арендная плата устанавливается в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) арендная плата устанавливается как доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) арендная плата устанавливается в виде предоставления арендатором определенных услуг;

4) арендная плата устанавливается в виде передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) арендная плата устанавливается в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

При заключении договора аренды в условных единицах арендодатель и арендатор договариваются между собой, к какому виду иностранной валюты приравнивается условная денежная единица, например, к доллару США, евро или к иной любой валюте, а также устанавливают, по какому курсу в дальнейшем будет определяться цена сделки. При этом в тексте договора обычно указывается, что арендатор оплачивает услуги в рублях по курсу иностранной валюты, согласованному сторонами. Вместе с тем, даже при отсутствии в договоре такой оговорки денежное обязательство, выраженное в иностранной валюте, следует рассматривать как подлежащее оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. На это указывает пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 ноября 2002 года № 70 «О применении арбитражными судами статей 140, 317 Гражданского кодекса Российской Федерации».

На практике очень часто перед тем, как заключить основной договор аренды, между потенциальными арендатором и арендодателем заключается предварительный договор аренды, в соответствии с которым, арендатор вносит так называемый обеспечительный или гарантийный платеж. Если величина этого гарантийного платежа выражена в иностранной валюте или условных денежных единицах, то возникает вопрос, в соответствии с каким курсом пересчитывать сумму обеспечительного платежа, которая, как правило, идет в зачет в счет предстоящей арендной платы.

Обратите внимание, что в данной ситуации момент определения курса иностранной валюты или условной денежной единицы будет зависеть от того, определили ли стороны договора аренды (основного) порядок пересчета иностранной валюты или условной денежной единицы в рублевый эквивалент. Если такое условие содержится в основном договоре аренды, то пересчет будет происходить в соответствии с тем порядком, который там закреплен. Данный вывод следует из Положения по бухгалтерскому учету «Учет активов и обязательств, стоимость которых выражена в иностранной валюте (ПБУ 3/2006)», утвержденного Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 27 ноября 2006 года № 154н (далее – ПБУ 3/2006).

Если же порядок пересчета в основном договоре аренды не установлен, то в данной ситуации будут применяться общие положения, касающиеся внесения предварительных сумм оплаты в иностранной валюте или условных денежных единицах. Это означает, что курс иностранной валюты или условной денежной единицы будет браться на дату перечисления денежных средств в виде обеспечительного платежа. Данный вариант является хотя и рисковым для арендатора в случае изменения курса иностранной валюты или условной денежной единицы в неблагоприятную для него сторону, однако, значительно облегчает работу бухгалтеру арендатора, поскольку в данном случае никаких разниц в учете возникнуть не может.

Допустим, что ООО «Восток» (арендатор) заключает предварительный договор на аренду нежилого помещения с компанией ООО «Вегас» (арендодатель). Величина обеспечительного платежа по договору установлена в размере 20 000 долларов США. Курс доллара на дату перечисления предварительного платежа от арендатора к арендодателю составил 100 рублей за доллар США. Основным договором аренды предусмотрено, что обеспечительный платеж засчитывается в счет уплаты фиксированной части арендной платы, при этом порядок пересчета иностранной валюты в основном договоре определен не был. В связи с этим при определении рублевого эквивалента фиксированной части арендной платы бухгалтеру организации необходимо принять курс иностранной валюты равный 100 рублям за доллар США.

Если же договором аренды будет предусмотрено, что пересчет иностранной валюты должен производиться по официальному курсу этой иностранной валюты на последнее число месяца, следующего за истекшим, то возникающие в данном случае курсовые разницы подлежат отнесению на прочие доходы и расходы организации.

Однако обратите внимание, что в соответствии с пунктом 9 ПБУ 3/2006 авансы полученные и выданные не подлежат последующему пересчету (то есть на дату, отличную от даты перечисления денежных средств в виде аванса), поэтому в данной ситуации могут возникнуть спорные моменты, касающиеся момента определения курса иностранной валюты или условной денежной единицы.

Дело в том, что в соответствии с пунктом 5 ПБУ 3/2006 если договором установлен свой порядок пересчета стоимости актива или обязательства в иностранной валюте, то применять следует только его. Однако следует помнить, что авансы полученные и выданные не должны пересчитываться, а приниматься в оценке, действующей на дату совершения операции в иностранной валюте, то есть на дату перечисления денежных средств.

Обратите внимание, что подобные сложности, касающиеся порядка определения курса иностранной валюты или условной денежной единицы, касаются только бухгалтерского учета. Для целей налогового учета возникающие суммовые разницы признаются на дату подписания акта оказания услуг с одновременным отнесением в состав внереализационных доходов (статья 250 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ)) либо внереализационных расходов (статья 265 НК РФ) в зависимости от характера изменения курса иностранной валюты или условной денежной единицы.

Отметим, что для арендатора порядок учета расходов в виде арендной платы, уплаченной в иностранной валюте, установлен ПБУ 3/2006, а также Положением по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденным Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ 10/99).

В соответствии с пунктами 5, 7 ПБУ 10/99 если арендованное имущество используется арендатором при осуществлении деятельности по производству и реализации товаров (работ, услуг), то арендная плата, уплачиваемая им в соответствии с условиями договора аренды, включается в состав расходов по обычным видам деятельности и отражается на счетах учета затрат (20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу»).

Расходы в виде арендной платы отражаются арендатором в бухгалтерском учете в том периоде, к которому она относится, независимо от порядка расчетов, предусмотренных договором аренды (пункт 18 ПБУ 10/99).

Если арендная плата вносится арендатором авансом, то сумма, перечисленная арендодателю, отражается в учете арендатора на отдельном субсчете счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»).

В дальнейшем, по мере наступления тех периодов, к которым относится арендная плата, суммы предварительной оплаты, учтенные на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») списываются в дебет счетов учета затрат (20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу»).

Если условиями договора предусмотрено, что курс иностранной валюты определяется на дату фактического перечисления денежных средств в качестве арендной платы, то в учете арендатора будут возникать курсовые разницы от переоценки арендной платы на дату ее начисления и дату ее перечисления.

В бухгалтерском учете указанные разницы включаются в состав прочих доходов (при росте курса) или в состав прочих расходов (при падении курса). На это указывают пункты 11–13 ПБУ 3/2006. Отражаются они на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *